我國冷鏈運輸的主要下游產品為水果、蔬菜、肉類、水產品、乳制品和速凍食品這六大類食品，據測算，2019年我國食品冷鏈物流需求總量約為2.33億噸，同比增長23.5%，遠大于國內冷庫供給量。其中，水果冷鏈物流需求總量為5480.17萬噸，蔬菜冷鏈物流需求總量為6489.23萬噸(果蔬品類占52%)，肉類冷鏈物流需求總量為4577.68萬噸，水產品冷鏈物流需求總量為3823.32萬噸，乳制品冷鏈物流需求總量為1658.83萬噸，速凍食品冷鏈物流需求總量為1279.42萬噸。尚普華泰發布的《果蔬交易中心項目可行性研究報告》提到，農產品倉儲保鮮冷鏈物流設施建設是現代農業重大牽引性工程和促進產業消費“雙升級”的重要內容，是順應農業產業發展新趨勢和適應城鄉居民消費需求，對農村同步全面建成小康社會和加快鄉村振興戰略實施具有重要意義。

第一章 項目概況

　　第一節 項目基本情況

　　一、項目名稱

　　山東某氣調果蔬交易中心項目

　　二、建設地點

　　三、項目單位

　　四、項目建設內容

　　項目規劃用地共兩塊，地塊一規劃建設氣調果蔬交易市場，總用地面積****畝，其中凈用地面積***畝，道路用地面積***畝;地塊二規劃建設氣調物流基地，總用地面積***畝，其中凈用地面積***畝，道路用地面積***畝。

　　本項目一期規劃于地塊一建設一座智慧氣調中心倉，建筑面積約****m2，開展果蔬收儲交易運營。項目二期、三期將于地塊一剩余用地建設三座中心倉及配套商鋪，一座調撥中心;于地塊二建設中心倉物流基地、辦公樓、綜合樓。

　　五、項目建設周期

　　六、項目總投資與資金籌措

　　項目總投資約*****萬元，其中一期估算總投資****萬元，其中：固定資產投資*****萬元，鋪底流動資金****萬元。固定資產投資中：工程費用****萬元，工程建設其他費用****萬元，預備費用****萬元，建設期利息****萬元。項目資金中*****萬元為銀行貸款，剩余資金由企業自籌。

　　具體如下表所示：

　　期、項目經濟效益

　　經測算，項目一期所得稅后財務凈現值為****萬元，內部收益率為**%。稅后靜態投資回收期為**年(不含建設期)，動態投資回收期為**年(不含建設期)。

　　從財務指標可以看出，項目各項財務指標處于合理狀態，項目盈利能力良好。計算期內各年經營活動現金流入均大于現金流出;從經營活動、投資活動、籌資活動全部凈現金流量看，營運期各年現金流入均大于現金流出，累計盈余資金逐年增加，項目具備財務生存能力。

　　第二節 項目單位基本情況

　　一、項目建設單位簡介

　　二、項目單位股權構成

　　三、項目技術優勢

　　第三節 編制依據及研究范圍

　　一、編制依據

　　1、國家發改委關于項目可行性研究報告內容和深度規定要求

　　2、《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版)

　　3、《投資項目可行性研究指南》(中國電力出版社)

　　4、《產業結構調整指導目錄(2019年本)》

　　5、《國務院關于“十四五”現代流通體系建設規劃的批復》(國函〔2021〕138號)

　　6、《“十四五”全國農業農村科技發展規劃》(農科教發〔2021〕13號)

　　7、《“十四五”冷鏈物流發展規劃》(國辦發〔2021〕46號)

　　8、《關于全面推進鄉村振興加快農業農村現代化的意見》

　　9、《關于落實好黨中央、國務院2021年農業農村重點工作部署的實施意見》(農發〔2021〕1號)

　　10、《全國鄉村產業發展規劃(2020-2025年)》(農產發〔2020〕4號)

　　11、《關于加快農產品倉儲保鮮冷鏈設施建設的實施意見》(農市發〔2020〕2號)

　　12、《關于開展首批國家骨干冷鏈物流基地建設工作的通知》

　　13、《關于開展“互聯網+”農產品出村進城工程試點工作的通知》

　　14、《山東省“十四五”推進農業農村現代化規劃》(魯政發〔2021〕21號)

　　15、《山東省人民政府關于加快建設現代流通體系服務構建新發展格局的實施意見》(魯政字〔2021〕188號)

　　16、《山東省人民政府 農業農村部關于印發共同推進現代農業強省建設方案(2021—2025年)的通知》(魯政字〔2021〕182號)

　　17、《關于印發農業優勢特色產業培育方案(2021-2025年)的通知》(魯農產業字〔2021〕9號)

　　18、《山東省人民政府辦公廳關于強化科技創新支撐鄉村振興的意見》(魯政辦字〔2020〕141號)

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　　二、研究范圍

　　本項目可行性研究的內容包括：

　　1、對項目提出的背景、必要性、項目的市場前景進行分析;

　　2、對項目區位條件、運營定位、建設方案及運營方案進行論述;

　　3、對項目實施進度、勞動定員的確定;

　　4、進行項目投資估算，對項目的成本估算和經濟效益分析，提出財務評價結論;

　　5、對項目的社會效益和面臨的風險進行評估，并給出風險應對策略;

　　6、提出項目的可行性研究工作結論。

第二章 項目背景、宏觀市場分析

　　第一節 項目背景

　　一、政策背景

　　近年陸續出臺的政策顯示，冷鏈物流已是國務院，各部委和各級政府都極為關注的一個行業，針對整個冷鏈行業的政策將愈發明朗并有針對性，逐漸形成完善的政策環境。

　　1、國家政策

　　《國務院關于“十四五”現代流通體系建設規劃的批復》(國函〔2021〕138號)

　　2022年1月，國務院正式批復國家發展改革委《關于報送〈“十四五”現代流通體系建設規劃〉(送審稿)的請示》。近年來在關于加快補齊基礎設施短板上，經過長期持續投入，國內流通基礎設施建設不斷完善，支撐能力不斷增強，設立城鄉冷鏈和國家物流樞紐建設、糧食等重要農產品倉儲設施等多項中央預算內投資專項，重點支持物流基礎設施補短板、冷鏈物流和糧食倉儲物流項目建設，目前已落地45個國家物流樞紐和17個國家骨干冷鏈物流基地，其中34個位于中西部地區。

　　國務院要求《規劃》的實施統籌推進現代流通體系硬件和軟件建設，培育壯大現代流通企業，提升現代流通治理水平，全面形成現代流通發展新優勢，提高流通效率，降低流通成本，為構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局提供有力支撐。

　　《“十四五”全國農業農村科技發展規劃》(農科教發〔2021〕13號)

　　2022年1月，農業農村部印發《“十四五”全國農業農村科技發展規劃》提出，聚力推進大宗農產品產后減損和加工技術裝備創新，實現農產品多元化開發、多層次利用、多環節增值，研發農產品智能加工技術與裝備。農產品增值加工及全組分利用。研發農產品產地初加工、智能篩選與貯藏、快速烘干等產后減損工藝技術。集成研發農產品自動化采收(屠宰)、快速預冷、高效商品化處理、智能倉儲物流、綠色保鮮、冷鏈耦合等關鍵技術。

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　　2、山東省政策

　　《山東省“十四五”推進農業農村現代化規劃》(魯政發〔2021〕21號)

　　2021年12月，山東省人民政府印發《山東省“十四五”推進農業農村現代化規劃》提出，重點打造六大優勢特色產業帶，包括膠東半島高端農業產業帶。重點在青島、煙臺、濰坊、威海、日照等市，充分發揮瀕臨日韓優勢，推進地方農業對外合作綜合試驗區建設，大力發展現代種業，集約發展農產品精深加工，打造國際知名品牌，實現農業創新引領、開放發展。

　　加強標準質量品牌建設。健全農業地方標準體系，提升全國蔬菜質量標準中心功能，加快標準推廣應用，認證綠色食品、有機農產品和地理標志農產品數量達到5600個以上。實行農產品種養殖網格化管理，探索“陽光農安”智慧監管模式，全面推進食用農產品合格證制度，健全農產品質量安全監測機制，加強農產品質量追溯體系和信用體系建設，推動“從農田到餐桌”全過程可追溯管理。挖掘品牌內涵，強化品牌營銷，到2025年，培育100個省知名農產品區域公用品牌，提升“齊魯靈秀地·品牌農產品”市場美譽度和影響力。

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　　二、經濟背景

　　第二節 項目建設必要性

　　第三節 全國果蔬冷鏈倉儲物流市場

　　一、市場概述

　　二、市場發展現狀

　　1、市場需求巨大，以果蔬肉產品和第三方物流公司為主要下游

　　從需求企業來看，2020年第三方冷鏈物流企業對冷庫的需求占據首位，占比53.3%，其次是以京東、盒馬鮮生、美菜網、叮咚買菜等為主的生鮮電商企業，占比17%，這主要是受疫情的影響，消費者對線上購買生鮮業務需求激增，商超需求旺盛，餐飲市場需求下滑明顯。

果蔬交易中心

　　《果蔬交易中心項目可行性研究報告》提到，從需求類型來看，冷凍庫需求上升，占比55.67%，主要存放豬、牛、羊肉及冷凍面點、肉丸等貨品，在非洲豬瘟和新冠疫情雙影響下，進口肉類商品也導致冷凍需求持續增長。

　　三、市場現存問題

　　四、市場發展趨勢

　　第三節 農產品產地倉儲現狀分析

　　一、產地倉儲系統重塑的政策要求

　　二、農產品產地倉儲系統的現狀

第三章 項目區域產業端調研分析

　　第一節 山東省冷鏈物流產業市場

　　一、冷庫建設全國領先，冷庫設計現代化水平較高

　　2020年，山東省帶有租約的冷庫容量為618萬噸，位列全國第1名。從冷庫面積規模上看，山東省冷庫面積為61萬平方米，位居全國第6。對比冷庫容量排名第二的廣東省，其冷庫面積75萬平方米大于山東省，說明山東省目前冷庫設計也處于國內先進水平，高層多層冷庫占比高，僅次于庫容量排名第三的上海市等，其冷庫面積僅32萬平方米。

　　二、冷鏈物流產業發展不斷加快

　　三、山東省農產品產量穩居首位

　　四、山東省農產品冷鏈物流需求量全國最大

　　第二節 濰坊市冷鏈物流產業市場

　　一、濰坊是山東省最重要的蔬菜產地，農產品冷鏈物流需求旺盛

　　二、濰坊市加強冷鏈物流園建設

　　三、濰坊市冷鏈物流運輸方式多樣

　　四、冷鏈物流行業企業參差不齊

　　五、鮮活農產品流通模式存在問題

　　第三節 案例調研分析

　　一、中凱智慧冷鏈物流園

　　二、山東省壽光蔬菜產業集團

　　第四節 項目產業端調研分析結論

第四章 區位條件分析

　　第一節 區域上位規劃分析

　　一、山東半島城市群

　　二、濰坊濱海經濟技術開發區

　　第二節 濰坊市區位條件

　　一、位置境域

　　二、地形地貌

　　三、氣候水文

　　四、自然資源

　　五、交通條件

　　六、基礎設施

　　第三節 項目地塊現狀與周邊環境

　　一、地塊周邊情況

　　二、項目地塊現狀

第五章 項目建設運營方案

　　第一節 整體定位

　　一、功能定位

　　二、產品與服務定位

　　三、客群定位

　　四、果蔬農產品服務定位

　　第二節 運營方案

　　一、商業模式

　　二、盈利模式

　　第三節 項目建設內容

　　一、項目用地

　　二、建筑工程

　　三、氣調設施設備

　　第四節 項目工程方案

　　一、土建工程

　　二、公輔工程方案

第六章 項目管理及勞動定員

　　第一節 項目建設管理制度

　　一、嚴格執行項目法人制度

　　二、嚴格執行招投標制度

　　三、嚴格執行監理制度

　　四、嚴格執行竣工驗收制度

　　五、嚴格執行基本建設財務管理制度

　　第二節 項目組織管理

　　第三節 勞動定員和人員培訓

　　1、勞動定員

　　項目運營之前，應根據崗位要求對職工進行培訓，組織職工進行崗前學習，熟練掌握工作技能，提高職工技術水平和職業素質，以滿足需要，并積極創造條件為設計、科研及管理人員提供各種訓練的機會，以提高職工技術水平和職業素質，滿足生產需要，增強公司的市場開拓能力。

　　項目運營后勞動定員如下。

第七章 項目周期計劃及招投標

　　第一節 基本要求

　　第二節 項目實施進度

第八章 項目投資估算

　　第一節 估算范圍

　　本項目建設投資估算范圍包括：工程費用(含建筑工程費用、設備及安裝費用)、工程建設其他費用、預備費用和流動資金。

　　第二節 估算依據

　　根據項目承建公司規劃和行業情況，并原則上根據中國財政部頒布的會計準則、會計制度和有關的法律規定，對本項目進行有關的財務預測。在具體操作時遵循謹慎性及重要性原則，對預測期間費用、預測成本報表、預測損益表和預測現金流量表做了一定的合并和處理。為了保證預測的客觀性和真實性，對預測數據都采取了多種途徑的測算和驗證，從而確保了評價結果的可信度。

　　本預測中各種數據比例，是通過調查國內及國外該行業的有關資料，并通過分析統計，制定出的相關比例，具有宏觀性和滿足統計規律的特點。在本項目的預測中，能夠比較好地、大致地反映項目的收益價值狀況，但在項目具體實施的過程中，還有大量的、次要的不確定因素，甚至有時還會出現重大的偶然因素，這些因素都會影響到該項目的收益，所以，具體實施可能與本預測存在一定的差異是正常的。

　　主要依據：

　　1、國家發改委、建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參考(第三版)》。

　　2、《投資項目可行性研究指南》(中國電力出版社出版)。

　　3、國家和有關部門頒布的有關投資的政策、法規。

　　4、項目投資相關數據資料。

　　第三節 編制說明

　　第四節 項目總投資估算

　　一、工程費用

　　二、工程建設其他費用

　　三、預備費

　　四、鋪底流動資金

　　五、建設期利息

　　六、項目總投資估算

　　第五節 資金籌措

第九章 項目的經濟效益分析

　　第一節 評價依據

　　一、遵循的有關法規

　　1、《企業財務通則》

　　2、《建設項目經濟評價方法與參數》

　　3、《投資項目經濟評估指南》

　　4、所得稅及其他有關稅種按當地稅務法規計取

　　5、其他有關法規文件及相關資料

　　二、基礎數據和說明

　　1、本項目按一次建成投入運營進行各項財務指標計算;財務評價僅對本項目的效益進行評價;

　　2、本項目測算期按10年計。

　　3、項目經營收入、原材料、燃料動力等主要成本數據為市場價格初步估算;

　　4、項目動力使用量及勞動定員人數，根據同類項目進行測算。

　　5、基準收益率按8%計算。

　　6、稅收政策：服務類增值稅稅率6%，商品銷售增值稅稅率13%，城市建設維護稅7%，國家教育費附加3%，地方教育費附加2%，企業所得稅25%。

　　第二節 營業收入測算

　　一、果蔬收儲銷售收入

　　二、物業銷售收入

　　三、總營業收入

　　第三節 成本費用測算

　　一、外購原輔材料費用

　　二、外購燃料及動力費

　　三、工資及福利費用

　　四、維修費用

　　五、其他費用

　　六、折舊及攤銷費

　　七、利息支出

　　八、總成本費用

　　第四節 利潤測算

　　第五節 財務效益分析

　　一、財務凈現值FNPV

　　二、財務內部收益率FIRR

　　三、項目投資回收期Pt

　　第六節 不確定性分析

　　一、項目敏感性分析

　　二、項目盈虧平衡分析

　　第七節 財務評價結論

第十章 項目社會影響分析

　　第一節 社會效益分析

　　一、推動區域冷鏈倉儲物流行業發展

　　《果蔬交易中心項目可行性研究報告》提到，近年來我國冷庫容量呈逐年遞增趨勢，2019年全國冷庫總量約6053萬噸，新增庫容815萬噸，保持高速增長，增長15.6%，且目前我國冷庫分布不均勻。且用于農產品保鮮作用的保鮮庫存量少，應該加快建設。

　　本項目將助力區域冷鏈倉儲物流，特別是農產品保鮮物流的發展。

　　二、增加稅收

　　三、就業增長

　　第二節 社會影響分析

　　第三節 社會適應性分析

　　一、項目利益相關者分析

　　1、政府對項目的態度與支持程度

　　2、當地居民對項目的態度

　　3、當地企業界對項目的態度

　　二、利益相關者參與項目方案

　　三、互適性分析

第十一章 建設項目風險分析及控制措施

　　第一節 工程風險分析及控制

　　第二節 宏觀調控引起的行業風險分析及控制

　　物流行業與宏觀經濟運行周期關聯較為緊密，尤其是為特定行業提供物流服務的細分領域受宏觀經濟波動的影響較為明顯。項目主要為包括農產品生產企業、批發貿易企業在內的消費品生產商和零售商提供物流服務，公司物流倉儲和運輸的商品主要為快速消費品。如果宏觀經濟增速減緩或進入下行周期時，居民個人消費能力減弱，可能影響快速消費品行業的整體發展，從而進一步影響本公司物流業務的發展，對公司經營業績造成不利影響。

　　防范措施：

　　項目繼續積極跟蹤客戶需求和行業發展趨勢，嚴格遵守國家食品安全法等法律法規對農產品冷藏和冷鏈的多方面要求和規定，使項目向長期持續發展的道路發展，提高公司的核心競爭力。

　　第三節 政策性風險分析及控制

　　第四節 市場競爭風險分析及控制

　　第五節 環節質量風險分析及控制

　　第六節 不可抗力風險分析及控制

第十二章 結論及建議

　　第一節 建設項目可行性研究結論

　　一、擬建方案建設條件的可行性結論

　　二、資金安排合理性的可行性結論

　　三、建設方案的可行性結論

　　四、經濟效益的可行性結論

　　第二節 建設項目可行性研究建議

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