某大學根據其校園發展規劃和上級部門的指示精神制定了項目目標。具體內容就是要完成校園內危舊房改建任務、整治校園環境、提高土地使用率將現有項目區域內22棟老舊住宅拆除，完成1276戶住戶回遷安置。尚普華泰發布的某《危房改建項目可行性研究報告》案例提到，項目建成后要預留一定數量的住房供校內教職工分配;最后，開辟一部分商業用房，為學校的發展建設提供資金支持。

第一章 項目概況

　　第一節 項目基本情況

　　項目名稱

　　北京市某大學住宅區危房改建項目

　　建設地址

　　項目位于北京市海淀區某大學校園生活區內。項目周邊為各高等學府及其科技園區，位于亞奧商圈和中關村商圈的交匯點。

　　項目目標

　　第二節 建設單位概況

　　項目建設單位某大學，是國家教育部直屬高校，是理工文管相結合的多學科重點大學，是我國最早建立研究生院的高校之一，和首批進入我國211建設的高校之一。文革期間，遷校至南方。如今，學校全日制在校生1.5萬人，繼續教育在讀生2.5萬人，獨立學院在校生1.5萬人。學?，F有教職工1200多人，其中專任教師800多人，高級職稱教師400多人，博士生導師200余名，中國科學院院士9名。

　　《危房改建項目可行性研究報告》案例提到，學校分為兩大區，西區為生活區，包括居民和教職工住宅、小學、菜店等。東區為教學區，由學生公寓、教學樓、圖書館、實驗室、體育中心組成。本項目建設地點位于學校西區。學校由于文革外遷，土地比建校時減少三分之一，由原來的900余畝銳減到目前的576畝，用地極為緊張。在教育部指定的辦學指標里，除操場面積達標外，其余項目均未達標，學生住宿、食堂、教室、科研用房等項目缺口都比較大(表略)

　　第三節 項目建設背景及必要性

　　某大學生活區中住宅樓多為20世紀50年代建校時所建，房屋為磚木結構，其經濟耐用年限只有40年，如今這些房屋早已過使用年限，水電暖管線嚴重老化，被鑒定為危房。生活區內人員情況復雜、管理混亂，存在各種安全隱患。

危房改建項目可行性研究報告

　　《危房改建項目可行性研究報告》案例提到，隨著社會拆遷中各種強制拆遷、野蠻拆遷被紛紛曝光，社會輿論導向談拆色變。為維護社會的安全和穩定，各項拆遷法律法規逐漸出臺，在法制逐步健全的同時，政府開始轉變角色，對拆遷不再進行過多干預。同時，司法部門在拆遷問題的判決上也都比較慎重，即使判決后進入強制執行階段遇到的阻力也比較大。為此，拆遷中另一種極端情況產生：人人爭做“釘子戶”，“先拆的不如耍賴的”、“老老實實走不如獅子大開口”。因此，各類建設工程，甚至包括政府部門的基礎設施建設，遭遇到拆遷中的“釘子戶”都很頭疼，工程進度將會嚴重受阻，有的甚至導致整個項目無法實施。某學生活區改建后續工程也是因為拆遷難等因素遲遲未能啟動。但是，隨著時間的推移，生活區的危房問題越來越突出，一些居民紛紛上訪，要求盡快啟動住宅區后續改建。

　　第二章 政策環境分析

　　第一節 房地產政策

　　第二節 拆遷政策分析

　　棚戶區改造政策是2012年新出臺的一項政策，對本項目的影響很大。根據棚戶區改造指導意見，北京市政府各相關單位于2003年8月紛紛發布文件。北京市發改委《關于中心城區棚戶區改造和環境整治項目簡化審批程序的意見》中指出將針對納入北京市批準的棚戶區改造修繕項目、危改項目和環境整治項目等，市區發展改革部門簡化審批程序、下放審批權限、縮短辦理時限。北京市規委也發布《關于簡化中心城區棚戶區改造和環境整治項目規劃審批程序的意見》。與此同時，市國土局、市建委、財政局、交通委、民防局、重大辦等部門紛紛發文，說明對棚改項目簡化審批程序縮短審批時間，明確審批程序和審批原則。其中，市建委的《北京市舊城區改建房屋征收實施意見》明確了政府征收的基本原則、使用范圍、實施主體、征收程序，成為危改拆遷工作的指路明燈。

　　第三節 國家對高等教育投入政策分析

　　第三章 房地產市場環境分析

　　第一節 市場環境分析

　　2012年我國房地產市場走出了一條先抑后揚的上升曲線。在限購、限貸等政策的持續影響下，2012年上半年我國房地產市場信心一度低迷，這種局面一直持續到2012年5月。從下半年開始，房地產市場開始復蘇，尤其對于一線城市來說，更是“漲多跌少”，且上漲趨勢日益明顯，2012年房地產市場最終在暖冬中強勢收官。

　　2013年1-7月份，全國商品房銷售面積61133萬平方米，同比增長25.8%，增速比1-6月份回落2.9個百分點;其中，住宅銷售面積增長27.1%，辦公樓銷售面積增長27.9%，商業營業用房銷售面積增長8.2%。商品房銷售額39549億元，增長37.8%，增速比1-6月份回落 5.4個百分點;其中，住宅銷售額增長39.9%，辦公樓銷售額增長39.0%，商業營業用房銷售額增長20.4%。

　　第二節 周邊樓盤價格

　　第四章 項目選址及環境分析

　　第一節 項目建設地自然環境和地址條件

　　第二節 配套市政條件

　　第三節 交通條件

　　第四節 項目土地利用現狀

　　本項目建設用地為50年代國家劃撥的教育事業用地，土地使用權一直屬于某大學，無權屬爭議。項目建設區域為某大學西區眷屬住宅區，包括住宅、小學、商店、社區服務中心等，有局部公共綠地。改建項目現有待改建危舊房大部分為住宅區內樓房和平房，另外還涉及校園教學區內樓房7棟(功能為住宅)，房屋總建筑面積約67741.60㎡。由于區域內多為上世紀50年代修建的4-5層簡易樓房或70年代修建的臨時周轉平房，土地利用率不高，極大的浪費了本來就緊張的土地資源。

　　據統計，目前所項目擬拆遷拆遷房屋1544套，住戶總數為1276戶，具體包括：樓房19棟，總建筑面積約51122.9㎡，房屋882套，住戶725戶;筒子樓5棟，總建筑面積14266.4㎡，房屋529套，住戶438戶;平房總建筑面積2352.3㎡，房屋總量133間，住戶113戶。

　　第五章 項目總體規劃

　　第一節 項目總體規劃指標

　　項目規劃新建住宅5棟，規劃住宅面積近14萬平米，規劃戶數1600戶，層數28層，建筑高度80米的兩梯四戶至兩梯六戶的小塔，大部分南北向布置，僅兩棟東西向布置。除完成回遷安置外，剩余住宅分配學校無房教職工;新建配套公建樓3棟，面積近7.5萬平米。其中2棟20層的商業樓在臨某路一側。一棟局部4層的配套樓位于臨某路以及臨學校內部路作為居住區配套;住宅部分擬建地下三層車庫，解決停車1600輛，配套公建部分停車規劃地下兩層，按萬平米85輛配置。

　　第二節 項目技術實現

　　第六章 項目進度安排及其管理模式

　　第一節 項目進度安排

　　項目建設期為5年，第一年主要工作是建設準備，包括獲得主管部門的批文、前期手續的辦理、制定和宣傳土地房屋征收政策。某大學住宅區改建項目為西區改造后續工程，西區改造項目已經獲得上級批復，一期工程已經實施完成。如今，項目重新啟動，對原有規劃有部分調整，但總體內容并沒有實質的改變，所以獲得上級批復是可行的。

　　第二節 項目管理模式分析與選擇

　　根據教育部直屬高校年度基建工作會議中發布的調查統計資料顯示，目前教育部直屬的75所高校中，在基建管理模式的選擇上主要有6種。包括：科室負責制、項目負責制、科室-項目制、委托項目管理制(代建制)、“a+n”模式、分段外包協調管理。

　　第七章 項目投資估算

　　第一節 編制依據

　　第二節 編制說明

　　第三節 項目總投資估算

　　一、建設投資估算

　　項目總投資為159439.27萬元，具體如下表所示：

　　二、資金籌措

　　工程前期費用和安置周轉費用共計35439.27萬元需辦理銀行貸款或自由資金投入;房屋租售回款共計89800萬元，可用于工程建設及工程尾款支付。

　　第七章 財務評價

　　第一節 評價依據

　　第二節 經營收入

　　項目建設成本159439.27萬元估算;商業辦公用房按每年上繳某大學2000萬租金，每5年增加500萬計算，20年需繳租金共計55000萬元;銷售稅金包括營業稅、城鄉建設維護稅、教育附加費地方重點建設附加稅。

　　第三節 項目營業成本

　　第四節 財務盈利能力分析

　　一、利潤及其分配

　　二、財務盈利能力分析

　　第五節 不確定性分析

　　第六節 財務評價結論

　　本項目的財務凈現值fnpv=27046.18>0。財務內部收益率firr=16%>ic大于基準收益率。

　　經過比選，認為“合作分享”模式可行，所以在財務評價時就以合作方的立場和角度來進行分析，最后得出投資利潤率和財務凈現值及財務內部收益率幾項指標。投資利潤率為71.37%，財務凈現值fnpv=27046.18>0，財務內部收益率firr=16%>ic大于基準收益率，所以得出的結論是——此項目經濟上可行。

　　第八章 社會效益及風險分析

　　第一節 社會效益分析

　　第二節 風險分析

　　一、拆遷風險

　　二、融資風險

　　三、項目運作風險

　　第九章 項目結論

　　項目總投資中包括搬遷周轉費、建安工程費、工程建設其他費用、基本預備費，總投資合計159439.27萬元。根據資金籌措的方式不同可以選擇兩種不同的建設模式：以自籌資金為主的“自籌自建模式”，以對外融資為主的“合作分享”模式。通過分析，采用“合作分享”模式，由某大學出地，對方出資，利益共享的方式最適合本項目。本文從合作方(出資方)的角度，假設采用“合作分享”的建設模式，對項目盈利能力分進行了分析，分析得出項目的投資凈利潤率為71.37%，財務凈現值fnpv=27046.18>0，項目收益率大于基準收益率，財務內部收益率firr=16%>ic大于基準收益率，項目經濟上可行。這個數據可以作為尋找投資方和進行談判的依據。

　　風險分析得出本項目存在概率較大的風險是：拆遷風險、融資風險、項目運作風險。作者針對風險分析情況提出了一些應對策略，例如充分依靠政府實施宗地拆遷、對項目資金進行監管、做好調查研究及風險防控等措施。綜上所述，本項目具有政府政策上的支持、民心所向、眾望所歸;技術和管理上可行;經濟和進度安排可行;各項風險可控?？傮w可行。

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