隨著我國人口老齡化現象日益凸顯，居民特別是老年人上下樓不便的問題越發嚴峻，對既有多層住宅進行加裝電梯的改造需求日益迫切，多層住宅加裝電梯是方便群眾出行的“惠民生”實事工程。下面分享一篇某老舊小區加裝電梯項目可行性報告案例：

　　第一章 項目總論

　　第一節 項目基本情況

　　一、項目名稱

　　河北某老舊小區加裝電梯項目

　　二、項目類型

　　三、項目建設單位

　　四、項目建設地點

　　五、項目概況及改造內容

　　從20世紀70年代開始，我國為解決住房短缺，建設了大量多層住宅，受當時技術經濟條件的制約，我國 6 層及以下的既有住宅建筑普遍沒有安裝電梯。

　　項目主要是為了方便老年市民生活，減輕老年人二次置業的沉重負擔。該擬建電梯與周邊相鄰建筑的間距符合相關法規要求，加裝電梯已取得樓內住戶一致同意且已簽署協議。項目建設總平面占地面積約**平方米，主要工程內容為加裝一部乘客客梯，及配套井道工程、裝修工程。工程內容如下表所示。

　　序號工程名稱工藝說明數量單位

　　1乘客客梯安裝

　　2(鐳鉬)鋼結構井道工程

　　3裝修工程

　　六、項目建設周期

　　七、項目預算及構成

　　本項目計劃總投資***萬元，其中電梯設備及安裝費預算***萬元，(鐳鉬)鋼結構井道安裝工程費***萬元，裝修工程費***萬元，工程費用總計***萬元，最終優惠后總費用***萬元，具體如下：

　　一、電梯設備預算清單(西繼迅達電梯品牌)

　　序號工程名稱規格數量單位

　　(元)單價

　　(元)合價

　　(元)

　　1設備款

　　2安裝款

　　備注

　　小計

　　二、(鐳鉬)鋼結構井道部分

　　序號工程名稱規格(mm)數量總長(mm)單價(元/T)合價(元)

　　1方管200*200*5 橫梁

　　2

　　3

　　4

　　5

　　6

　　7方管200*200*8 立柱

　　8

　　9方管80*80*5 門柱

　　10

　　1114處立柱的樁基礎

　　備注

　　小計

　　三、裝修工程預算清單

　　序號工程名稱工藝說明數量單位單價(元)合價

　　(元)

　　1拆砸

　　2電梯井

　　3外墻

　　4外墻

　　5陽臺

　　6防盜門口

　　7電梯口平臺

　　8陽臺膩子

　　9集成吊頂

　　10防盜門

　　11垃圾清運

　　12電纜380V

　　13地磚

　　14窗戶

　　15玻璃

　　16精鋼網

　　17抽煙機孔

　　18機房

　　19隔斷門

　　20暖氣管道

　　21一層過道門

　　22電梯門包口

　　23防盜門包口

　　小計

　　合計

　　第二節 編制依據及研究范圍

　　一、編制依據

　　1、《2020年國務院政府工作報告》

　　2、《國務院辦公廳關于加強電梯質量安全工作的意見》(國辦發〔2018〕8 號)

　　3、《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》(國發〔2017〕13 號)

　　4、《“十三五”推進基本公共服務均等化規劃》(國發〔2017〕9 號)

　　5、《建筑節能與綠色建筑發展“十三五”規劃》(建科〔2017〕53號)

　　6、《關于進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》(建辦房〔2015〕52號)

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　　二、編制原則

　　三、研究范圍

　　四、編制目的

　　第二章 項目實施的背景及必要性

　　第一節 項目背景分析

　　一、政策背景分析

　　1、國家政策

　　《2020年國務院政府工作報告》

　　2020年5月22日，第十三屆全國人民代表大會第三次會議上國務院總理李克強作政府工作報告提出，新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，支持管網改造、加裝電梯等，發展居家養老、用餐、保潔等多樣社區服務。

　　《國務院辦公廳關于加強電梯質量安全工作的意見》(國辦發〔2018〕8 號)

　　2018年2月，國務院辦公廳發布了《關于加強電梯質量安全工作的意見》?！兑庖姟诽岢鲩_展電梯質量提升行動，加強產品型式試驗和一致性核查，強化安裝監督檢驗，提升電梯產業集聚區整體質量發展水平和新裝電梯質量安全水平。整合優化安全技術規范和國家標準，在借鑒國際先進標準基礎上，對電梯本體安全和配置標準提出更高要求，打造適合我國國情的更為嚴格的標準規范體系，鼓勵電梯企業提供高于國家標準的優質產品和服務。加強既有住宅加裝電梯相關技術標準制修訂，促進既有住宅加裝電梯工作。

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　　2、地方性政策

　　《關于我省既有住宅加裝電梯工作的指導意見》(冀建房市〔2019〕2號)

　　2019年4月，河北省住房和城鄉建設廳發布了《關于我省既有住宅加裝電梯工作的指導意見》。《意見》提出，既有住宅加裝電梯應經加裝電梯所在單元全體業主同意，加裝電梯及使用維護費用由擬加裝電梯服務范圍內的業主共同承擔。以小區為單位申請加裝電梯的，申請人為該小區業主委員會;以幢或單元申請加裝電梯的，申請人為該幢或單元業主。既有住宅加裝電梯可以申請使用房屋所有權人及其配偶名下的住房公積金。經專有部分占加裝電梯所在單元建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，可按有關規定申請使用住宅專項維修資金。

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　　二、經濟背景分析

　　三、社會背景分析

　　第二節 項目實施的必要性

　　一、項目建設是提升城市整體管理水平的需要

　　二、項目建設是解決老齡化背景下居民出行困難并推進基本公共服務均等化的需要

　　隨著我國人口老齡化的不斷加劇，在一些老舊小區，居住在這些步梯樓里的居民大多也已步入了老年，上下樓極不方便，想換房又難以承受高房價的壓力，只得望樓興嘆。因此，能否在老舊樓加裝電梯，改善居民的出行條件，實現他們對美好生活的需求，這就成為社會各界須思考的問題。2017年3月，國務院發布《“十三五“國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》提出，支持多層老舊住宅加裝電梯。繼續推進街道、社區“老年人生活圈”配套設施建設，為老年人提供一站式便捷服務。2017年3月，國務院發布《“十三五”推進基本公共服務均等化規劃》提出，推進養老服務體系建設。推進無障礙通道、老年人專用服務設施、舊樓加建電梯建設。

　　隨著國家相關政策出臺，各地都在加快推進老舊樓加裝電梯的進程，項目……

　　三、項目建設是構建和諧社區的需要

　　第三章 舊樓加裝電梯市場分析

　　第一節 舊樓加裝電梯市場井噴態勢延續

　　2019年舊樓加裝市場呈井噴態勢，2019年上半年全國舊樓加裝電梯采購項目約363個，采購規模8.0億元。國務院總理李克強在2019年的政府工作報告中，在舊樓加裝電梯問題上，從2018年的“鼓勵加裝”進一步轉變為“支持加裝”，由此可見，政府工作報告對老樓加裝電梯比以往更加重視。此外，合肥、蘇州、九江、縉云、聊城等多個城市紛紛出臺政府補貼政策，鼓勵小區居民加裝電梯，推動當地舊樓加裝電梯工作加快發展。

　　第二節 房地產和保障房需求多

　　從細分領域來看，2019年上半年在舊樓加裝電梯細分市場領域，房地產和保障房電梯采購規模為2.6億元，占據榜首，政府機關電梯采購規模緊隨其后達2.5億元，學校電梯采購規模約1.2億元，排名第三，醫院電梯采購規模為3075萬元，其他加裝電梯采購規模超1.3億元。

　　此外，2019年上半年全國完成舊樓加裝千萬元電梯大項目7個，其中，保障房項目占5席，政府機關和學校項目各占1席。千萬元大項目出自河南3個、北京、山東、江西和貴州各占1個。而500-900萬元以上的項目也有13個，保障房、學校等舊樓加裝電梯采購大項目居多。

　　第三節 北京加裝電梯規模第一

　　第四章 項目地址及區位條件

　　第一節 項目地址

　　第二節 區位條件簡介

　　一、地理位置

　　二、自然條件

　　三、區域經濟條件

　　四、基礎配套條件

　　第三節 項目施工條件

　　一、施工條件

　　二、建材供應條件

　　三、設備供應條件

　　第五章 項目實施工作計劃

　　第一節 前期準備工作計劃

　　一、調查摸底

　　二、確定項目立項、可行性研究報告代理機構

　　三、設計

　　第二節 施工準備工作計劃

　　第三節 技術準備

　　第四節 現場施工準備

　　第六章 項目改造提升內容及方案

　　第一節 建設目的

　　第二節 建設內容

　　第三節 項目設計方案

　　一、設計標準

　　1、《既有住宅加裝電梯工程技術標準》T/ASC 03-2019

　　2、《電梯、自動扶梯、自動人行道術語》 GB/T 7024-2008

　　3、《電梯主參數及轎廂、井道、機房的型式與尺寸第 1 部分：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅵ類電梯》GB/T 7025.1-2008

　　4、《電梯主參數及轎廂、井道、機房的型式與尺寸第 2 部分：Ⅳ類電梯》GB/T 7025.2-2008

　　5、《電梯主參數及轎廂、井道、機房的型式與尺寸第 3 部分：Ⅴ類電梯》GB/T 7025.3-1997

　　6、《電梯制造與安裝安全規范》 GB 7588-2003

　　7、《電梯技術條件》 GB/T 10058-2009

　　8、《電梯試驗方法》 GB/T 10059-2009

　　9、《電梯安裝驗收規范》 GB/T 10060-2011

　　10、《提高在用電梯安全性的規范》 GB 24804-2009

　　11、《電梯、自動扶梯和自動人行道維修規范》 GB/T 18775-2009

　　12、《安裝于現有建筑物中的新電梯制造與安裝安全規范》GB 28621-2012

　　二、規劃設計

　　三、項目設計圖紙

　　第七章 項目環境保護

　　第一節 環境和生態現狀

　　一、編制依據

　　1、《中華人民共和國環境保護法》

　　2、中國《污水綜合排放標準》(GB 8978-1996)(二級標準)

　　3、中國《大氣污染物綜合排放標準》(GB16297-96)二級標準

　　4、《中華人民共和國固體廢棄物污染環境防治法》中有關規定

　　5、《規劃環境影響評價條例》中有關規定

　　6、《環境影響評價公眾參與暫行辦法》中有關規定

　　7、《開發建設項目水土保持方案技術規范》中有關規定

　　二、評價標準

　　第二節 生態環境影響分析

　　第三節 生態環境保護措施

　　1、施工期間嚴格執行當地環保政策相關規定：

　　(1)施工單位應當遵守國家有關環境保護的法律規定，采取措施控制施工現場的各種粉塵、廢氣、廢水、固定廢棄物以及噪聲、振動對環境的污染和危害。

　　(2)施工單位應當采取下列防止環境污染的措施：

　　1)妥善處理泥漿水，未經處理不得直接排入城市排水設施和河流;

　　2)除設有符合規定的裝置外，不得在施工現場熔融瀝青或者焚澆油氈、油漆以及其他會產生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質;

　　3)使用密封式的圈筒或者采取其他措施處理高空廢棄物;

　　4)采取有效措施控制施工過程中的揚塵;

　　5)禁止將有毒有害廢棄物用作土方回填;

　　6)對產品噪聲、振動的施工機械、應采取有效控制措施，減輕噪聲擾民。

　　(3)建設工程施工由于受技術、經濟條件限制，對環境的污染不能控制在規定范圍內的，建設單位應當合同施工單位事先報請當地人民政府建設行政主管部門和環境行政主管部門批準。

　　2、安裝設備時注意輕拿輕放，減少人為噪聲。

　　3、合理安排施工時間，應盡可能避免大量高噪聲設備同時施工。

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　　第八章 項目能源節約方案設計

　　第一節 用能標準及節能設計規范

　　一、相關法律、法規、規劃和產業政策

　　1、《中華人民共和國節約能源法》(2018年10月26日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第六次會議

　　2、《中華人民共和國可再生能源法》(十屆人大常委會14次會議，主席令第33號，十一屆人大常委會12次會議，主席令第23號修訂)

　　3、《全國人民代表大會常務委員會關于修改〈中華人民共和國清潔生產促進法〉的決定》2012年7月1日

　　4、《中華人民共和國電力法》(根據2018年12月29日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第七次會議《關于修改〈中華人民共和國電力法〉等四部法律的決定》第三次修正)

　　5、《中華人民共和國城鄉規劃法》(根據2019年4月23日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議《關于修改《中華人民共和國建筑法》等八部法律的決定》修正)

　　6、《中華人民共和國建筑法》(根據2019年4月23日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議《關于修改《中華人民共和國建筑法》等八部法律的決定》修正)

　　7、《中華人民共和國水法》(2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議修訂通過)

　　8、《中華人民共和國環境保護法》(2014年4月24日第十二屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議修訂，2015年1月1日起施行)

　　9、《中華人民共和國循環經濟促進法》(2018年10月26日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第六次會議修正《中華人民共和國循環經濟促進法》，自公布之日起施行)

　　10、《中華人民共和國計量法》(根據2018年10月26日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第六次會議《關于修改〈中華人民共和國野生動物保護法〉等十五部法律的決定》第五次修正)

　　11、《中華人民共和國統計法》(六屆人大委員會第三次會議，主席令第9號，十一屆人大委員會第九次會議主席令第15號修訂)

　　12、《國務院關于加強節能工作的決定》(國務院令28號)

　　13、《節能中長期專項規劃》(發改環資[2004]2505號)

　　14、《民用建筑外保溫系統及外墻裝飾防火暫行規定》(公安部住房和城鄉建設部公通字[2009]46號)

　　15、《節約用電管理辦法》(國家經貿委國家發展計劃委[2000]1256號)

　　16、《民用建筑節能管理規定》(建設部令第143號)

　　17、《建設部關于貫徹<國務院關于加強節能工作的決定>的實施意見》(建科[2006]231號)

　　18、《中國節能技術政策大綱》(2006年)(發改環資[2007]199號)

　　19、《國家鼓勵發展的資源節約綜合利用和環境保護技術》(國家發改委[2005]第65號令)

　　20、《國務院關于印發節能減排綜合性工作方案的通知》(國發[2007]15號)

　　21、《民用建筑節能條例》(國務院令第530號)

　　22、《關于民用建筑外保溫材料消防監督管理有關事項的通知》(公消[2012] 350號文)號文)

　　23、《“十三五”控制溫室氣體排放實施方案》(2015年版)

　　24、《固定資產投資項目節能審查辦法》(發改委令2016年第44號)

　　25、《中國節水技術政策大綱(2009年)》

　　26、《河北省節約能源條例》(2017年3月30日河北省第十二屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議修訂)。

　　27、《關于規?；_展太陽能熱水系統建筑應用工作的通知》(冀建科[2014]24號)

　　二、建筑類相關規范及標準

　　三、用能設備的能效限值及節能評價值標準

　　四、節能技術、產品推薦目錄

　　五、國家明令淘汰的用能產品、設備、生產工藝等目錄

　　第二節 節能措施和節能效果分析

　　一、節能措施綜述

　　二、節能技術措施

　　(一)建筑節能措施

　　(1)總體規劃

　　1)總平面布局留有足夠的自然風入口和出口，建筑群室外空間氣流順暢。

　　2)建筑物朝向以南北向為主，主立面迎向夏季主導風向，有利于夏季自然通風，降低空調負荷。

　　3)在滿足日照間距和衛生間距的前提下，盡量拉大建筑間距，強化小區內的通風換氣。

　　4)地面綠化確保規定的綠地率，不做或少做硬質鋪地，改做透水地面，減少地面熱反射，避免“熱島效應”，有利于節能。

　　5)地下車庫通過風機間歇式運行達到節能目的。

　　6)選擇高效率通風機，并使風機單位風量耗功率小于節能標

　　(2)單體設計

　　1)采用簡潔規整的體形，避免過多的凹凸變化，盡量縮小體形系數。

　　2)組織良好的穿堂風。盡量使每戶或每室均有兩個朝向可開門窗采光通風，有利于夏季降溫，降低空調能耗。

　　3)適當控制窗墻面積比，使窗墻面積比盡量滿足節能標準的規定，特別使東、西向外墻，宜少開窗或開小窗、不開窗。

　　4)適當架空底層，以利于小區通風，降低小區溫度，降低能耗。

　　(3)圍護結構的保溫隔熱設計

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　　(二)節電設計

　　(三)結構節能措施

　　(四)給排水節能措施

　　(五)暖通節能措施

　　(六)天然氣節能措施

　　(七)節水措施

　　三、節能管理措施

　　(一)管理組織和制度

　　(二)能源計量

　　(三)能源計量設備配置

　　第三節 項目節能綜合評價

　　第四節 特殊環境影響

　　第九章 項目預計投資估算及資金籌措

　　第一節 估算范圍

　　本項目建設投資估算范圍包括：建筑工程費、裝飾工程費、設備購置費和安裝工程費等。

　　第二節 估算依據

　　根據項目承建公司規劃和行業情況，并原則上根據中國財政部頒布的會計準則、會計制度和有關的法律規定，對本項目進行有關的財務預測。為了保證預測的客觀性和真實性，對預測數據都采取了多種途徑的測算和驗證，從而確保了評價結果的可信度。

　　但在項目具體實施的過程中，還有大量的、次要的不確定因素，甚至有時還會出現重大的偶然因素，這些因素都會影響到該項目的收益，所以，具體實施可能與本預測存在一定的差異是正常的。

　　主要依據：

　　1、國家發改委、建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參考(第三版)》

　　2、《投資項目可行性研究指南》(中國電力出版社出版)。

　　3、國家和有關部門頒布的有關投資的政策、法規。

　　4、項目投資相關數據資料。

　　第三節 項目總投資估算

　　第十章 項目的社會效益分析

　　第一節 項目實施對社會效應的影響

　　該項目對促進社會公平與正義，維護社會穩定，促進區域經濟社會協調、可持續發展和社會主義小康社會建設，促進和諧社會建設，具有重要的現實意義和深遠的歷史意義，有利于提高居民家庭群體的生活質量，對促進區域經濟社會發展具有重要現實意義。

　　通過本項目建設，改善了城鎮居民居住條件，滿足了小區內群眾對住宅的實際需求，對于建設和諧城市，為當地經濟發展和社會穩定提供有力的保障。對改善生態環境、提高人民群眾生活質量、樹立城市形象都將有著明顯的積極作用，社會效益明顯。

　　搞好城市環境建設，改善居民住房條件，實現人與自然的和諧，是建設和諧社會客觀要求。該項目通過改善人居環境，為社會公眾提供良好的公共產品和公共服務，是社會進步的體現，應受到社會各界的廣泛關注和支持。

　　第二節 互適性分析

　　第十一章 項目風險分析及控制措施

　　第一節 項目開發過程中潛在的風險及防范

　　一、工程風險及防范

　　在項目的建設過程中，配套系統及設施價格的變動，將造成項目投資的變動;同時承包商的選擇和施工可能帶來一定的工程質量缺陷或工期的延誤。

　　防范措施：

　　做好項目的前期決策論證工作，采用市場公開招標的方式選擇承包商，實施質量監督管理，嚴把質量關，同時在保證施工質量的前提下，盡量節約成本，加快施工進度。建議由管委會監督、相關部門參加，就項目的建設和運營達成一致意見。

　　二、運作風險及防范

　　第二節 項目本身潛在的風險及防范

　　一、財務風險及防范

　　二、不可抗力風險分析及控制

　　第十二章 可行性研究結論及建議

　　第一節 可行性研究結論

　　一、項目資金安排合理

　　二、項目建設條件及方案

　　三、社會效益

　　第二節 可行性研究建議

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