天津某房地產可行性研究報告案例

第一章 總論

　　1.1 項目概況

　　1.1.1 項目名稱：

　　1.1.2 項目建設性質：

　　1.1.3 項目建設單位簡介：

　　1.1.4 投資估算及資金籌措：

　　1.1.5 項目建設地址：

　　1.1.6 建設內容：

　　1.1.7 建設年限：

　　1.1.8 項目財務評價指標

　　1.2 報告編制的依據

　　1.3 可行性研究報告的編制原則和研究范圍

　　1.3.1 編制原則

　　1.3.2 可行性研究范圍

　　1.4 研究項目主要結論

　　1.4.1 主要研究結論

　　1.4.2 建議

　　第二章 項目建設背景與必要性分析

　　2.1 項目建設背景

　　2.1.1 政策背景

　　1、國家政策

　　(1)新國五條及其細則出臺，開啟2013年房地產調控熱鍵

　　2013年3月1日，國務院辦公廳發布新“國五條”細則，堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，完善穩定房價工作責任制，堅決抑制投機投資性購房，增加普通商品住房及用地供應，加快保障性安居工程規劃建設，加強市場監管。

　　總體而言，“新國五條”細則出臺從目的上來看，重點指向全國房價過快上漲的部分城市，主要是一線城市及部分二三線城市;從具體措施來看，在限購、限貸、稅收等市場調控措施方面均有所加強，趨向于采用經濟杠桿對樓市進行調控，通過差別化信貸、稅收政策抑制投機投資需求從而影響市場供求關系。

　　在“國五條”地方細則出臺后，十大城市房價漲勢雖有所遏制，其均價持續16000元/平方米以上高位運行，月度環比漲幅仍高于1%，漲幅領先于全國。同時，經過3月份的短暫調整，4-5月熱點城市土地市場持續升溫，房企拿地熱情高漲，熱點地塊成交價頻頻刷新歷史記錄，房價上漲預期強烈。

　　一線城市房價上漲較快的同時，2013年城市的房價也出現了比較明顯的分化趨勢，二三線城市總體上講上漲比較平穩，個別三四線城市特別是四線城市有的房價出現了下跌。

　　(2)十八屆三中全會開啟調控新變局

　　十八屆三中全會審議通過了《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，強調進行全面深化改革，放眼于房地產市場的長期健康發展，為房地產長效機制建立建全從頂層設計上指明方向。

　　在十八屆三中全會召開前后不到兩個月的時間內，房價上漲壓力之下的一線城市調控政策全面收緊。隨后這一趨勢蔓延至二線城市，2013年11月25-27日短短三天內，七個二線城市扎堆頒布相關措施，使此番調控不斷升級。

　　(3)加強保障房建設，推進民心工程建設

　　截至2013年11月底，全國已開工城鎮保障性安居工程666萬套，基本建成544萬套，已全面完成年度目標任務，完成投資11200億元。

　　此前公布的2013年城鎮保障房建設計劃是，要求今年新開工630萬套，基本建成470萬套。至此，加上2011年和2012年已開工的1800多萬套保障房，中國“十二五”期間開工建設3600萬套保障房的任務，已經完成了2/3。

　　而新一屆政府提出，從2013年起，5年內再改造各類棚戶區1000萬戶。而在12月15日召開的全國發展和改革工作會議上傳出消息，棚戶區改造和保障性住房配套基礎設施，已被列入2014年的中央投資重點。

　　從目前透露出的跡象來看，未來房地產調控將會越來越趨向于“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的三元格局。

　　(4)個人住房信息聯網，房產稅擴圍箭在弦上

　　建立個人收入和財產信息系統，建立不動產統一登記制度，加快房地產稅立法并適時推進改革，對于當前房地產市場來講，也就意味著今后最有可能直接推進的就是房產稅會試點擴圍與深入開展。

　　從上海、重慶的試點情況來看，房產稅在短期內影響更多的是市場預期而非房價，由于試點初期稅率低、征稅范圍小，房產稅對降低房價的作用不應被過度放大。近期雖然傳聞不斷，但中央對于房產稅下一步的試點城市及征收范圍仍未明確表態。

　　(5)土改戶改全面開展，新型城鎮化以人為本進行到底

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　　2.1.2 市場背景

　　2.1.3 技術背景

　　本項目是節能住宅工程，所謂建筑節能，即在保證提高建筑物舒適度的前提下，合理使用能源，不斷提高能源利用效率。它所界定的范圍是指建筑使用能耗，包括空調、采暖、照明、家用電器和炊事等方面的能耗，而節能住宅就是采用了這些節能技術，能耗達到一定標準的新型住宅。節能住宅采用新型節能圍護體系和綜合節能技術措施，使采暖地區的住宅采暖能耗降低，達到國家規定的節能目標，并具有良好的居住功能和環境質量的住宅。

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　　2.1.4 經濟背景

　　1、天津市經濟情況

　　2012年，國內外經濟形勢復雜多變，經濟緩速增長。天津市頂住壓力，發掘工業產業優勢，在創新中發展，保持良好發展勢頭。2012年天津市全市生產總值12894億元，增長13.8%;一般公共預算收入1760億元，增長21%;全社會固定資產投資8871億元，增長18.1%;社會消費品零售總額增長15.5%;外貿進出口增長11.8%;城鎮登記失業率3.6%;居民消費價格漲幅4.9%;城鄉居民收入分別增長10.8%和12%;萬元生產總值能耗下降4%以上。經濟增長雖然有所放緩，但質量效益有新的提高，天津發展在關鍵時期又邁出了關鍵的一大步。

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　　2.2 項目建設的必要性和意義

　　2.2.1 項目建設符合當地城市發展規劃

　　《天津市城市總體規劃(2005-2020)》確定天津的城市性質為：是環渤海地區的經濟中心，要逐步建設成為國際港口城市、北方經濟中心和生態城市?！犊傮w規劃》嚴格貫徹“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”的基本國策，按照確定的城市發展目標，在利用天津現有的鹽堿荒地資源的基礎上，綜合考慮我市經濟社會發展、城市性質、人口規模和生態環境保護建設的需要，提出要堅持節約集約用地原則，切實加強土地資源管理，徹底改變單純依賴增加用地規模解決城市發展的傳統模式。《總體規劃》科學確定各級城鎮的建設用地標準，嚴格控制城鎮用地規模?！犊傮w規劃》在深化完善“一條扁擔挑兩頭”的空間布局結構的基礎上，結合近幾年天津城市發展的現狀和今后的發展趨勢，提出了“一軸兩帶三區”的市域空間布局結構?！耙惠S”指由“武清新城、中心城區、濱海新區核心區”構成的城市發展主軸。

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　　2.2.2 項目建設是符合區域人民的住房市場需求

　　隨著經濟的發展生活水平的提高，人們在物質生活上得到了改善，將在物質生活和精神生活上的要求越來越高。當然首先是物質生活上的追求，其中住房需求是比較重要的一項。從全國房地產調控環境看，2014年兩會期間，中央提出“雙向調控”分類指導，著重依靠市場自身調節作用，此外未出臺更加嚴厲的行政調控政策，大的調控環境繼續平穩。

　　從供需雙方來看，房地產信貸未明顯放松，藍印戶口政策到2014年5月底結束，房價下跌的恐慌情緒逐步蔓延，部分開發商為回籠資金，采取“以價換量”策略，平價開盤項目居多，少數樓盤降價促銷，供應有所增加。從交通方面而言，自從京津城際加開了武清站，交通的便利帶動了武清區各個方面的快速發展。樓市也不例外，武清區的樓市較之以往持續升溫。隨著交通的便利，天津周邊省市越來越多的學生家長看好這里房源，這無疑是武清樓盤的利好條件。

　　武清區地處京津冀三省交匯處，是三區域交界的中心點，也恰是京津新興的兩大國家級開發區亦莊開發區和泰達開發區的中點。在京津冀一體化協同發展的大背景下，作為首都經濟圈中“雙城生活”的重要環節，可以預見的是，武清區的區域價值不會縮水，市場前景良好。

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　　2.2.3項目是打造城市名片、促進“京津冀”一體化建設

　　隨著“京津冀”一體化戰略的提出，近年來天津市房地產行業發展較快，規模不斷擴大，檔次逐漸提升，結構明顯優化，在繁榮經濟、擴大就業、方便群眾生活、滿足消費需求、促進經濟發展等方面發揮了重要作用。但是隨著天津市經濟的快速發展，城鄉居民收入穩步增長和旅游、商務、會展蓬勃發展，在促進當地房地產行業持續快速發展的同時，也對行業發展提出了新的更高要求。

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　　2.2.4 項目建設是安排社會就業，促進經濟發展的需要

　　本項目可以間接帶動數百人就業，整個項目建設投資、建設周期和投資回報協調、合理，項目建設符合當地經濟發展需要，對實施就業和再就業工程，并且為當地帶來大量稅收，對提高當地人民群眾的收入水平，以及社會和諧穩定和促進經濟發展起著良好的作用。

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　　2.2.5 項目建設符合公司的可持續經營要求

　　第三章 項目市場分析

　　3.1 市場現狀分析

　　3.1.1 市場交易情況分析

　　1、2009-2014年天津市商品住宅成交情況

　　受春節等傳統銷售淡季影響，2012年第一季度天津商品住宅成交延續了前一年年底的低迷，創三年來新低，進入2012年第二季度，市場放量、首套房貸優惠和房企以價換量三因素促使成交呈恢復性增長，2012年三季度房企穩價保量押注旺季樓市，成交環比小漲一成。2012年最后一季度，由于11、12月成交表現不俗，成交同比翻番。2013年第一季度成交量較2012年同期翻了一番，二三四季度保持一季度的漲勢，成交呈爆發式增長，成交套數逐季度走高。進入2014年第一季度，受淡季及利率優惠收緊等因素影響，天津商品住宅成交環比量價齊跌，共成交19950套，環比降39.96%;均價9972元/平米，環比跌3.43%。

　　圖表 5：2009-2014年天津商品住宅成交季度走勢

　　1月份天津樓市入“春節檔”，截至1月30日，1月天津商品住宅成交7091套，環比跌32.00%，同比跌11.28%;均價10001元，環比跌1.47%，同比漲2.43%。市內六區商品住宅成交均價為20680元/平米，同比漲幅居首，達23.22%。2月份受春節假期影響，2月天津商品住宅成交環比降15.12%，但是同比漲幅仍高達32.43%。從全市成交商品住宅的套均面積上看，2月份為98.39平米/套，2011年6月以來首次跌破百平，節后樓市剛需當道，助力市場回暖。3月份受信貸“緊箍咒”等因素影響，與去年同期相比，今年3月樓市并沒有像去年那樣快速回暖，成交量同比降幅超四成。在成交價格方面，3月天津的新房價格依然堅挺，全市均價10373元/平米，環比、同比量價齊升，漲幅分別達到了8.65%和4.12%。

　　圖表 6：2013-2014年天津商品住宅成交月度走勢

　　3.1.2 市場供給分析

　　政府對取消貸款限制和降低二套房首付比例的政策推動房地產市場重新恢復活力。2012年天津市商品住宅全年預計將有115個項目開盤。濱海新區在項目開盤數量上占據第一，為34個項目開盤;遠郊區縣和環城四區各有32個全新項目緊隨其后;而城內6區預計僅17個項目?？傮w來說2012年的天津樓市呈現四面開花的狀態。加之原計劃2011年12月開盤的項目或因各種原因會順延到明年的情況，2012年入市的項目有增不減。在2012年開盤的項目中純新盤有60個，占到預計開盤總量的52.17%。

　　3.1.3 市場價格分析

　　1、宏觀環境對房價的影響

　　這一段時間，國際金融環境動蕩，股市、匯市、商品市場三大市場皆出現明顯下跌，但樓市則基本平穩。從全球金融危機或經濟危機的歷史與規律來看，相對而言，房地產市場多屬被動性變化，滯后性發生危機。宏觀經濟與房地產走勢基本同步，房地產是經濟重要組成部分，二者相互拉扯。而貨幣政策和流動性，雖然對樓市影響較大，但卻不至于直接導致樓市危機。

　　對于中國的情況，2008年四季度至2009年，中國政府大規模刺激經濟，全國房地產開發投資和市場，同步大擴張。2011年經濟步入下行通道，直至今年上半年滑至7%。同時，全國房地產開發投資增幅持續下滑，中國樓市告別黃金十年，進入白銀時代。其中，2012年至2013年一線和部分二線城市房價曾經大漲，而全國房地產開發投資增速仍未企穩。

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　　3.2 市場前景分析

　　3.2.1全國房地產市場前景展望

　　從全國房地產調控環境看，2014年3月召開兩會期間，中央提出“雙向調控”分類指導，著重依靠市場自身調節作用，此外未出臺更加嚴厲的行政調控政策，大的調控環境繼續平穩。天津作為二線城市，樓市一向不溫不火，影響較小。

　　從供需雙方來看，房地產信貸未明顯放松、房價下跌的恐慌情緒逐步蔓延，部分開發商為回籠資金，采取“以價換量”策略，平價開盤項目居多，少數樓盤降價促銷，供應有所增加;而多數購房者對后期市場預期不穩，繼續保持觀望。

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　　3.2.2天津房地產市場前景展望

　　天津住宅市場經歷了2013年的持續旺盛之后，住宅市場成交量和成交均價在2014年均將出現回落，呈量價齊跌態勢，但基于新型城鎮化、剛需支撐、改善型需求逐步釋放等因素，預計房價大幅跌落的可能性不大。

　　預計2014年天津市普通住宅指導價格繼續上調，房產稅試點城市擴圍暫停，短期難以實施，政策較去年緩和，但受春節假期影響，加之住房貸款環境收緊，本季度商品住宅成交量萎縮明顯。

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　　第四章 土地利用情況

　　4.1 項目選址

　　4.2 項目土地利用情況

　　4.2.1 項目各功能分區占地情況

　　4.2.2 土地利用合理性分析

　　4.3 節約集約用地措施

　　第五章 節能與節水

　　5.1 設計的依據和標準

　　1、《中華人民共和國節約能源法》;

　　2、《中國節能技術政策大綱》(2006);

　　3、《節能中長期專項規劃》(發改委環資[2004]505號);

　　4、《國務院關于印發節能減排綜合性工作方案的通知》(2007年);

　　5、《公共建筑節能設計標準》(gb50189-2005);

　　6、《工業企業能源管理導則》(gb/t15587-1995);

　　7、《綜合能耗計算通則》(gb2589-2008);

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　　5.2 能耗分析

　　5.2.1 能源消耗種類和數量

　　5.2.2 能耗指標

　　5.3 節能措施和效果分析

　　5.3.1 節能措施

　　5.3.2 節水措施

　　5.4 節能效果分析

　　第六章 環境影響評價

　　6.1 環境保護設計依據

　　6.1.1 設計依據

　　1、《建設項目環境保護管理條例》(中華人民共和國1998國務院令第253號);

　　2、《建設項目環境保護設計規定》。

　　6.1.2 環境保護標準

　　1、《中華人民共和國環境保護法》;

　　2、《中華人民共和國固體廢物污染環境防治法》;

　　3、《環境空氣質量標準》(gb3095-2012)中的一級標準;

　　4、《社會生活環境噪聲排放標準》(gb22337-2008)中的1類標準;

　　5、《地表水環境質量標準》(gb3838-2002)ⅱ類標準;

　　6、《建筑施工場界環境噪聲排放標準》(gb12523-2011);

　　7、《聲環境質量標準》(gb3096-2008)2類標準;

　　8、《大氣污染物綜合排放標準》(db11/501-2007);

　　6.1.3 環境保護原則和目標

　　1、環境保護原則

　　(1)堅持“三同時”原則。

　　(2)堅持服從“統籌規劃，把項目環境保護、治理與區域環境綜合治理同步進行”的原則。

　　(3)堅持“環境硬件建設與軟件建設相結合”的原則。

　　2、環境保護目標

　　根據城市發展規劃提出的要求，本項目環境建設的目標為：按照統籌規劃，分步實施，突出重點，配套推進的原則，對項目環保進行全面配套建設，使其與環境生態、城市發展規劃相融合。

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　　6.2 項目建設對環境的影響

　　6.2.1 項目施工建設期環境影響分析

　　6.2.2項目運營期環境影響分析

　　6.3 環境保護措施方案

　　6.3.1項目施工建設期環境保護措施

　　6.3.2項目運營期環境保護措施

　　6.4 環境影響評價

　　第七章 職業安全、衛生與消防

　　7.1設計依據、執行的標準及規范

　　根據國家和地方有關安全和工業衛生方面的方針政策，以及“工業企業設計衛生標準”、“工業企業噪聲標準”等規范，在設計中對確保生產安全和職工人身安全、改善工人勞動條件和環境等方面，均采取切實可行、行之有效的治理措施。職業安全衛生部分具體執行如下標準：

　　勞動部文件勞字(1988)48號《關于生產建設工程項目職業安全衛生監察的暫行規定》

　　《工業企業設計衛生標準》 gbz1—2002

　　《工業企業噪音控制設計規范》 gbj87-85

　　《工業企業煤氣安全規程》 gb6222-2005

　　采用的勞動安全衛生標準：

　　《機械防護安全距離》(gb12265-90);

　　《生產過程安全衛生要求總則》(gb12801-91);

　　《用電安全導則》(gb/t13869-92);

　　《工業企業照明設計標準》(gb50034-92)。

　　7.2 生產過程中存在的職業危害因素

　　生產過程中無對人體危害的因素。

　　7.3 安全生產所采取的主要防范措施

　　根據《建筑設計防火規范》，各建、構筑物在布置上均按規范要求，留有安全通道。保持通風，并且布置消防栓。

　　煤氣發生爐和預燒料車間內設計將全部電氣設備非帶電的外殼，配線穿管以及電氣安裝支架等，均作接零保護。所有機械傳動設備，均裝設安全防護罩。

　　煤氣發生爐和預燒料車間與煤氣相關部位的動力供電與照明系統均采用防爆類型。

　　為確保產品達到衛生質量標準，防止空氣渾濁，應有良好的通風設備，工作時嚴禁吸煙與飲食，飯前必須洗手、漱口，所有員工統一發放工裝、手套等防護用品，加強職工安全培訓，定期進行職工身體檢查。

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　　7.4 職業安全、衛生管理及教育

　　7.5 消防

　　7.6 煤氣站與相關部位安全生產

　　第八章 組織機構與人力資源配置

　　8.1 組織機構

　　8.1.1 組織機構設置原則

　　8.1.2 組織機構設置

　　8.2 勞動定員

　　8.3 人員培訓

　　8.4 勞動制度

　　第九章 項目管理及進度安排

　　9.1 項目實施原則

　　9.2 建設管理

　　9.2.1 實施管理

　　9.2.2 項目招投標

　　9.3 項目建設工期也施工進度

　　第十章 投資估算與資金籌措

　　10.1 估算范圍

　　10.2 估算依據

　　10.3 編制說明

　　10.4 項目總投資估算

　　項目總投資18,355.47萬元，其中：建筑工程費7,973.98萬元，工程建設其他費用6,780.65萬元，不可預見費279.09萬元，土地購置費用2,881.75萬元，建設期利息440.00萬元。

　　圖表 31：項目總投資估算一覽表

　　10.5 資金籌措

　　要保證本項目建設按計劃完成，首先應落實資金計劃籌措。項目總投資18,355.47萬元，計劃籌措資金18,400.00萬元，其中：

　　1、公司自有資金7,000萬元，

　　2、通過新材料籌資4,800萬元，

　　3、預售房款6,600萬元，

　　4、上級單位貸款利息：440萬元(上級公司借款利息)。

　　根據項目進度，我公司計劃在項目第一年，通過上級公司借款600萬元，通過新材料再借款4,200萬元，總借款4,800萬元，第二年銷售開盤后陸續歸還新材料借款。

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　　第十一章 財務評價

　　11.1 評價依據

　　11.2 營業收入和稅金測算

　　11.3 成本費用測算

　　11.4 利潤測算

　　11.5 財務效益分析

　　11.6 項目還款能力分析

　　11.7 項目盈虧平衡分析

　　第十二章 社會效益及環境效益分析

　　12.1 社會效益分析

　　12.2 環境效益分析

　　第十三章 結論與建議

　　13.1 結論

　　13.2 建議

    完整版房地產可行性研究報告，請致電尚普華泰咨詢投資顧問：400-600-8056。