養老項目可行性研究報告案例醫院養老

關鍵字：【】 2021-01-22 14:24:56

養老項目可行性研究報告案例

　　第1章項目總論

　　1.1 項目基本信息

　　1.1.1 項目名稱

　　1.1.2 項目性質

　　1.1.3 項目單位

　　1.1.4 項目建設地點

　　1.1.5 項目定位

　　1.1.6 項目運營及盈利模式

　　1.1.7 項目建設內容

　　圖表3：項目技術經濟指標

　　序號項目指標單位備注

　　1總用地面積平米

　　2建設用地面積平米

　　3代征用地面積平米

　　4總建筑面積平米

　　5地上建筑面積平米

　　5.1一級綜合醫院平米

　　其中門診(急診)樓平米

　　綜合病房樓平米

　　5.2老年公寓平米

　　5.3康養中心平米

　　5.4綜合會所平米

　　6地下建筑面積平米

　　6.1地下車庫平米

　　6.2人防平米

　　6.3機房平米

　　7控制高度米

　　8容積率

　　9綠化綠化率 %

　　綠地面積平米

　　10道路及硬化硬化率 %

　　道路及硬化面積平米

　　10.1其中道路平米

　　10.2廣場平米

　　10.3停車場平米

　　11建筑密度 %

　　12戶數個

　　13床位數個

　　14機動車停車位個

　　14.1地上個

　　14.2地下車庫個

　　14.3無障礙機動車停車位個

　　15非機動車停車位個

　　1.1.8 項目投資規模及資金來源

　　圖表4：項目總投資使用結構一覽表

　　單位：萬元

　　序號項目一期二期三期合計占總投資比例

　　1固定資產投資

　　1.1建設投資

　　1.1.1工程費用

　　1.1.1.1建筑工程費

　　1.1.1.2設備購置費

　　1.1.1.3安裝工程費

　　1.1.2工程建設其他費用

　　1.1.3預備費用

　　1.1.3.1基本預備費用

　　1.1.3.2漲價預備費用

　　1.2建設期利息

　　2流動資金

　　3總計

　　1.1.9 項目建設周期

　　1.2 項目效益評價

　　1.2.1 項目經濟效益

　　圖表5：財務指標匯總表

　　序號指標單位指標備注

　　1建筑面積平方米

　　2總投資萬元

　　2.1固定資產投資萬元

　　2.2鋪底流動資金萬元

　　3銷售收入萬元 20年平均

　　4利潤總額萬元 20年平均

　　5凈利潤萬元 20年平均

　　6總成本費用萬元 20年平均

　　7上繳稅金萬元

　　7.1年上繳稅金及附加萬元 20年平均

　　7.2年上繳增值稅萬元 20年平均

　　7.3年上繳所得稅萬元 20年平均

　　8財務內部收益率% 稅前

　　% 稅后

　　9靜態投資回收期年不含建設期，稅前

　　年不含建設期，稅后

　　10動態投資回收期年不含建設期，稅前

　　年不含建設期，稅后

　　11財務凈現值萬元稅前

　　萬元稅后

　　12投資利潤率% 20年平均

　　13投資利稅率% 20年平均

　　14盈虧平衡點%

　　1.2.2 項目社會效益

　　1、項目建設有助于保障老年人權益，實現“老有所養、老有所醫、老有所為、老有所學、老有所教、老有所樂”

　　根據國家統計局數據，截至2019年底，我國60歲及以上老年人口25388萬人，占總人口的18.1%，其中65歲及以上人口17599萬人，占總人口的12.6%。中國老年人口比例遠遠高于老齡化社會的規定標準，而且還在迅速增加。而同時，由于“421”和“422”家庭結構所占比重越來越大，家庭養老面臨更嚴重的負擔，機構養老重要性日漸凸顯。

　　項目建成后，以醫養結合模式為依托，以集中供養為主體，以老年教育、娛樂休閑為補充，提供多種服務，致力于提高老年人生活質量，保障老年人權益，有助于實現“老有所養、老有所醫、老有所為、老有所學、老有所教、老有所樂”的老齡工作目標。

　　2、項目建設有助于創造更多就業崗位，培養專業服務人才

　　3、項目建設有助于改善當地社會服務質量和生活質量

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　　1.3 可行性研究報告編制依據及研究范圍

　　1.3.1 編制依據

　　1.3.2 編制原則

　　1.3.3 編制范圍

　　本報告根據國家對建設項目可行性研究報告編制的工作范圍和深度規定，對項目建設的依據、條件及必要性進行了論述，對市場的需求進行了分析和預測，對建設規模和內容、建設方案、公用工程、環境保護、消防及安全衛生、節約能源、勞動定員、項目實施進度、項目招投標方案、投資估算、資金籌措、經濟和社會效益等方面進行綜合性分析和評價，為項目決策提供可靠、科學的依據。

　　第2章項目單位概況

　　2.1 公司簡介

　　2.2 開發項目

　　第3章項目建設背景、必要性

　　3.1 項目建設背景

　　3.1.1 政策背景

　　隨著老齡化趨勢加劇，養老成為政府頂層設計重要議題。從2013年至今，政府已基本確定以居家養老為基礎的養老服務體系，并支持社會資本在其中發揮重要作用。2018年，我國養老事業進入穩步發展階段，國家高度重視養老體系發展，養老服務體系進一步完善，整體服務質量逐步提升。2019以來，養老機構設立許可取消進入法治化軌道，個人所得稅贍養老人專項附加扣除政策落地，政府正加快推動養老事業和產業全局發展。

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　　3.1.2 經濟背景

　　2019年我國人均國內生產總值70892元，比上年增長5.7%。2015年至2019年，人均國內生產總值增長率平均在6.0%的水平。2019年國民總收入990865億元，比上年增長6.1%。根據相關經濟理論，人均GDP在3000-10000美元之間的階段是物質需求爆發性膨脹的階段，居民消費結構迅速轉變的階段，人們對品質的追求提高到一個新的階段。

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　　3.1.3 社會背景

　　2015年人口自然增長率4.96‰，2016年人口自然增長率5.86‰，2017年人口自然增長率5.32‰，2018年人口自然增長率3.81‰。

　　2019年末全國大陸總人口140005萬人，比上年末增加467萬人，其中城鎮常住人口84843萬人，占總人口比重(常住人口城鎮化率)為60.60%，比上年末提高1.02個百分點。戶籍人口城鎮化率為44.38%，比上年末提高1.01個百分點。全年出生人口1465萬人，出生率為10.48‰;死亡人口998萬人，死亡率為7.14‰;自然增長率為3.34‰。

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　　3.1.4 人文背景

　　3.2 項目建設必要性

　　第4章項目市場分析

　　4.1 我國養老產業發展現狀

　　4.1.1 我國養老產業發展概況

　　4.1.2 我國養老產業需求側分析

　　4.1.3 我國養老產業供給側分析

　　4.2 醫養結合行業現狀分析

　　4.2.1 醫養結合概念

　　4.2.2 醫養結合現狀

　　4.2.3 醫養結合市場分析

　　4.3 北京市養老產業發展分析

　　4.3.1 北京市養老產業需求側分析

　　4.3.2 北京市養老產業供給側分析

　　4.3.3 北京市養老產業發展分析小結

　　4.4 醫養結合項目案例分析

　　4.4.1 醫養結合模式

　　4.4.2 實地調研醫養結合項目情況

　　第5章項目區位分析

　　5.1 項目選址

　　5.1.1 項目選址要求

　　5.2 項目區位條件

　　5.2.1 自然條件

　　5.2.2 交通運輸條件

　　5.2.3 旅游資源條件

　　5.2.4 市政配套條件

　　5.3 項目選址合理性分析

　　圖表 38：項目選址合理性分析

　　要素項目生產要素狀況

　　地理位置

　　氣候水文

　　交通網絡

　　地質地貌

　　基礎設施

　　第6章項目建設方案

　　6.1 項目建設說明

　　6.1.1 項目建設指導思想

　　6.1.2 設計依據

　　6.2 項目定位

　　6.3 項目規劃建設內容與規模

　　6.3.1 項目建設內容

　　圖表39：項目技術經濟指標

　　序號項目指標單位備注

　　1總用地面積平米

　　2建設用地面積平米

　　3代征用地面積平米

　　4總建筑面積平米

　　5地上建筑面積平米

　　5.1一級綜合醫院平米

　　其中門診(急診)樓平米

　　綜合病房樓平米

　　5.2老年公寓平米

　　5.3康養中心平米

　　5.4綜合會所平米

　　6地下建筑面積平米

　　6.1地下車庫平米

　　6.2人防平米

　　6.3機房平米

　　7控制高度米

　　8容積率

　　9綠化綠化率 %

　　綠地面積平米

　　10道路及硬化硬化率 %

　　道路及硬化面積平米

　　10.1其中道路平米

　　10.2廣場平米

　　10.3停車場平米

　　11建筑密度 %

　　12戶數個

　　13床位數個

　　14機動車停車位個

　　14.1地上個

　　14.2地下車庫個

　　14.3無障礙機動車停車位個

　　15非機動車停車位個

　　6.3.2 功能分區

　　6.3.3 戶型設計

　　6.4 總平面布置

　　6.4.1 選址要求

　　6.4.2 總平面布置原則

　　6.4.3 總體布局

　　6.4.4 綠化景觀

　　6.4.5 交通組織

　　第7章項目工程技術方案

　　7.1 建筑設計

　　7.1.1 用房設置

　　7.1.2 生活用房

　　7.1.3 文娛與健身用房

　　7.1.4 康復與醫療用房

　　7.1.5 管理服務用房

　　7.1.6 交通空間

　　7.1.7 建筑細部

　　7.2 專門要求

　　7.2.1 無障礙設計

　　7.2.2 室內裝修

　　7.2.3 安全疏散與緊急救助

　　7.2.4 衛生控制

　　7.2.5 噪聲控制與聲環境設計

　　7.3 綠色建筑設計

　　7.3.1 設計依據

　　7.3.2 綠色設計目標

　　7.3.3 主要技術措施

　　7.4 結構設計

　　7.4.1 工程結構形式

　　7.4.2 結構設計依據

　　7.4.3 抗震設計

　　7.4.4 結構材料

　　7.4.5 結構選型

　　7.5 土建工程

　　7.5.1 設計原則

　　7.5.2 采用的標準及規范

　　7.5.3 建筑地基

　　7.5.4 施工能力

　　7.6 給排水系統

　　7.6.1 設計依據

　　7.6.2 供水

　　圖表 53：項目年用水量估算

　　序號名稱用水標準用水量最高日用水量(m3/d)用水天數年用水量(萬m3)

　　標準單位數量單位

　　1 辦公生活用水

　　2 道路澆灑及綠化用水

　　3 未預見及漏損

　　4 合計

　　7.6.3 排水系統

　　7.6.4 主要設備材料選擇

　　7.6.5 系統和設備的控制

　　7.7 電氣系統

　　7.7.1 供配電設計依據

　　7.7.2 設計范圍

　　7.7.3 用電量測算

　　圖表 54：項目用電量估算表

　　序號名稱用電標準用電量倒班次數用電天數年用電量(萬KWH)

　　標準單位數量單位

　　1醫療設備

　　2照明及其他

　　3合計

　　7.7.4 變配電系統

　　7.7.5 電力系統

　　7.7.6 照明系統

　　7.7.7 防雷與接地系統

　　7.7.8 消防系統的供電及監控

　　7.8 弱電設計

　　7.8.1 設計依據

　　7.8.2 電話通訊系統

　　7.8.3 電纜電視系統

　　7.8.4 安全、監控系統

　　7.8.5 背景音響系統

　　7.8.6 火災自動報警系統

　　7.8.7 智能化系統(3A系統)

　　7.8.8 綜合布線系統

　　7.9 暖通系統

　　7.9.1 編制依據

　　7.9.2 供暖設計

　　7.9.3 通風系統

　　7.9.4 生命安全系統

　　第8章項目運營方案

　　8.1 項目運營模式

　　8.1.1 項目運作模式

　　8.1.2 組織管理及人員配置情況

　　圖表 55：項目勞動定員

　　序號人員類別勞動定員

　　1管理人員

　　2衛生技術人員

　　3康養中心護理人員

　　4會所服務人員

　　5職能及后勤人員

　　6合計

　　8.2 項目盈利模式

　　第9章項目環境保護方案

　　9.1 執行標準及排放標準

　　9.2 主要污染源、污染物及防治措施

　　9.2.1 項目建設期環境保護

　　9.2.2 項目運營期環境保護

　　隨著項目建成運行，伴隨而來的是廢水和生活垃圾的產生，如果不注意配套設施的建設，污水和垃圾將進一步加大對環境的污染，并將直接危及院內人健康。

　　本項目在設計中，根據《建設項目環境保護設計規范》的要求，嚴格按照“三同時”的原則，使本項目的各項指標達到環保方面的有關要求。

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　　9.3 環境影響綜合評價

　　項目建設和運營過程中，嚴格保護項目所在區域的地下水環境質量;保護項目區所在的區域環境空氣質量，確保擬建項目區域環境空氣質量滿足《環境空氣質量標準》(GB3095-2012)二級標準;保證擬建項目地的聲環境接近或達到《城市區域環境噪聲標準》(GB3096-93)III類區域標準。

　　經分析，通過采用科學的管理和適當的環保治理手段，可控制環境污染。項目營運后不會對區域現狀造成明顯影響，能維持區域環境質量;在本項目實施過程中，如能嚴格執行“三同時”政策，落實本報告提出的污染防治措施要求，該項目的建設從環保角度來說是可行的。

　　第10章項目消防設施及方案

　　10.1 設計標準及規程

　　10.1.1 設計標準及規程

　　10.1.2 消防說明

　　10.2 建筑消防

　　10.3 給水消防

　　10.4 電氣消防

　　10.5 防范措施

　　第11章項目節能方案

　　11.1 用能標準和節能規范

　　11.1.1 相關法律、法規、規劃和產業政策

　　11.1.2 建筑類相關標準及規范

　　11.1.3 相關終端用能產品能耗標準

　　11.2 節能措施

　　11.2.1 節電

　　11.2.2 節水

　　11.2.3 建筑節能

　　11.2.4 能源管理

　　11.3 項目能耗分析

　　11.3.1 主要能源消耗種類及消耗數量

　　項目主要耗能工質為水、電。

　　項目穩定運營后，能源消耗情況及折標情況如下表所示：

　　圖表 62：項目能耗指標表

　　序號能源消耗種類消耗量單位折標系數折標煤(噸)所占比例(%)

　　1電1130.49 萬kWh /年3.33730.62 99.86%

　　1.2291389.37 99.63%

　　2新水6.07 萬m3/年0.8575.20 0.37%

　　---

　　合計等價值3735.82

　　當量值1394.57

　　11.3.2 項目能源供應

　　第12章項目安全方案

　　12.1 規范和依據

　　12.2 安全措施

　　12.3 監控系統說明

　　第13章項目實施進度和招投標

　　13.1 基本要求

　　13.2 項目開發管理

　　13.2.1 質量管理

　　13.2.2 進度管理

　　13.2.3 合同管理

　　13.3 項目實施進度

　　圖表 63：項目實施進度表

　　工作階段2020年2021年

　　10-12月1-3月4-6月7-9月10-12月

　　前期準備工作

　　土建工程

　　設備購置、安裝、調試

　　人員培訓

　　項目竣工驗收、試運營

　　13.4 項目招投標

　　13.4.1 編制依據

　　13.4.2 招標范圍

　　13.4.3 招投標程序

　　圖表 64：項目招標基本情況表

　　項目招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式備注

　　全部

　　招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請

　　招標

　　設計、建設√ √ √

　　設備及安裝√ √ √

　　監理√ √ √

　　其他√ √ √

　　第14章項目投資估算

　　14.1 投資估算

　　14.1.1 估算說明

　　14.1.2 估算依據

　　14.1.3 建設進度

　　14.2 項目投資估算

　　14.2.1 工程費用估算

　　14.2.2 工程建設其他費用估算

　　14.2.3 預備費用估算

　　14.2.4 建設期利息估算

　　14.2.5 流動資金

　　14.2.6 總投資構成

　　圖表71：項目總投資使用結構一覽表

　　單位：萬元

　　序號項目一期二期三期合計占總投資比例

　　1固定資產投資

　　1.1建設投資

　　1.1.1工程費用

　　1.1.1.1建筑工程費

　　1.1.1.2設備購置費

　　1.1.1.3安裝工程費

　　1.1.2工程建設其他費用

　　1.1.3預備費用

　　1.1.3.1基本預備費用

　　1.1.3.2漲價預備費用

　　1.2建設期利息

　　2流動資金

　　3總計

　　14.3 資金籌措

　　第15章項目經濟效益分析

　　15.1 評價依據

　　15.1.1 遵循的有關法規

　　15.1.2 基礎數據和說明

　　15.2 營業收入估算

　　15.3 成本費用測算

　　15.3.1 原輔材料成本估算

　　15.3.2 外購燃料及動力費

　　15.3.3 工資及福利費

　　15.3.4 折舊及攤銷費

　　15.3.5 設備維修費

　　15.3.6 其他費用

　　15.3.7 總成本費用

　　15.4 利潤測算

　　15.5 財務效益分析

　　15.5.1 財務凈現值FNPV

　　15.5.2 財務內部收益率FIRR

　　15.5.3 項目投資回收期Pt

　　15.6 項目不確定性分析

　　15.7 財務評價結論

　　圖表81：財務指標匯總表

　　序號指標單位指標備注

　　1建筑面積平方米

　　2總投資萬元

　　2.1固定資產投資萬元

　　2.2鋪底流動資金萬元

　　3銷售收入萬元 20年平均

　　4利潤總額萬元 20年平均

　　5凈利潤萬元 20年平均

　　6總成本費用萬元 20年平均

　　7上繳稅金萬元

　　7.1年上繳稅金及附加萬元 20年平均

　　7.2年上繳增值稅萬元 20年平均

　　7.3年上繳所得稅萬元 20年平均

　　8財務內部收益率% 稅前

　　% 稅后

　　9靜態投資回收期年不含建設期，稅前

　　年不含建設期，稅后

　　10動態投資回收期年不含建設期，稅前

　　年不含建設期，稅后

　　11財務凈現值萬元稅前

　　萬元稅后

　　12投資利潤率% 20年平均

　　13投資利稅率% 20年平均

　　14盈虧平衡點%

　　第16章項目社會效益分析

　　16.1 社會效益分析

　　16.2 互適性分析

　　圖表 82：項目社會影響分析表

　　序號社會因素影響范圍、程度可能出現的結果措施建議

　　1對居民收入的影響

　　2對居民就業的影響

　　3對不同利益群體的影

　　響

　　4對弱勢群體的影響

　　5對地區基礎設施、社會服務容量和城市化進程的影響

　　第17章項目風險因素識別及防控

　　17.1 項目開發過程中潛在的風險及防范

　　17.1.1 運作風險及防范

　　本項目建成投產后，在資源整合、資金管理、經營管理等方面對項目單位提出了更高的要求?，F有管理團隊雖然包括各類高級管理人才，具有豐富的企業管理經驗、市場營銷經驗、資本運營經驗，但如果公司整體管理水平不能及時調整、完善，將影響公司的應變能力和發展活力，進而削弱公司的競爭力，給公司未來的經營和發展帶來較大的不利影響。

　　防范措施：

　　1、加強企業經營風險管理以及運營技術水平的提高。

　　2、建立健全公司的各項內部控制制度，使公司管理有法可循;

　　3、完善公司的約束和激勵機制，落實崗位責任制;

　　4、全面提升公司管理團隊的管理水平和協同作戰的能力。

　　17.1.2 工程風險及防范

　　17.2 項目本身潛在的風險及防范

　　17.2.1 財務風險及防范

　　17.2.2 政策風險及防范

　　17.2.3 市場風險及防范

　　17.2.4 綜合風險評價

　　第18章項目結論與建議