“十四五”時期，積極應對人口老齡化國家戰略的制度框架基本建立，老齡事業和產業有效協同、高質量發展，居家社區機構相協調、醫養康養相結合的養老服務體系和健康支撐體系加快健全，全社會積極應對人口老齡化格局初步形成，老年人獲得感、幸福感、安全感顯著提升。尚普華泰發布的《敬老院項目可行性研究報告》數據顯示，養老服務供給不斷擴大。覆蓋城鄉、惠及全民、均衡合理、優質高效的養老服務供給進一步擴大，家庭養老照護能力有效增強，兜底養老服務更加健全，普惠養老服務資源持續擴大，多層次多樣化養老服務優質規范發展。

第一章 項目總論

　　第一節 項目概況

　　一、項目名稱

　　陜西省某敬老院項目

　　二、項目性質

　　新建

　　三、項目建設單位

　　四、項目建設地點

　　五、項目實施內容

　　六、項目建設內容與規模

　　項目規劃用地面積**平方米(合**畝)，總建筑面積**平方米，計容建筑面積**平方米，容積率**，建筑密度**%，綠地率**%。具體技術經濟指標如下表所示：

　　七、項目建設周期

　　項目計劃建設周期**年，從**至**。

　　八、項目總投資及資金來源

　　項目投資總額**萬元。其中，建筑工程費**萬元，設備費用**萬元，安裝工程費**萬元，工程建設其他費用**萬元，預備費用**萬元，建設期利息**萬元，鋪底流動資金**萬元。

敬老院項目可行性研究報告

　　項目總投資為**萬元，其中**萬元為銀行貸款，占比**%;剩余**萬元由企業自籌，占比**%。

　　第二節 主要經濟社會效益

　　一、項目經濟效益

　　二、項目社會效益

　　第三節 可行性研究報告編制依據、編制原則及研究范圍

　　一、編制依據

　　二、編制原則

　　三、研究范圍

第二章 項目建設單位概況

　　第一節 項目建設單位基本信息

　　第二節 項目建設單位介紹

　　第三節 項目合作單位

第三章 項目建設背景及必要性

　　第一節 項目建設背景

　　一、政策背景

　　《“十四五”國家老齡事業發展和養老服務體系規劃》

　　2021年12月30日，國務院印發《“十四五”國家老齡事業發展和養老服務體系規劃》，文件指出“十四五”國家老齡事業發展和養老服務體系發展目標為：

　　老年健康支撐體系更加健全。老年健康服務資源供給不斷增加，配置更加合理，人才隊伍不斷擴大。家庭病床、上門巡診等居家醫療服務積極開展。老年人健康水平不斷提升，健康需求得到更好滿足。

　　尚普華泰發布的《敬老院項目可行性研究報告》數據顯示，為老服務多業態創新融合發展。老年人教育培訓、文化旅游、健身休閑、金融支持等服務不斷豐富，圍繞老年人衣食住行、康復護理的老年用品產業不斷壯大，科技創新能力明顯增強，智能化產品和服務惠及更多老年人。

　　要素保障能力持續增強。行業營商環境持續優化，規劃、土地、住房、財政、投資、融資、人才等支持政策更加有力，從業人員規模和能力不斷提升，養老服務綜合監管、長期護理保險等制度更加健全。

　　社會環境更加適老宜居。全國示范性老年友好型社區建設全面推進，敬老愛老助老的社會氛圍日益濃厚，老年人社會參與程度不斷提高。老年人在運用智能技術方面遇到的困難得到有效解決，廣大老年人更好地適應并融入智慧社會。

　　《中共中央國務院關于加強新時代老齡工作的意見》

　　2021年11月18日，中共中央國務院發布《關于加強新時代老齡工作的意見》，《意見》是貫徹落實習近平總書記關于老齡工作重要指示精神的集中體現，在指導思想和工作原則上與2019年黨中央、國務院印發的《國家積極應對人口老齡化中長期規劃》保持一致，同時又聚焦新時代新形勢、聚焦老齡工作、聚焦老年人的“急難愁盼”問題，側重既定目標任務的落實，通過創新和完善政策舉措、建立制度框架，推動老齡工作落地見效，是指導新時代老齡工作的綱領性文件。

　　《意見》提出，各地要通過直接建設、委托運營、購買服務、鼓勵社會投資等多種方式發展機構養老?！兑庖姟肥状卧谥醒雽用娌渴鸾⒒攫B老服務清單制度，并提出要積極培育銀發經濟，發展適老產業。

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　　二、經濟背景

　　1、國內經濟逆勢增長，2020年經濟總量首超百萬億規模，2021年經濟總量突破110萬億元

　　2016年至2019年，我國國民生產總值從744127億元增長至990865億元，龐大的經濟體量下每年都能實現可觀的增長。2020年受新冠肺炎疫情和外部環境不確定性的影響，全球經濟出現深度衰退，但在我國黨中央的堅強領導和全國人民的頑強拼搏下，2020年中國GDP穩中有進，經濟總量首超百萬億規模，達到101.6萬億元，按可比價格計算，同比增長2.3%，在全球主要經濟體中唯一實現正增長。2021年我國經濟總量達114.4萬億元，突破110萬億元，按不變價格計算，比上年增長8.1%，這一經濟增速在全球主要經濟體中名列前茅，此外，人均國內生產總值80976元，按年平均匯率折算，達12551美元，突破了1.2萬美元。

　　盡管外部環境的嚴峻變化對國內經濟造成了一定沖擊，但我國的經濟發展充滿韌性，增長空間依然存在，國內經濟長期向好的發展趨勢不會因為外部力量的阻礙而改變，為本項目的實施奠定了良好的宏觀經濟環境。

　　三、行業背景

　　第二節 項目建設必要性

　　一、項目建設是促進醫養結合，提高社會資源利用水平的需要

　　二、項目建設是調動社會力量發展養老服務業，滿足養老服務需求的需要

　　中國是在經濟欠發達的情況下進入老齡化社會的，老年服務業總體發展水平滯后，老年福利設施在數量和質量上都與現實需要有很大差距。當前較低的經濟發展水平，要承受如此高程度的人口老齡化，決定了我國不能像西方國家那樣由政府包辦社會養老福利事業。這就需要開辟出一條養老職能社會化的道路，以緩解政府財政壓力。近年來，我國多項養老服務業政策中都指出要突出市場在資源配置中的決定性作用，支持社會力量發展養老服務業。

　　本項目的建設符合國家發展規劃，是國家激發民辦養老機構活力的具體體現，有助于增加養老服務行業的多樣性和創造性，擴大養老服務市場的有效供給，滿足日益增加的養老服務需求，為維護社會穩定、緩解社會矛盾提供保障。

　　三、項目建設是發展社區居家養老服務，構建多層次養老服務體系的需要

　　四、項目建設是滿足老年人精神文化和學習需求，發展老年教育的需要

第四章 項目市場分析

　　第一節 中國養老產業發展分析

　　第二節 陜西省養老產業發展分析

　　一、陜西省養老產業需求側分析

　　1、老齡化進程持續加快，65歲及以上人口超500萬人

　　近年來，陜西省老齡化速度持續加速，2020年60歲及以上老年人口數量約為759.36萬人，較2015年增加約158.26萬人，較2010年增加約279.70萬人;占常住人口的比重達到19.20%，較2015年提高了3.35個百分點，較2010年提高了6.35個百分點。

　　從65歲及以上人口來看，2020年65歲及以上老年人口數量超過500萬人，約為526.81萬人，較2015年增加143.35萬人，較2010年增加208.4萬人;占常住人口的比重達到13.32%，較2015年提高了3.21個百分點，較2010年提高了4.79個百分點。

　　2、老年人口撫養比增加，撫養負擔顯著加重

　　老年人口撫養比的高低，反映勞動年齡人口撫養負擔的輕重。2020年全省老年人口撫養比為19.21%，較2010年提高8.1個百分點，較2000年提高10.61個百分點，撫養負擔顯著加重。

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　　二、陜西省養老產業供給側分析

　　三、陜西省養老產業發展趨勢

　　第三節 西安市養老產業發展分析

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第五章 項目選址分析

　　第一節 項目選址要求

　　一、生產要素分析

　　二、相關產業和支持產業分析

　　第二節 項目區位條件

　　一、地理環境

　　二、區位交通

　　三、經濟發展

　　四、基礎設施

　　第三節 項目選址合理性分析

第六章 項目建設方案

　　第一節 建設指導思想

　　第二節 項目建設內容

　　第三節 項目總圖布置

　　一、總平面設計依據

　　二、總平面布置

　　三、道路交通

　　四、豎向布置

　　五、項目綠化

　　第四節 建筑設計

　　一、設計依據

　　二、主體建筑設計方案

　　第五節 結構設計

　　一、工程結構形式

　　二、結構設計依據

　　三、抗震設計及荷載

　　四、結構材料

　　五、結構選型

　　第六節 土建工程

　　一、設計原則

　　二、采用的標準及規范

　　三、建筑地基

　　四、施工能力

　　第七節 公輔工程

　　一、設計依據

　　二、電力

　　三、給排水

第七章 環境保護方案

　　第一節 執行標準及排放標準

　　第二節 主要污染源、污染物及防治措施

　　一、項目建設期環境保護

　　二、項目運營期環境保護

　　第三節 環境影響綜合評價

第八章 節能方案

　　第一節 用能標準和節能規范

　　第二節 項目能耗分析

　　一、主要能源消耗種類

　　1、電

　　參考陜西省地方標準《公共機構能耗定額》計算本項用電量。

　　2、水

　　本項目用水主要包括工作人員用水、入住老人用水、道路澆灑及綠化用水、未預見及漏損等。

　　二、項目所在地能源供應狀況分析

　　電力供應：本項目用電引自市政電網，可滿足本項目的用電需要。

　　水供應：由市政自來水管網提供，可滿足本項目用水需要。

　　從項目擬建地點的供應來看，項目水、電供應有保障，能源供應是可行、可靠的。

　　第三節 主要節能措施

　　一、節電

　　二、節水

　　三、建筑節能

　　四、能源管理

第九章 勞動安全、衛生及消防方案

　　第一節 設計依據

　　第二節 勞動保護

　　一、項目建設中必須遵守的基本規定

　　二、運營過程中的勞動安全衛生措施

　　第三節 消防設施及方案

　　一、設計標準及規程

　　二、建筑

　　三、給水消防

　　四、電氣消防

　　五、暖通、空調消防

　　第四節 防范措施

　　一、主要技術措施

　　二、主要管理措施

第十章 項目組織管理及勞動定員

　　第一節 項目組織管理

　　一、組織機構

　　二、項目實施管理

　　三、資金與信息管理

　　第二節 項目建設后期及建成后運行管理

　　一、項目的后期管理

　　二、項目建成后管理

　　第三節 勞動定員和人員培訓

　　一、公司用人原則

　　二、勞動定員

第十一章 項目建設進度與招投標

　　第一節 項目施工組織措施

　　第二節 項目實施進度

　　第三節 招投標方案

　　一、招標依據

　　二、主要招標計劃

　　三、招標基本情況

第十二章 投資估算與資金籌措

　　第一節 投資估算依據和說明

　　一、估算范圍

　　本項目建設投資估算范圍主要包括：建筑工程費、設備購置及安裝費、工程建設其他費用、預備費、建設期利息及鋪底流動資金等。

　　二、估算依據

　　三、編制說明

　　第二節 工程費用估算

　　一、建筑工程費用

　　項目建筑工程主要是建筑物建設、道路硬化及綠化，項目建筑工程費為**萬元。

　　二、設備及工器具購置費用

　　生產設備按照設備生產廠家報價加運雜費用計算，項目設備及工器具購置費用**萬元。

　　三、安裝工程費用

　　第三節 工程建設其他費用估算

　　其他費用根據國家有關規定和當地實際情況，對建設單位管理費等按照有關規定計提，項目工程建設其他費用為***萬元，相關明細費用見下表。

　　第四節 預備費用估算

　　第五節 建設期利息

　　第六節 鋪底流動資金

　　第七節 項目總投資估算

　　第八節 資金籌措

第十三章 項目經濟效益分析

　　第一節 評價依據

　　一、遵循的有關法規

　　二、基礎數據和說明

　　第二節 營業收入估算

　　第三節 成本費用測算

　　一、原輔材料成本估算

　　二、外購燃料及動力費

　　三、工資及福利費

　　四、折舊及攤銷費

　　五、設備維修費

　　六、其他費用

　　七、利息支出

　　八、總成本費用估算

　　第四節 利潤及稅金測算

　　第五節 財務效益分析

　　一、財務凈現值FNPV

　　二、財務內部收益率FIRR

　　三、項目投資回收期Pt

　　第六節 項目不確定性分析

　　一、項目盈虧平衡分析

　　二、項目敏感性分析

　　第七節 項目貸款清償能力分析

　　一、利息備付率(ICR)

　　二、償債備付率(DSCR)

　　三、貸款償還期

　　第八節 財務評價結論

　　從經營數據看，本項目10年計算期內年均營業收入**萬元，年均凈利潤**萬元。項目運營期內各年度現金流入均大于現金流出，表示項目具有較好的盈利能力。

　　從財務指標看，項目稅后財務凈現值為**萬元，稅后財務內部收益率為**%，稅后靜態投資回收期為**年，稅后動態投資回收期為**年。項目各項財務指標基本處于較理想狀態，項目盈利能力良好。

　　從敏感性分析看，當面對項目實施過程中的建設投資、營業收入以及經營成本等不確定因素變化幅度達到10%時，項目收益情況均高于行業基準水平。表示項目具有較好的抗風險能力。

　　從貸款償還看，本項目貸款共計**萬元。從運營期第1年開始還款，可在運營期內全部償還銀行貸款。

　　因此，從財務角度評價，本項目是可行的。

第十四章 項目社會效益分析

　　第一節 項目效益分析

　　一、年創造產值與稅收

　　二、創造就業崗位

　　三、帶動產業集聚，推動上下游產業發展

　　第二節 社會效益

　　一、項目對群眾生活水平和生活質量的影響

　　二、項目對地區不同利益群體的影響

　　三、項目對當地就業增長、社會服務容量和城市化進程的影響

　　四、項目對提升城市競爭力的影響

　　五、項目的建設對區域內就業增長的影響

第十五章 風險因素識別與防控

　　第一節 項目開發過程中潛在的風險及防范

　　一、運作風險及防范

　　二、工程風險及防范

　　第二節 項目本身潛在的風險及防范

　　一、政策風險

　　二、市場風險

　　三、技術風險

　　四、不可抗力風險分析及控制

第十六章 可行性研究結論與建議

　　第一節 結論

　　第二節 建議

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