隨著亞健康問題的日趨突出以及人們對健康問題的愈加重視，社會對于亞健康的防治需求日益增長，亞健康人群康養市場已成為中國康養市場最主要的組成之一。從各大城市人口亞健康情況來看，沿海城市及經濟發達地區的亞健康人群比較集中。我國康養業發展的市場前景非常廣闊。我國康養業主要目標群體是老年人群和亞健康人群。尚普華泰發布的《康養小鎮項目可行性研究報告》提到，本項目積極響應國家政策號召，將結合當地的區域優勢、自然資源優勢、人文資源優勢、交通優勢和鄉村發展規劃，建立集種養、加工、旅游、休閑為一體的綠色生態產業園，積極參與城鄉二元體制改革，改善城鄉社會資源分配，并規劃農業、旅游、體驗、生態治理、康養養老等板塊，融合“生產、生活、生態”功能，集農業全產業鏈的整合、農業科技體系的支撐、農村一二三產業融合、區域經濟發展。

第一章 項目總論

　　第一節 項目概況

　　一、項目名稱

　　廣東某藝術康養小鎮項目

　　二、建設單位

　　三、項目建設地點

　　四、項目建設內容及規模

　　項目總占地面積*****畝，建筑部分主要利用村莊自留地流轉建設用地，總計需流轉建設用地***畝，土地項目總建筑面積***萬平方米。

　　備注：各區域流轉建設用地最終商服用地、公用設施用地等性質確定由政府方調整規劃后確定。

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　　五、項目建設期

　　六、項目估算投資及資金籌措

　　《康養小鎮項目可行性研究報告》提到，本項目總投資*****萬元，其中，建筑工程費*****萬元，設備購置費*****萬元，安裝工程費****萬元，工程建設其他費用*****萬元，預備費用****萬元，流動資金為****萬元。

　　第二節 項目效益情況

　　一、經濟效益

　　經測算，項目滿負荷運營后，總產值達到******萬元，增加值達到******萬元。項目所得稅后財務凈現值為*****萬元，內部收益率為**%，靜態投資回收期為***年(不含建設期)，動態投資回收期為****年(不含建設期)。從財務指標可以看出，項目各項財務指標處于較理想狀態，項目盈利能力良好。

　　計算期內各年經營活動現金流入均大于現金流出;從經營活動、投資活動、籌資活動全部凈現金流量看，營運期各年現金流入均大于現金流出，累計盈余資金逐年增加，項目具備財務生存能力。

　　二、社會效益

　　第三節 項目編制依據、原則及范圍

　　一、編制依據

　　1、《關于促進森林康養產業發展的意見》

　　2、《林業發展“十三五”規劃》

　　3、《中國生態文化發展綱要(2016-2020年)》

　　4、《國務院辦公廳關于完善集體林權制度的意見》

　　5、《國家林業局辦公室關于開展森林特色小鎮建設試點工作的通知》

　　6、《關于大力推進森林體驗和森林養生發展的通知》

　　7、《關于啟動全國森林體驗基地和全國森林養生基地建設試點的通知》

　　8、《關于建立特色小鎮和特色小城鎮高質量發展機制的通知》

　　9、《關于規范推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》

　　10、《關于做好當前和今后一段時期就業創業工作的意見》

　　11、《關于促進全域旅游發展的指導意見》

　　12、《“十三五”時期文化旅游提升工程實施方案》

　　13、《關于進一步激發社會領域投資活力的意見》

　　14、《關于進一步擴大旅游文化體育健康養老教育培訓等領域消費的意見》

　　15、《關于進一步促進旅游投資和消費的若干意見》

　　16、《國民旅游休閑綱要(2013-2020年)》

　　17、《特色農產品優勢區建設規劃綱要》

　　18、《中醫藥發展戰略規劃綱要(2016-2030年)》

　　19、《2021年廣東省政府工作報告》

　　20、項目建設單位提供的有關資料以及現場調研的資料;

　　21、國家現行的行業規定、法律、法規、設計標準。

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　　二、編制原則

　　二、研究范圍

　　第四節 研究項目主要結論

第二章 項目的背景及意義

　　第一節 項目背景

　　一、政策背景

　　1、國家政策

　　《關于建立特色小鎮和特色小城鎮高質量發展機制的通知》

　　2018年8月30日，國家發改委辦公廳發布《關于建立特色小鎮和特色小城鎮高質量發展機制的通知》。《通知》指出要做到“立足各地區比較優勢，全面優化營商環境，引導企業擴大有效投資，發展特色小鎮投資運營商，打造宜業宜居宜游的特色小鎮和特色小城鎮，培育供給側小鎮經濟?！?/p>

　　在建立服務支撐機制方面，《通知》指出要搭建政銀對接服務平臺。引導金融機構逐年為符合高質量發展要求的特色小鎮和特色小城鎮，在債務風險可控前提下提供長周期低成本融資服務，支持產業發展及基礎設施、公共服務設施、智慧化設施等建設。

　　《關于規范推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》

　　2017年12月，國家發展改革委、國土資源部、環境保護部、住房城鄉建設部四部門聯合印發《關于規范推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》。文件指出各地區在推進特色小鎮和小城鎮建設過程中，要聚焦高端產業和產業高端方向，著力發展優勢主導特色產業，延伸產業鏈、提升價值鏈、創新供應鏈，吸引人才、技術、資金等高端要素集聚，打造特色產業集群。

　　《關于做好當前和今后一段時期就業創業工作的意見》(國發〔2017〕28號)

　　2017年4月19日，國務院印發《關于做好當前和今后一段時期就業創業工作的意見》。意見指出，優化發展環境，推進實施政府和社會資本合作，大力發展研究設計、電子商務、文化創意、全域旅游、養老服務、健康服務、人力資源服務、服務外包等現代服務業。大力發展特色縣域經濟、魅力小鎮、鄉村旅游和農村服務業，為農村勞動者就地就近轉移就業創造空間。

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　　二、經濟背景

　　三、行業背景

　　《康養小鎮項目可行性研究報告》提到，我國旅游行業保持持續較快的發展趨勢。2017年全年國內游客50億人次，比上年增長12.8%，國內旅游總收入達到45661億元，增長15.9%。從三大旅游市場的具體情況來看，國內旅游業仍然保持超高熱度，出境游也在平穩增長，入境游開始回暖。旅游業發展總體向好，其在國民經濟中發揮的作用也越來越大。

　　根據國家統計局發布的數據，2017年中國旅游市場實現平穩增長，國內旅游50億人次，同比增長12.8%。一方面，旅游人次在增加，國民的旅游消費水平也在不斷攀升。2017年國內旅游總收入達到45661億元，同比增長15.9%。從全年形勢來看，我國旅游業已經進入“大眾旅游”階段，人們的出游意愿不斷高漲，國內旅游市場可以繼續保持相對樂觀的預期，尤其是《國民旅游休閑綱要(2013-2020年)》明確指出到2020年，職工帶薪年休假制度基本得到落實。

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　　四、文化背景

　　第二節 項目必要性

　　一、是通過森林康養產業實施健康中國戰略、鄉村振興戰略的重要措施

　　二、是響應國家鄉村振興政策號召，加快一二三產業融合發展

　　《康養小鎮項目可行性研究報告》提到，近年來，國家出臺了《鄉村振興戰略規劃(2018-2022年)》、《中共中央 國務院關于實施鄉村振興戰略的意見》、《國務院關于印發全國農業現代化規劃(2016—2020年)的通知》、《國務院辦公廳關于推進農村一二三產業融合發展的指導意見》等一系列政策，鼓勵進行鄉村開發，促進農村一二三產業融合，壯大新產業新業態，拓展農業產業鏈價值鏈，促進建設更多集循環農業、農事體驗、農業創意為一體的項目，讓更多的農民受益。

　　三、是帶動相關產業，推動國民經濟發展的需要

　　四、是調整區域產業結構和改善經濟生態環境的需要

　　五、是促進地區整體經濟發展，提高居民就業收入水平

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第三章 項目市場分析

　　第一節 國內森林康養產業市場分析

　　一、康養產業

　　1、康養定義

　　與一般意義的“健康”、“養老”、“養生”和療養”等概念相比，“康養”是一個更具包容性的概念，涵蓋范圍廣闊，與之對應的康養行為也十分寬泛：康養既可以是一種持續性、系統性的行為活動，又可以是諸如休息、療養、康復等具有短暫性、針對性、單一性的健康和醫療行為。

　　從生命的角度，康養要兼顧生命的三個維度：一是生命長度，即壽命;二是生命豐度，即精神層面的豐富度;三是生命自由度，即國際上用以描述生命質量高低的指標體系。

　　《康養小鎮項目可行性研究報告》提到，康養的核心功能在于盡量提高生命的長度、豐度和自由度。從孕幼到青少年再到中老年等各個年齡階層的人群，都存在不同程度、不同類型的康養需求，從健康到亞健康再到病患甚至是需要臨終關懷的群體，社會各個群體都有必要納入康養的范圍。

　　2、康養產業分類

　　康養產業就是為社會提供康養產品和服務的各相關產業部門組成的業態總和。根據消費群體、市場需求、關聯產業、資源差異和地形地貌的不同，又可以衍生出不同的康養產業類型。

　　(1)基于消費群體

　　1)年齡構成

　　依據年齡構成進行劃分，不同年齡群體有不同的產業分類。

　　婦孕嬰幼康養：婦孕嬰幼康養是康養產業中新的分支，隨著社會和家庭對婦孕嬰幼群體重視度的不斷提升以及該群體消費轉向多元化，婦孕嬰幼的健康需求不再局限于醫療保健，更多母嬰健康產品服務持續涌現，如產前檢測、產后恢復、胎兒早教、小兒推拿、婦幼膳食、益智玩具等其他圍繞婦孕嬰幼群體的康養產品。

　　青少年康養：是指為滿足青少年群體康養需要的產業集合。因此，針對這一群體的康養供給更多是圍繞教育、體育、旅游、美容、養生以及心理咨詢等方面展開，如健身賽事、康復醫療、中醫藥療養、亞健康防治、美體美容、心理診療等相關產品與服務。

　　中老年康養：由于業界始終將健康和養老視為康養產業的主要組成，且現階段中國社會加速步入老齡化，因此中老年康養長久以來都集中或等同于養老產業。就現階段該群體實際需求來看，中老年康養不僅包含養老產業，還包含醫療旅游、慢病管理、健康檢測、營養膳食、老年文化等相關及周邊產業。

　　2)個體健康

　　一般把人群分為健康、亞健康和病患三類：健康群體重保養、亞健康群體重療養、病患群體則重醫養。

　　健康狀態的保養：健康人群的康養需求集中在對身心的保養上，即通過健康運動、休息睡眠以及其他心理和精神方面的康養行為等保持身心健康狀態。基于健康人群的康養業主要集中在：體育、健身、休閑、旅游以及文教和影視等。

　　亞健康狀態的療養：亞健康人群是目前康養產業最關注的人群之一，對應的康養業主要集中在健康檢測、疾病防治、保健康復等行業。如：中醫養生、保健品、康復運動、心理咨詢、休閑旅游等，都是亞健康人群療養類康養產業的主要構成。

　　臨床狀態的醫養：病患人群醫養是目前康養產業最成熟的構成，涉及行業主要集中在三個層面，一是診療、醫護等醫療服務業;二是生物、化學制藥等藥物制造加工業;三是醫療器械、電子設備等裝備制造業。

　　(2)基于市場需求

　　康養的基本目的實現從物質、心靈到精神等各個層面的健康養護，實現生命豐富度的內向擴展。

　　基于養身的康養：養身即是對身體的養護，保證身體機能不斷趨于最佳狀態或保持在最佳狀態，是目前康養最基本的養護內容和目標。如保健、養生、運動、休閑、旅游等產品或服務，旨在對康養消費者的身體進行養護或鍛煉，滿足康養消費者身體健康的需要。

　　基于養心的康養：養心即是對心理健康的關注和養護，使康養消費者獲得心情放松、心理健康、積極向上的心理體驗。因此，養心康養所涉及的產品或產業，有心理咨詢、文化影視、休閑度假等對人心理層面產生影響的產品或服務。

　　基于養神的康養：養神即是對人的思想、信仰、價值觀念等精神層面的養護，旨在保證個人精神世界的健康和安逸?；陴B神的康養業具體涉及的內容主要有安神養神產品、宗教旅游、藝術鑒賞與收藏服務以及禪修服務等。

　　(3)基于關聯產業

　　根據康養產品和服務在生產過程中所投入生產要素的不同，將康養產業分為康養農業、康養制造業和康養服務業三大類。

　　康養農業：康養農業是指所提供的產品和服務主要以健康農產品、農業風光為基礎和元素，或者是具有康養屬性、為康養產業提供生產原材料的林、牧、漁業等融合業態。如：果蔬種植、農業觀光、鄉村休閑等。主要以農業生產為主，滿足消費者有關生態康養產品和體驗的需要。

　　康養制造業：康養制造業泛指為康養產品和服務提供生產加工服務的產業。根據加工制造產品屬性的不同又可以分為：康養藥業與食品，如各類藥物、保健品等;康養裝備制造業，如醫療器械、輔助設備、養老設備等;康養智能制造業，如可穿戴醫療設備、移動檢測設備等。

　　康養服務業：康養服務業主要由健康服務、養老服務和養生服務組成。健康服務包括：醫療衛生服務、康復理療、護理服務等;養老服務包括：看護服務、社區養老服務、養老金融服務等;養生服務包括：美體美容、養生旅游、健康咨詢等。

　　(4)基于資源差異

　　康養產業是資源依賴性很強的產業，根據自然資源的不同可將康養產業分為不同類型。

　　森林康養：是以空氣清新、環境優美的森林資源為依托，開展包括森林游憩、度假、療養、運動、教育、養生、養老以及食療(補)等多種業態的集合。

　　氣候康養：以地區或季節性宜人的自然氣候(如陽光、溫度等)條件為康養資源，在滿足康養消費者對特殊環境氣候的需求下，配套各種健康、養老、養生、度假等相關產品和服務，形成的綜合性氣候康養產業。

　　海洋康養：主要以海水、沙灘、海洋食物等海洋資源為依托，建設形成的海水和沙灘理療、海上運動、海底科普旅游、海邊度假、海洋美食等產業。

　　溫泉康養：因大多數溫泉本身具有保健和療養功能，是傳統康養旅游中最重要的資源?，F代溫泉康養已經從傳統的溫泉湯浴拓展到溫泉度假、溫泉養生，以及結合中醫藥、健康療法等其他資源形成的溫泉理療等。

　　中醫藥康養：以傳統中醫、中草藥和中醫療法為核心資源形成的一系列業態集合。主要有：中醫養生館、針灸推拿體驗館、中醫藥調理產品，以及結合太極文化和道家文化形成的修學、養生、體驗旅游等。

　　(5)基于地形地貌

　　根據不同的地形地貌，可以分為高原康養、山地康養、丘陵康養、平原康養。

　　高原康養：是基于空間特征的康養分類中被關注最多的概念之一。由于高原獨有的氣候特征和自然風光，往往成為人們旅行的向往之地;又因高原地區的自然和文化等保存相對完整，因此形成了以旅游休閑、高原食品、宗教文化以及民族醫藥等為主打產品的康養業態。

　　山地康養：山地康養活動針對戶外運動愛好者以及靜心養性者呈現一動一靜的形態，主要有登山、攀巖、徒步、戶外生存、山地賽車，以及戶外瑜伽、山地度假、禪修活動等。

　　丘陵康養：丘陵康養主要集中在丘陵規模較大和景觀較好的地區，由于丘陵特殊的景觀和生態環境，其康養主要以農產品種植、藥材生產、生態體驗等為主。

　　平原康養：主要集中在農業發達地區，康養產品以綠色果蔬、保健食品等為主。

　　3、康養小鎮

　　康養小鎮是指以“健康”為小鎮開發的出發點和歸宿點，以健康產業為核心，將健康、養生、養老、休閑、旅游等多元化功能融為一體，形成的生態環境較好的特色小鎮。

　　(1)康養小鎮建設標準

　　1)康養小鎮年均PM2.5值小于或等于50。

　　2)區域的負氧離子標準濃度大于或等于5000個/每立方厘米(根據世界衛生組織規定，清新空氣的負氧離子標準濃度不低于1000—1500個/每立方厘米)。

　　3)村鎮環境優美，干凈整潔。

　　4)附近100公里之內有高鐵、機場、高速，交通方便。

　　5)活動范圍在3平方公里以上。

　　6)有發展醫療產業的環境基礎。

　　(2)康養小鎮特征

　　1)地理資源較好

　　適宜創建發展康健小鎮的地區，一般應有良好的生態環境和氣候條件，這是實現健康生活的一個重要基礎條件。在這個基礎條件上，根據當地不同資源，結合市場需求特點，可以發展融合不同產業體系的康健小鎮。

　　如擁有宗教文化、長壽文化、溫泉資源、醫藥產業資源等等。可依托項目地良好的氣候及生態環境，構建生態體驗、度假養生、溫泉水療養生、森林養生、高山避暑養生、海島避寒養生、湖泊養生、礦物質養生、田園養生等養生業態，打造休閑農莊、養生度假區、養生谷、溫泉度假區、生態酒店/民宿等產品，形成生態養生健康小鎮產業體系。

　　2)產業特色

　　康健小鎮的產業以健康為主的，如養老產業、中醫藥產業、休閑農業產業、度假休閑、健康食品產業、體育產業等。

　　3)功能明確

　　康養小鎮不同于一般的小鎮，它的功能性更強。以中醫藥產業為例，依托當地中醫藥資源，發展中醫藥養生體驗、中醫藥文化傳承、中醫藥種植、中醫藥療養、養生運動等康體養生產品，推動中醫藥、農業、旅游、度假、健身等業態的深度融合發展。

　　4)規模較大

　　因為康養小鎮要將健康療養、醫療美容、生態旅游、文化體驗、休閑度假、體育運動、健康產品等業態聚合起來，因此項目占地面積通常會比較大，投資金額高。

　　(3)開發類型

　　1)宗教文化養生型

　　依托道教、佛教等宗教文化資源，打造集宗教文化養生體驗、養生教育、休閑度假、養老等于一體的綜合度假區，該類型一般多分布在旅游景區或景區周邊，有悠久的歷史和古老的文化基礎。

　　案例介紹：武當山太極湖生態文化旅游區

　　項目介紹：武當山太極湖生態文化旅游區由太極湖新區和太極湖旅游區組成，太極湖新區重點發展旅游發展中心、武當國際武術交流中心、太極湖醫院、太極湖學校和高檔居住區等項目，太極湖旅游區包括旅游度假板塊、水上游覽板塊和戶外休閑板塊，重點建設太極小鎮、武當山功夫城、老子學院、山地運功公園、武當國際會議中心等項目，是集旅游觀光、休閑娛樂、養生養老、度假于一體的綜合度假區。

　　項目特點：依托武當山的道教文化和良好的生態環境發展養生養老、健康度假產業。

　　2)長壽文化養生型

　　依托長壽文化，大力發展長壽經濟，形成食療養生、山林養生、氣候養生等為核心，以養生產品為輔助的健康餐飲、休閑娛樂、養生度假等功能的健康養生養老體系。

　　案例介紹：浙南健康小鎮

　　項目介紹：浙南健康小鎮位于龍泉市蘭巨鄉，背靠國家級自然保護區龍泉山，是長壽龍泉第一鄉，是好山好水好空氣的齊聚地，同時食藥材資源極其豐富，是健康食養、藥養絕佳福地。利用其得天獨厚的生態條件和長壽特色，發展農業觀光、健康餐飲、休閑娛樂、養生度假等多功能的健康長壽小鎮。

　　項目特點：挖掘長壽文化，從食養、藥養、水養、文養、氣養五方面發展長壽經濟。

　　3)醫養結合型

　　依托醫藥產業/醫藥文化發展醫藥產業，推動健康養生、休閑度假等產業發展的醫養特色小鎮。

　　就中醫藥膳方面，藥食同源，是東方食養的一大特色。因此美食養生可以說是健康旅游中至關重要的一項內容。健康食品的開發，可以與休閑農業相結合，通過發展綠色種植業、生態養殖業，開發適宜于特定人群、具有特定保健功能的生態健康食品，同時結合生態觀光、農事體驗、食品加工體驗、餐飲制作體驗等活動，推動健康食品產業鏈的綜合發展。

　　案例介紹：大泗鎮中藥養生小鎮

　　項目介紹：大泗鎮中藥養生小鎮位于江蘇大泗鎮的中藥科技園，占地1240畝，總投資4億元，該園以中藥材種植為中心，產學研相結合的示范性中藥科技園。小鎮以中藥科技園為核心，打造“1 3 X”的發展體系，1為中藥科技園，3指休閑娛樂、中藥養生、醫療器械產業三大健康產業，X為舞臺文化、養老、生態農業等多個配套產業，打造中藥文化、養生文化、旅游文化的平臺。

　　項目特點：原生態環境和高質量老年客戶基礎，建設頤樂學院和雅達國際康復醫院為核心配套，形成居醫養的特色養老體系。

　　4)生態養生型

　　以原生態的生態環境為基礎，以健康養生、休閑旅游為發展核心，重點建設養生養老、休閑旅游、生態種植等健康產業，一般分布在生態休閑旅游景區或者自然生態環境較好的區域。即依托良好的氣候及生態環境，構建生態體驗、度假養生、溫泉水療養生、森林養生、高山避暑養生、海島避寒養生、湖泊養生、礦物質養生、田園養生等養生業態，打造休閑農莊、養生度假區、養生谷、溫泉度假區、生態酒店/民宿等產品，形成生態養生健康小鎮產業體系。

　　案例介紹一：平水養生小鎮

　　項目介紹：平水養生小鎮境內青山疊翠，千巖競秀，生態環境迷人，文化底蘊深厚，以建設“養生特色小鎮”為發展目標。積極培育和引導養生養老產業項目，吸引了國際度假村項目、中藥養生會所項目、仙人谷養生養老項目等先后落戶小鎮，為小鎮健康養生養老、休閑旅游提供了條件。

　　項目特點：依托原生態的自然環境發展健康養生、休閑旅游等生態養生產業。

　　案例介紹二：灰湯溫泉小鎮

　　項目介紹：小鎮位于湖南寧鄉灰湯鎮，總面積48000㎡，泉水水溫高達89.5℃，是中國三大著名高溫復合溫泉之一，已有2000多年的歷史，溫泉區占地8000㎡，溫泉水量豐富?，F結合溫泉發展“溫泉X”產業，現已開發建設有溫泉酒店、溫泉游泳館、高爾夫練習場等各種休閑建設設施、療養體檢中心等，是集溫泉養生、運動休閑、會議培訓、健康體檢于一體的溫泉小鎮。

　　項目特點：天然溫泉資源是項目核心亮點，同時以溫泉為基礎，發展溫泉 酒店、溫泉 會議、溫泉運動等特色產業。

　　5)綜合養老型

　　有一定的環境資源，同時擁有有一定經濟實力的老年群體，將醫療、氣候、生態、康復、休閑等多種元素融入養老產業，發展康復療養、旅居養老、休閑度假型“候鳥”養老、老年體育、老年教育、老年文化活動等業態，打造集養老居住、養老配套、養老服務為一體的養老度假基地等綜合開發項目，為老年人打造集養老居住、醫療護理、休閑度假為主要功能的養老小鎮。帶動護理、餐飲、醫藥、老年用品、金融、旅游、教育等多產業的共同發展。

　　案例介紹：綠城烏鎮雅園

　　項目介紹：綠城烏鎮雅園位于浙江烏鎮，依托原生態自然環境，為高質量的老年群體建設有養生度假酒店、醫療公園、國際養老護理中心、頤樂學院、養老居住等功能板塊，打造的集健康醫療、養生養老、休閑度假為一體的特色養老小鎮。

　　項目特點：原生態環境和高質量老年客戶基礎，建設頤樂學院和雅達國際康復醫院為核心配套，形成居醫養的特色養老體系。

　　二、康養產業市場分析

　　1、康養產業主要目標群體

　　(1)老年人群

　　按照聯合國對老齡化社會的定義：60歲以上人口占比超過10%，65歲以上人口占比超過7%。中國65歲以上人口已連續三年超過10%，人口老齡化現象嚴重，也是人口老齡化發展速度最快的國家之一。截至 2018年底，全國65歲及以上老年人口16658萬人，占總人口的比例達到11.6%。

　　預計到2050年，中國老年人口將達到4.8億，約占屆時亞洲老年人口的五分之二、全球老年人口的四分之一，比現在美、英、德三個國家人口總和還要多。國際上的有關研究和經驗均表明，疾病和傷殘并不是老年期的必然產物，通過努力完全和可以把它們壓縮到生命最后的較短時期內，即實現健康的老齡化，這是老年人及其家庭乃至老齡化社會的期望?！般y發潮”社會將更加推動了健康養生及健康養老的需求。

康養小鎮項目可行性研究報告

　　(2)亞健康人群

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　　第二節 景區旅游市場分析

　　第三節 案例分析

第四章 項目選址

　　第一節 項目建設地址

　　一、具體位置

　　二、相關產業和支持產業分析

　　第二節 項目區位概況

　　一、地理環境

　　二、交通區位

　　三、經濟概況

　　四、人口收入

　　第三節 項目場址現狀

　　一、場地位置及權屬情況

　　二、場地地面及建構筑物情況

　　三、交通情況

　　四、周邊配套情況

　　第四節 項目地址選擇合理性分析

第五章 項目規劃方案

　　第一節 總體定位及設計理念

　　一、總體定位

　　二、設計理念

　　第二節 空間結構及平面布局

　　一、基本原則

　　二、總平面布置圖

　　第三節 產品業態

　　一、核心引爆業態

　　二、主力業態

　　三、延伸業態

　　第四節 功能體系

　　一、文化體驗

　　二、主題住宿

　　三、零售商業

　　四、休閑娛樂

　　五、特色餐飲

　　第五節 項目建設內容與規模

第六章 項目工程建設方案

　　第一節 項目建設原則

　　第二節 項目總圖布局

　　一、規劃區域

　　二、規劃原則

　　三、總體規劃

　　四、規劃規模

　　五、總圖指標

　　第三節 項目公輔工程

　　一、給水工程

　　二、排水工程

　　三、供電工程

　　四、電信工程

第七章 項目能源節約方案設計

　　第一節 設計依據

　　第二節 設計原則

　　第三節 能源利用及節能措施

　　一、設備節能

　　設備配置達到能耗低、工效高的要求，杜絕“大馬拉小車”及“小馬拉大車”的不合理設計。選型中力求采用先進的、高效的工藝和設備，有效地節約各種能源。

　　1、在產品設計研發中即考慮生產、試驗、售后服務等過程中涉及的能源及其他資源的消耗，將節能工作貫徹在產品的全壽命周期內。動力設備采用了較先進的型號，優化設備規格，避免了小馬拉大車的狀況，保證生產運行的低能耗。

　　2、選用高效、低耗的先進生產設備。本項目選用了國際先進的生產設備，效率高、耗能低。

　　3、將手工、分散的作業點、作業內容，設計為現代化、智能化、綜合化的流水線，在提高效率的同時，也大大降低了能耗。

　　4、對于生產線中的動力部分，以及供電、冷卻、排風等系統廣泛采用變頻技術、休眠技術，可使能耗降低20%左右。采用了先進的工藝設備，并利用PLC、變頻調速器控制電機，減少電機空載運行時間。設備選型、設備規格的確定兼顧投資與動力消耗，采用投資相對小，能耗相對低的設備。

　　5、對于需要散熱或供熱的系統，根據需要進行綜合隔熱措施，采取閉路循環的方式，實現減排、降耗。設備、管道的保溫工程散熱損失在允許范圍之內。

　　6、采用低耗損變壓器，合理分配變壓器的容量和臺數、負荷，做到變壓器經濟運行。變壓器并列運行時按組合后的技術特性，選擇最佳運行方式運行。變壓器負荷經常小于30%，須按經濟運行條件考核后，合理更換相應容量的變壓器。條件允許時，送電系統應考慮動力照明分開供電，以提高送電質量，延長相關電器及燈泡使用壽命。電力設備，負載低于40%及未實現經濟運行的，采用先進節能技術進行改造、更新或配置切換裝置。

　　二、空調系統節能

　　三、供電系統和照明系統節能

　　第四節 水利用及節水

　　一、水利用

　　二、節水措施

　　第四節 項目能耗分析

第八章 環境影響評價

　　第一節 環境保護設計依據

　　一、設計依據

　　二、環境保護標準

　　三、環境保護原則和目標

　　第二節 項目建設對環境的影響

　　一、項目施工建設期環境影響分析

　　二、項目運營期環境影響分析

　　第三節 環境保護措施方案

　　一、項目施工建設期環境保護措施

　　二、項目運營期環境保護措施

　　第四節 環境影響評價

第九章 勞動安全、衛生與消防

　　第一節 國家標準和規范

　　第二節 勞動安全衛生防護措施

　　一、施工期安全衛生防護

　　二、運營期安全衛生防護

　　第三節 消防

　　一、設計依據

　　二、防火等級

　　三、主要消防措施

第十章 組織機構與人力資源配置

　　第一節 組織機構

　　一、組織設立原則

　　二、組織機構設置

　　第二節 勞動定員

　　第三節 人員培訓

　　第四節 勞動制度

第十一章 項目管理與進度安排

　　第一節 項目實施原則

　　第二節 建設管理

　　一、項目實施管理

　　二、項目招投標

　　第三節 項目建設工期和施工進度

第十二章 項目總投資額及資金籌措

　　第一節 投資估算依據和說明

　　第二節 項目總投資估算

　　一、工程費用估算

　　二、工程建設其他費用

　　三、預備費(不可預見費)

　　四、流動資金估算

　　五、總投資估算

　　第三節 資金籌措

第十三章 項目效益分析

　　第一節 評價依據

　　一、遵循的有關法規

　　二、基礎數據和說明

　　第二節 營業收入及稅金測算

　　本項目的營業收入主要為各類園區運營收入。

　　則項目建成后，年平均營業收入為****萬元，年稅金及附加為**萬元。

　　項目稅金附加計算依據如下：

　　(1)城市維護建設稅=增值稅*7%;

　　(2)國家及地方教育附加稅=增值稅*(3%+2%);

　　(3)增值稅=銷項稅額-進項稅額(稅率16%)

　　具體數據見附表《項目營業收入和稅金估算表》

　　第三節 成本費用測算

　　一、直接運營成本

　　二、經營、管理等其他費用

　　三、期間費用

　　第四節 利潤測算

　　第五節 財務效益分析

　　一、財務內部收益率FIRR

　　二、財務凈現值FNPV

　　三、項目投資回收期Pt

　　四、總投資收益率ROI

　　第六節 項目敏感性分析

　　一、項目盈虧平衡分析

　　二、項目敏感性分析

　　第七節 項目經濟效益評價

第十四章 項目風險分析及防范措施

　　第一節資金風險與對策

　　一、投資估算風險

　　二、資金風險

　　第二節市場風險

　　第三節人力資源風險及防范措施

第十五章 結論與建議

　　第一節結論

　　第二節建議

　　附表：

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