近年來國家陸續出臺政策促進傳統商貿流通企業創新轉型升級，《國務院辦公廳關于加快發展流通促進商業消費的意見》，提出鼓勵經營困難的傳統百貨店、大型體育場館、老舊工業廠區等改造為商業綜合體等多功能、綜合性新型消費載體，活躍夜間商業和市場。購物中心項目可行性研究報告中提到，《國務院辦公廳關于印發完善促進消費體制機制實施方案(2018—2020年)的通知》，提出高標準布局建設具有國際影響力的大型消費商圈。

購物中心

第一章 總論

　　第一節 項目基本情況

　　一、項目名稱

　　北京某購物中心項目

　　二、項目性質

　　三、項目建設地點

　　四、項目單位

　　五、項目定位

　　六、項目建設內容

　　項目占地面積約*****㎡，總建筑面積約****㎡，另有大門及停車場面積約****㎡。項目主要工程為對原有商業廣場建筑進行裝修改造，重新規劃各區域空間，建成集品牌店鋪與深夜食堂為一體的綜合商業中心。重點工程包括對主要功能區域臨街品牌區、深夜食堂餐飲區進行裝修工程、基礎設施、消防工程、燃氣工程改造，并涉及汽車入口、停車場、汽車出口等配套區域的改造工程。

　　七、項目總投資

　　項目總投資估算額為****萬元，其中：項目工程費用投資合計****萬元;工程建設其他費用****萬元;預備費用****萬元;流動資金****萬元。

　　八、項目實施周期

　　九、項目經濟指標

　　本項目計劃總投資****萬元。項目完全運營后，年營業收入可達*****萬元;總成本費用為****萬元，年利潤總額****萬元，年凈利潤****萬元。

　　經對項目投資現金流量表進行分析計算，項目所得稅后投資財務內部收益率為**%，高于項目設定基準收益率或行業基準收益率(ic=12%);項目所得稅后投資財務凈現值****萬元，大于零;項目稅后靜態投資回收期為**年(不含建設期)，稅后動態投資回收期為**年(不含建設期)，說明項目的盈利能力良好。

　　第二節 編制依據和原則

　　一、編制依據

　　1、國家、行業和地區頒發的法律、法規和設計規范、標準和技術規程;

　　2、項目單位提供的關于本項目的技術和財務等基礎資料;

　　3、國家發改委《投資項目可行性研究指南》;

　　4、國家發改委《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版);

　　5、《國民經濟和社會發展“十三五”規劃綱要》;

　　6、《國務院辦公廳關于加快發展流通促進商業消費的意見》(國辦發〔2019〕42號);

　　7、《國務院辦公廳關于印發完善促進消費體制機制實施方案(2018—2020年)的通知》(國辦發〔2018〕93號);

　　8、《國務院辦公廳關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》(國辦發〔2015〕85號);

　　9、《北京市促進新消費引領品質新生活行動方案》;

　　10、《關于進一步提升生活性服務業品質的工作方案》(京政辦發〔2018〕10號);

　　11、《北京市關于進一步繁榮夜間經濟促進消費增長的措施》(京商函字〔2019〕724號);

　　12、業主方提供的其他資料。

　　二、編制原則

　　三、編制范圍

第二章 項目背景及必要性分析

　　第一節 項目建設背景

　　一、政策背景

　　1、國家政策

　　《國務院辦公廳關于加快發展流通促進商業消費的意見》(國辦發〔2019〕42號)

　　2019年8月，國務院辦公廳印發了《關于加快發展流通促進商業消費的意見》。《意見》提出，要推動傳統流通企業創新轉型升級。支持線下經營實體加快新理念、新技術、新設計改造提升，向場景化、體驗式、互動性、綜合型消費場所轉型。鼓勵經營困難的傳統百貨店、大型體育場館、老舊工業廠區等改造為商業綜合體、消費體驗中心、健身休閑娛樂中心等多功能、綜合性新型消費載體。在城市規劃調整、公共基礎設施配套、改擴建用地保障等方面給予支持。

　　活躍夜間商業和市場。鼓勵主要商圈和特色商業街與文化、旅游、休閑等緊密結合，適當延長營業時間，開設深夜營業專區、24小時便利店和“深夜食堂”等特色餐飲街區。有條件的地方可加大投入，打造夜間消費場景和集聚區，完善夜間交通、安全、環境等配套措施，提高夜間消費便利度和活躍度。

　　《國務院辦公廳關于印發完善促進消費體制機制實施方案(2018—2020年)的通知》(國辦發〔2018〕93號)

　　2018年9月，國務院辦公廳印發了《關于印發完善促進消費體制機制實施方案(2018—2020年)的通知》?！锻ㄖ诽岢?，推動傳統商貿創新發展。高標準布局建設具有國際影響力的大型消費商圈，完善“互聯網+”消費生態體系，鼓勵建設“智慧商店”、“智慧商圈”。支持具備條件的城市重點培育一批具有國際國內領先水平的高品位步行街，促進線上線下互動、服務體驗融合、商旅文體協同、購物體驗結合。提升城市配送車輛通行管理水平。優化商貿物流設施空間布局，大力發展便利店、社區菜店等社區商業。建設培育特色商貿小鎮。

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　　2、地方政策

　　《北京市促進新消費引領品質新生活行動方案》

　　2020年6月，北京市發展改革委發布了《北京市促進新消費引領品質新生活行動方案》?！斗桨浮诽岢?，完善社區商業布局。2020年，建設提升1000個左右基本便民商業網點;新增10條左右生活性服務業示范街區和深夜食堂特色餐飲街區，累計達到20條左右。推進社區商業生活服務中心建設，支持具備條件的便民網點增加早餐、簡餐主食制售等便民服務。探索具備條件的商超、蔬菜零售、餐飲等企業以廂式智能便利設施、蔬菜直通車等方式在特定時段、指定區域銷售。

　　啟動夜京城2.0行動計劃。設計開發10條左右“夜賞北京”線路，策劃舉辦10場精品熒光夜跑、夜間秀場等戶外主題活動。實施“點亮北京”夜間文化旅游消費計劃，推動有條件的博物館、美術館、景區、公園、特色商業街區等延長營業時間。

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　　二、經濟背景

　　三、社會背景

　　第二節 項目建設必要性

　　一、是響應國家政策促進商業消費的需要

　　項目所在地位于……

　　二、是實現北京市繁榮夜間經濟的需要

　　三、是與周邊商業體形成互補承接，發展社區商業的需要

第三章 項目市場分析

　　第一節 零售行業市場分析

　　一、國內零售行業發展現狀

　　1、2019年全年中國社會消費品零售總額突破40萬億元

　　據國家統計局數據顯示，2019年12月中國社會消費品零售總額為38777億元，同比增長8.0%。其中，除汽車以外的消費品零售額34349億元，增長8.9%。

　　累計方面，2019年1-12月中國社會消費品零售總額達到了411649億元，比上年名義增長8.0%(扣除價格因素實際增長6.0%，以下除特殊說明外均為名義增長)。其中，除汽車以外的消費品零售額372260億元，增長9.0%。。

　　購物中心項目可行性研究報告提到，按經營單位所在地分，2019年全年中國城鎮消費品零售額達到351317億元，比上年增長7.9%;鄉村消費品零售額達到60332億元，增長9.0%。其中，2019年12月份中國城鎮消費品零售額為32704億元，同比增長7.8%;中國鄉村消費品零售額為6073億元，增長9.1%。

　　按消費類型分，2019年全年中國餐飲收入達到46721億元，比上年增長9.4%;商品零售達到364928億元，增長7.9%。其中，2019年12月份中國餐飲收入為4825億元，同比增長9.1%;商品零售為33952億元，增長7.9%。

　　2、實體轉型步伐加快

　　我國實體零售企業繼續推進轉型升級，以顧客為中心提升運營體驗，加強經營模式創新，擴大智慧零售應用場景，綜合服務能力不斷增強。其中，隨著社區生活服務業態集聚式發展，便利店、超市等社區商業發展加快。商務部零售業典型統計調查數據顯示，2018年便利店、超市銷售額同比分別增長8.3%4.3%，增速比上年分別加快1.0和0.5個百分點。專賣店、專業店、大型超市、百貨店銷售額同比分別增長6.7%、5.0%、3.8%和1.9%。

　　3、連鎖規模持續擴大

　　中國連鎖經營協會數據顯示，2018年，我國連鎖百強企業銷售規模為2.4萬億元，同比增長7.7%，占社會消費品零售總額6.3%，較上年提高0.3個百分點。連鎖百強企業門店總數13.8萬個，同比增長16.0%。其中連鎖百強企業線上銷售業務同比增長55.5%，增速比全國線上商品零售高出一倍以上。2018年，我國特許百強企業銷售規模約4300億元，同比增長14.8%，增幅比上年提高1.8個百分點。門店總數17.7萬個，同比增長15.1%，增幅比上年提高4.1個百分點。其中有19家特許百強企業在海外發展加盟業務，“一帶一路”為特許百強企業提供了更加廣闊的發展空間。

　　4、購物中心增勢良好

　　二、國內零售行業發展趨勢

　　第二節 夜間經濟產業發展分析

　　一、概述

　　二、中國夜間經濟發展現狀

　　三、中國夜間經濟業態發展趨勢

　　第三節 “夜經濟”案例分析

　　一、成都味道·339時尚夜消費項目

　　二、北京市“深夜食堂”項目

第四章 項目地區建設條件

　　第一節 項目選址要求

　　一、生產要素分析

　　二、相關產業和支持產業分析

　　三、項目選址地點

　　第二節 項目區位條件

　　一、地理位置

　　二、氣候特征

　　三、地形地勢

　　四、區位交通

　　五、經濟概況

　　六、城市建設

　　第三節 項目選址合理性分析

第五章 項目建設內容及規劃

　　第一節 項目建設目標與內容

　　一、項目設計理念

　　二、項目目標定位

　　三、項目建設內容

　　第二節 總圖布置

　　一、總平面設計

　　三、設計依據與規范

　　四、道路交通組織

　　五、豎向布置

　　第三節 建筑裝修設計

　　一、設計依據

　　二、主體建筑設計方案

　　第四節 項目功能分區與運營規劃

　　一、項目功能分區與改造效果

　　二、經營模式

　　第四節 工程技術方案

　　一、裝修工程技術方案

　　二、給排水系統

　　三、電氣系統

　　四、暖通系統

第六章 項目環境保護

　　第一節 執行標準及排放標準

　　根據中華人民共和國環境保護法等有關法規，在項目實施過程中對排出的污染物應采取必要的措施，使之達到國家規定的標準。本項目環境保護工作接受當地環境保護部門的監督，采用的環境保護法規及標準為：

　　1、《中華人民共和國環境保護法》;

　　2、中國《污水綜合排放標準》(GB8978-1996)(二級標準);

　　3、中國《大氣污染物綜合排放標準》(GB16297-96)(二級標準);

　　4、《中華人民共和國固體廢棄物污染環境防治法》中有關規定;

　　5、《規劃環境影響評價條例》中有關規定;

　　6、《環境影響評價公眾參與暫行辦法》中有關規定;

　　7、《建筑施工場界環境噪聲排放標準》(GB12523-2011);

　　8、《建設項目環境保護管理條例》(國務院(98)253號令);

　　9、《環境空氣質量標準》(GB3095-1996);

　　10、《大氣污染物綜合排放標準》(GB16297-1996);

　　11、《飲食業油煙排放標準》(GB18483-2001);

　　12、《地表水環境質量標準》(GB3838-2002);

　　13、《生活飲用水衛生標準》(GB5749-2006);

　　第二節 項目建設對環境的影響

　　一、空氣環境影響

　　二、聲環境影響

　　三、水環境影響

　　四、固體廢棄物影響

　　第三節 項目運行對環境的影響

　　一、污水

　　項目建成后，廢水排放以生活、餐廚污水為主，另有少量的車輛清洗、道路清洗水和不可預見水。

　　二、廢氣

　　運營期間，主要是后廚油煙、進出車輛排放尾氣，將對環境造成一定影響。

　　三、噪聲

　　四、固體廢棄物

　　第四節 環境保護措施

　　一、項目建設環境保護措施

　　1、噪聲

　　根據GB12523-2011《建筑施工場界噪聲標準》，施工階段不同，噪聲限值也不同。夜間除打樁階段為禁止施工外，其它階段限值為55dB。因此，應提倡文明施工，減少人為噪聲，盡量采用低噪聲有消聲設備的施工機械，建立健全控制噪聲的管理制度，對噪聲進行監測，發現超標應及時、有效地采取控制措施。常見的控制措施有：消聲、吸聲、隔聲和阻聲。

　　購物中心項目可行性研究報告指出，施工噪聲由于噪聲較強，且日夜連續工作，將會對周圍聲學環境產生嚴重影響，極易引起人們的反感，應予以重視，建議采取以下噪聲防治措施：

　　(1)采用較先進的、噪聲較小的施工設備，并加強維護和保養，以降低聲源聲級;

　　(2)施工盡量在白天進行;

　　(3)將有固定工作地點的施工機械應盡量設置在距居民區較遠的位置，并采取適當的封閉和隔聲措施;施工場界噪聲的控制應達到《建筑施工場界噪聲限值》(GB12523-2011)的要求。

　　2、廢水

　　3、廢氣

　　4、固廢

　　5、揚塵

　　二、項目運行期環境保護措施

　　第五節 環境影響評價結論

第七章 項目能源節約方案設計

　　第一節 用能標準和節能規范

　　一、相關法律、法規、規劃和產業政策

　　1、《中華人民共和國節約能源法》(2018年10月26日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第六次會議《關于修改〈中華人民共和國野生動物保護法〉等十五部法律的決定》第二次修正)

　　2、《中華人民共和國可再生能源法》(十屆人大常委會14次會議，主席令第33號，十一屆人大常委會12次會議，主席令第23號修訂)

　　3、《全國人民代表大會常務委員會關于修改〈中華人民共和國清潔生產促進法〉的決定》2012年7月1日

　　4、《中華人民共和國電力法》(根據2018年12月29日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第七次會議《關于修改〈中華人民共和國電力法〉等四部法律的決定》第三次修正)

　　5、《中華人民共和國城鄉規劃法》(根據2019年4月23日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議《關于修改《中華人民共和國建筑法》等八部法律的決定》修正)

　　6、《中華人民共和國建筑法》(根據2019年4月23日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議《關于修改《中華人民共和國建筑法》等八部法律的決定》修正)

　　7、《中華人民共和國水法》(2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議修訂通過)

　　8、《中華人民共和國環境保護法》(2014年4月24日第十二屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議修訂，2015年1月1日起施行)

　　9、《中華人民共和國循環經濟促進法》(2018年10月26日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第六次會議修正《中華人民共和國循環經濟促進法》，自公布之日起施行)

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　　二、建筑類相關標準及規范

　　三、相關終端用能產品能耗標準

　　第二節 節能措施

　　一、節能措施綜述

　　二、設備節能

　　空氣調節、制冷設備、給排水、電氣設計選用節能型設備?？照{水泵、循環水泵采用變頻調速裝置，實現運行節能。選用高效率的水泵和配套變頻調速電機，以節省運行電耗。

　　三、能源管理

　　第三節 其他節能措施

第八章 職業安全與衛生及消防設施方案

　　第一節 職業安全衛生

　　一、編制依據

　　二、主要危害因素分析

　　三、施工作業危害因素分析

　　四、各種危害因素防范

　　五、運營期的勞動安全措施

　　第二節 消防設施及方案

　　一、設計標準及規程

　　二、防火等級

　　三、防火措施

　　四、消防措施

第九章 項目組織機構及實施進度

　　第一節 項目組織管理

　　一、項目實施管理

　　二、資金與信息管理

　　第二節 項目建設及運行管理

　　一、項目的后期管理

　　二、項目建成后管理

　　三、勞動定員

　　1、定員依據

　　(1)項目正常運營的實際需求員工數目;

　　(2)完成項目后，各項業務開展所需要的管理人員;

　　(3)參照項目員工管理制度和出勤情況。

　　2、勞動定員

　　項目運營之前，應根據崗位要求對職工進行培訓，組織職工進行崗前學習，熟練掌握工作技能，提高職工技術水平和職業素質，以滿足生產需要，增強公司的市場開拓能力。項目運營后勞動定員如下。

　　第三節 項目實施進度

　　一、項目建設工期

　　二、項目實施進度表

第十章 項目總投資額及資金籌措

　　第一節 估算范圍

　　本項目建設投資估算范圍包括：土建工程費、設備購置費、設備安裝費、其他費用、預備費用等。

　　第二節 估算依據

　　根據項目承建公司規劃和行業情況，并原則上根據中國財政部頒布的會計準則、會計制度和有關的法律規定，對本項目進行有關的財務預測。在具體操作時遵循謹慎性及重要性原則，對預測期間費用、預測成本報表、預測損益表和預測現金流量表做了一定的合并和處理。為了保證預測的客觀性和真實性，對預測數據都采取了多種途徑的測算和驗證，從而確保了評價結果的可信度。

　　本預測中各種數據比例，是通過調查國內及國外該行業的相關資料，并通過分析統計，制定出的相關比例，具有宏觀性和滿足統計規律的特點。在本項目的預測中，能夠比較好的、大致地反映項目的收益價值狀況，但在項目具體實施的過程中，還有大量的、次要的不確定因素，甚至有時還會出現重大的偶然因素，這些因素都會影響到該項目的收益，所以，具體實施可能與本預測存在一定的差異是正常的。

　　主要依據：

　　1、國家發改委、建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參考(第三版)》

　　2、《投資項目可行性研究指南》(中國電力出版社出版)。

　　3、項目投資相關數據資料。

　　4、國家和有關部門頒布的有關投資的政策、法規。

　　第三節 編制說明

　　1、建筑工程費用

　　根據建筑結構形式，依據項目當地建筑工程概算定額基線有類似建筑的實際造價情況確定。

　　2、設備購置費

　　設備按照設備生產廠家報價加運雜費用或參照設備價格資料并考慮漲價因素計算。

　　3、安裝工程費

　　參照省安裝工程綜合定額，并根據企業情況估算，主要為水電工程安裝費。

　　4、其它費用

　　根據國家有關規定和當地實際情況估算：

　　(1)建設單位管理費：按有關規定計提。

　　(2)生產準備費：按有關規定計提。

　　第四節 項目總投資估算

　　一、工程費用估算

　　二、工程建設其他費用估算

　　三、預備費

　　四、流動資金估算

　　五、總投資估算

　　第五節 資金籌措

第十一章 項目的經濟效益分析

　　第一節 評價依據

　　一、遵循的有關法規

　　1、企業財務通則;

　　2、所得稅及其他有關稅務法規;

　　3、本項目財務評價依據國家發展改革委、建設部聯合發布的《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版)規定的評價原則與評價方法進行，并根據項目實際情況進行評價。評價中采用動態與靜態分析相結合，以動態分析為主;

　　4、投資項目經濟評估指南;

　　5、其他有關法規文件及相關資料。

　　二、基礎數據和說明

　　第二節 營業收入測算

　　第三節 成本費用測算

　　一、原輔材料成本估算

　　二、外購燃料及動力費

　　三、工資及福利費

　　四、折舊及攤銷費

　　五、物業維護費

　　六、其他費用

　　第四節 利潤測算

　　第五節 財務效益分析

　　一、財務內部收益率

　　二、財務凈現值

　　三、投資回收期

　　第六節項目不確定性分析

　　一、項目盈虧平衡分析

　　二、項目敏感性分析

　　第七節 財務評價結論

第十二章 項目風險分析及防范措施

　　第一節 項目開發過程中潛在的風險及防范

　　一、運作風險及防范

　　二、工程風險及防范

　　第二節 項目本身潛在的風險及防范

　　一、財務風險及防范

　　項目的投資能否籌集到資金是項目能否成功的關鍵。項目資金均為自籌，財務風險較小。

　　防范措施：

　　項目單位要提前做好準備，要爭取在項目建設開始之前將資金落實。在實際操作過程中，還可以采取其他的融資方式：如通過項目分拆尋求大量的中小型項目融資，尋找戰略合作伙伴融資、信托融資等。

　　二、市場風險

　　三、人力資源風險分析及控制

　　四、不可抗力風險分析及控制

第十三章 項目社會效益分析

　　第一節 社會效益

　　一、帶動第三產業發展，探索夜經濟背景下商業中心運營新模式

　　項目的實施與運營過程，帶動了地區第三產業的發展，以及上下游產業與社會服務行業發展，有利于經濟可持續發展，將間接增加居民收入。同時，本項目對現有商業中心的改造有利于盤活國有資產，滿足居民夜間消費需求，又產生了良好的經濟效益，帶動社會就業，符合未來發展趨勢。

　　二、對居民生活水平與生活質量的影響

　　三、對當地居民就業的影響

　　四、對不同利益群體的影響

　　第二節 互適性分析

第十四章 建設項目可行性研究結論及建議

　　第一節 建設項目可行性研究結論

　　一、項目資金安排合理

　　二、項目建設條件及方案

　　三、項目財務效益結論

　　四、項目社會效益結論

　　五、項目風險控制問題

　　第二節 建設項目可行性研究建議

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