北京某房地產可行性研究報告案例

第一章 項目總論

　　第一節 項目概況

　　一、項目名稱

　　北京某房地產建設項目

　　二、項目性質

　　三、項目單位

　　四、項目建設地點

　　五、項目建設內容

　　項目用地性質為R2二類居住用地，該項目建設內容為******?？偨ㄖ幠?*****平米，其中：地上建筑規模******平方米，……

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　　六、項目建設進度

　　第二節 主要研究結論

　　本項目總投資為******萬元，開發周期******。根據測算，項目稅后財務內部收益率為******;稅后財務凈現值為******萬元;稅后靜態投資回收期為******年，動態投資回收期為******年，表明項目投資回收較快，項目抗風險能力較強。根據測算，項目在運營期間，可按時償還借款，還款能力較強。

　　第三節 編制依據及研究范圍

　　一、編制依據

　　1、《國務院關于落實<政府工作報告>重點工作部門分工的意見》(國發〔2019〕8號)

　　2、2018年全國住房和城鄉建設工作會議

　　3、《完善促進消費體制機制實施方案(2018—2020年)》(國辦發〔2018〕93號)

　　4、《住房城鄉建設部關于支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》(建保〔2017〕210號)

　　5、《住房城鄉建設事業“十三五”規劃綱要》

　　6、《國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》

　　7、《中華人民共和國城鄉規劃法》(2015年修訂)

　　8、《住房城鄉建設部關于保障性住房實施綠色建筑行動的通知》( 建辦〔2013〕185號)

　　9、《2019年北京市政府工作報告》

　　10、《北京市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》

　　11、《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(京建法〔2017〕16號)、《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則(試行)》(京建法〔2017〕20號)

　　12、《關于實施保障性住房全裝修成品交房若干規定的通知》(京建法[2015]18號)

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　　二、編制原則

　　三、研究范圍

第二章 項目建設背景及必要性

　　第一節 項目實施背景分析

　　一、政策背景

　　1、國家政策

　　《國務院關于落實<政府工作報告>重點工作部門分工的意見》(國發〔2019〕8號)

　　2019年4月9日，國務院發布《國務院關于落實<政府工作報告>重點工作部門分工的意見》?！兑庖姟分赋觯钊胪七M新型城鎮化，更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造，保障困難群體基本居住需求。繼續推進地下綜合管廊建設。城鎮老舊小區量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯和無障礙環境建設。健全便民市場、便利店、步行街、停車場等生活服務設施。

　　2018年全國住房和城鄉建設工作會議

　　2018年12月24日，全國住房和城鄉建設工作會議在京召開。住房和城鄉建設部黨組書記、部長王蒙徽全面總結了2018年住房和城鄉建設工作，提出了2019年工作總體要求和重點任務。會議針對2019年，要重點抓好十個方面工作，其中第二個方面為：

　　以加快解決中低收入群體住房困難為中心任務，健全城鎮住房保障體系。支持人口流入量大的一線、二線城市和其他熱點城市，降低準入門檻，增加公租房有效供應，因地制宜發展共有產權住房。繼續推進棚戶區改造，嚴格把握棚改范圍和標準，重點改造老城區內臟亂差的棚戶區和國有工礦區、林區、墾區棚戶區，加大配套基礎設施建設，嚴格工程質量安全監管，確保按時保質保量完成全年任務。

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　　二、經濟背景

　　三、社會背景

　　1、保障性住房是改善民生問題的重要內容

　　改革開放以來，人民群眾的居住水平和居住質量顯著提高，但是近年來，中低收入家庭的住房問題日益突出，成為各級政府都格外關注的重大民生問題.我國政府先后制定了一系列政策，對保障人民群眾基本住房需求、穩定商品住房價格和構建社會主義和諧社會部具有十分重大的意義。“人居”已經成為一個話題，雖然各國大都建社會保障性住房制度，形成了各具特色的社會保障性住房法律體系，但低收入家庭的住房問題仍然是一個亟待解決的難題。所謂安居才能樂業，民生問題涉及到人民群眾生產生活的方方面面，而住房問題是人類生存的基 本需求，實施住房保障制度，解決低收入家庭住房困難是改善民生問題的重要內容。

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　　第二節 項目實施必要性分析

　　一、項目建設是北京市****區城市發展規劃的需要

　　二、項目建設是推進首都住房制度完善的需要

　　共有產權住房是一個新的房地產政策，它代替了原有的自住型商品房，價格便宜，門檻相對較低，是政府解決北京百姓住房需求的一大惠民政策，70%面向北京市民，30%面向符合購房條件的外地戶籍“新北京人”。共有產權住房的特點是：政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

　　本項目為政策性商品住房，是介于政府基本住房保障與市場化商品住房之間的一種具有政策扶持性質的商品住房。項目的建設有利于從根本上消除保障房與商品房之間的二元分立，有利于實現住房制度設計對全體居民的全覆蓋，有利于加快建立符合首都特色的住房基礎性制度和長效機制。

　　三、項目建設是改善用地所在地居住環境，維護社會穩定的需要

　　四、項目建設是帶動區域人口就業，提高居民生活水平的需要

第三章 項目市場分析

　　第一節 全國房地產市場分析

　　2019年，我國經濟增長總體平穩，經濟結構不斷優化，服務業對經濟增長的貢獻持續提升，消費需求仍是經濟增長的主要拉動力，住宿和餐飲業、批發和零售業發展勢頭良好，均為商業地產的發展奠定了良好的基礎。全年商業地產銷售面積保持1.3%的增速，僅住宅銷售面積處于增長。

　　一、全國房地產企業購置土地市場情況

　　近幾年，房地產開發企業購置土地面積基本趨于平穩，2011年達到歷史最高值42662萬㎡。2014年，房地產開發企業土地購置面積33383萬㎡，比上年下降14.0%;2015年，房地產開發企業土地購置面積為22811萬㎡，比2014年下降31.7%;2016年，房地產開發企業土地購置面積為22025萬㎡，比2015年下降3.4%;2017年，房地產開發企業土地購置面積25508萬㎡，比2016年增長15.8%;2018年，房地產開發企業土地購置面積29142萬㎡，同比增長14.2%，連續第二年回升。

　　從土地成交價款方面來看，2015年我國房地產開發企業土地成交價款有所下降，為7622億元，較2014年下降23.9%，2017年土地成交價款13643億元，增長49.4%，2018年土地成交價款16102億元，增長18%，增速比上年回落31.4個百分點。

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　　二、全國房地產開發投資市場情況

　　三、全國房屋施工、新開工及竣工面積情況分析

　　四、全國商品房銷售市場情況

　　五、房地產發展前景分析

　　第二節 保障性住房市場分析

　　一、保障性安居工程概況

　　1、定義

　　根據《2011年財政預算報告解讀》中關于名詞解釋的定義，保障性安居工程指政府為解決城鄉中低收入家庭住房困難而出臺的一項惠民政策，包括廉租房、經濟適用房、公共租賃房、限價房、各類棚戶區改造、農村危房改造和游牧民定居工程等。其中，廉租房、經濟適用房、公共租賃房和棚改房又統稱保障性住房。

　　共有產權房是最新的一類保障性住房。共有產權概念出現于2006年8月18日《中國發展國際教育服務貿易優劣勢分析及發展對策》中，2007年8月，淮安市開始試驗共有產權房。

　　2、分類

　　(1)經適房

　　經濟適用住房是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金，實行稅收優惠政策，以政府指導價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。這類低收入家庭有一定的支付能力或者有預期的支付能力，購房人擁有有限產權。

　　經濟適用房是具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的雙重特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應中低收入家庭的承受能力;適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而非建筑標準。

　　(2)廉租房

　　廉租房是政府或機構擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對廉租住房沒有產權，是非產權的保障性住房。

　　廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。在房價瘋漲、經濟適用房走入困境、百姓居住難的背景下，廉租房便成為了社會關注的焦點，能成為了低收入家庭住房的“救命草”。

　　(3)公租房

　　指通過政府或政府委托的機構，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應標準的租房補貼。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標準而又無力購買經濟適用房的低收入家庭的住房困難。這個概念正好被定格在新出爐的“租賃型經濟適用房”。經濟適用房以租代售，可以說是將經濟適用房變成“擴大版的廉租房”。

　　(4)兩限房

　　即“限套型、限房價”的商品住房。為降低房價，解決城市居民自住需求，保證中低價位、中小套型普通商 品住房土地供應，經城市人民政府批準，在限制套型比例、限定銷售價格的基礎上，以競地價、競房價的方式，招標確定住宅項目開發建設單位，由中標單位按照約定標準建設，按照約定價位面向符合條件的居民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房。兩限房并不是嚴格意義上的“保障性住房”。

　　(5)棚改房

　　棚戶區改造房是指棚戶區內將要被改造拆遷的住房，是依法擁有被拆遷房屋的所有權;另一層含義只是指棚戶區改造后建設的住房。

　　(6)共有產權房

　　共有產權房全稱共有產權經濟適用房，指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產享有一定的利益，并承擔相應的義務;后者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享受同等的權利，并承擔相等的義務。

　　3、發展歷程

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　　二、全國保障性住房建設現狀

　　第三節 北京市房地產市場及保障房市場分析

　　一、北京市房地產市場分析

　　二、北京市保障性住房市場分析

　　第四節 ****區房地產市場及保障房市場分析

　　一、****區房地產市場分析

　　二、****區保障性住房發展情況

第四章 項目選址及移民安置條件

　　第一節 項目選址要求

　　一、選址要求

　　二、相關產業和支持產業分析

　　第二節 項目選址

　　第三節 項目區位條件

　　一、自然地理

　　二、交通條件

　　三、經濟環境

　　四、社會環境

　　第四節 土地利用合理性分析

　　一、項目符合土地利用規劃要求

　　二、符合保護耕地的要求

　　第五節 項目選址相關影響情況

第五章 項目建設方案

　　第一節 項目建設目標與內容

　　一、項目建設指導思想與原則

　　二、項目建設內容

　　第二節 總圖布置

　　一、項目規劃構思

　　二、總平面設計

　　三、設計依據與規范

　　四、道路交通組織

　　五、豎向布置

　　第三節 結構設計

　　一、結構設計依據

　　二、抗震設計及荷載

　　三、結構材料

　　四、結構選型

　　第四節 土建工程

　　一、設計原則

　　二、采用的標準及規范

　　三、建筑地基

　　四、施工能力

第六章 公輔工程

　　第一節 給排水系統

　　一、設計依據

　　二、供水

　　三、排水系統

　　四、主要設備材料選擇

　　五、系統和設備的控制

　　第二節 電氣系統

　　一、供配電設計依據

　　二、設計范圍

　　三、變配電系統

　　四、電力系統

　　五、照明系統

　　六、防雷與接地系統

　　七、消防系統的供電及監控

　　八、電力監控系統

　　九、弱電設計

　　第三節 燃氣工程

　　一、編制依據

　　二、氣源

　　三、設計方案

　　第四節 空調及通風

　　一、編制依據

　　二、空調冷熱源

　　三、通風系統

　　四、生命安全系統

　　第五節 智能化控制管理系統

　　一、系統設計依據

　　二、系統概述

第七章 項目環境保護

　　第一節 建設地點環境現狀

　　第二節 執行標準

　　第三節 主要污染源、污染物及防治措施

　　一、項目建設期環境保護

　　二、項目運營期環境保護

　　第四節 綠化設計

　　第五節 環境影響綜合評價

第八章 項目能源節約方案設計

　　第一節 用能標準和節能規范

　　一、相關法律、法規、規劃和產業政策

　　二、建筑類相關標準及規范

　　三、相關終端用能產品能耗標準

　　第二節 編制原則和目標

　　第三節 節能措施

　　一、建筑節能

　　建筑節能是指在建筑中使用隔熱保溫的新型墻體材料和高能效比的設備，達到節約能源、減少能耗、提高能源利用效率之目的。推廣應用節能型的建筑、結構、材料、用能設備和附屬設施及相應的施工工藝、應用技術和管理技術，促進可再生能源的開發利用。設計施工中采用建筑節能技術和產品：新型節能墻體和屋面的保溫、隔熱技術與材料;節能門窗的保溫隔熱和密閉技術等。

　　根據《民用建筑熱工設計規范》本工程處于夏熱冬冷地區，應滿足冬季保溫和夏季隔熱的要求。外墻和屋頂采用A級保溫材料。住宅外窗型材采用斷橋鋁合金，中空玻璃，帶隱性紗扇，具體窗形式必須滿足節能現行標準。通過屋頂做集雨面的雨水集蓄，利用系統和滲漏，實現雨水的資源化，起到節水、水資源涵養與保護控制水土流失和水澇、減少水污染和改善城鎮生態環境等效果。道路路面材料采用鋪設透水材料。按照透水地面面積比為45%進行鋪裝，不僅減小了熱島效應、涵養地下水源和減少雨水外排，還有助于強化城市意象中的路徑元素。通過以上建筑節能措施比未采取節能措施前全年能耗可節能達65%以上，達到國內同類項目先進水平。

　　二、給排水節能

　　三、暖通與空調節能

　　四、電氣節能

　　第四節 項目節能評價

第九章 安全及消防方案

　　第一節 安全方案

　　一、規范及依據

　　二、防電

　　三、防雷和接地保護

　　四、廢棄物處理

　　五、監控系統說明

　　六、安全措施

　　第二節 消防設施及方案

　　一、設計標準及規程

　　二、防火等級

　　三、防火措施

　　四、消防措施

第十章 項目組織機構和人力資源配置

　　第一節 組織原則

　　第二節 項目組織

　　第三節 勞動定員

　　根據項目組織機構設置，項目建成后公司需要管理及技術人員****人，另聘請臨時工若干人，定員編制詳見定員一覽表。

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第十一章 項目建設進度及工程招投標方案

　　第一節 基本要求

　　第二節 項目開發管理

　　一、項目管理

　　二、項目實施進度

　　第三節 工程招投標方案

　　一、工程招標所依據的法律、法規文件

　　二、招標范圍及規模標準

　　三、招標方式

　　四、招標范圍

　　五、招投標程序

第十二章 投資估算及資金籌措

　　第一節 估算范圍

　　第二節 估算依據

　　第三節 估算說明

　　第四節 項目總投資估算

　　第五節 資金籌措

第十三章 項目經濟效益分析

　　第一節 評價依據

　　一、遵循的有關法規

　　二、基礎數據和說明

　　第二節 項目財務數據

　　一、建設投資及使用計劃

　　二、銷售收入

　　項目在建設期進行住宅、倉庫及部分車位的預售，稱為銷售期。根據測算，項目在銷售期營業收入累計為******萬元。同時，項目運營期營業收入******萬元。

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　　三、銷售和管理成本

　　第三節 財務評價指標

　　一、財務凈現值FNPV

　　二、財務內部收益率FIRR

　　三、項目投資回收期Pt

　　第五節 財務分析結論

第十四章 項目社會效益分析

　　第一節 社會影響效果分析

　　一、有利于改善用地所在區域居住環境、提升區域投資價值

　　二、有利于帶動區域人口就業與生活水平提升

　　三、有利于推進首都住房制度的完善

　　四、有利于解決部分居民住房問題，增強人民生活幸福感

　　第二節 社會適應性分析

　　一、當地政府對項目的支持

　　二、當地群眾對項目的支持

第十五章 項目風險識別與防控

　　第一節 項目主要風險因素識別和分析

　　第二節 防范和降低風險措施

第十六章 可行性研究結論與建議

　　第一節 可行性研究結論

　　一、擬建方案建設條件的可行性結論

　　二、資金安排合理性的可行性結論

　　三、經濟效益的可行性結論

　　四、環境影響的可行性結論

　　五、研究結論總述

　　第二節 建設項目可行性研究建議

　　附表：

完整版：房地產可行性研究報告案例，咨詢尚普華泰咨詢投資顧問。