本商業中心項目總占地面積****㎡，項目主要工程為對原有地下樓層進行裝修，重新規劃各區域空間，建成一站式便民商業服務的社區商業綜合體。其中，主要功能區域包括生活百貨精選超市、生鮮便利店、書店、洗衣店、藥店、便民維修站、美發店、打印快照店、家政服務門店、衛生間及大廳走廊等配套區域。北京某商業中心項目可行性研究報告完整版案例目錄：

第一章 總論

　　第一節 項目基本情況

　　一、項目名稱

　　北京某社區商業E中心項目

　　二、項目建設地點

　　三、項目單位

　　四、項目定位

　　五、項目建設內容

　　六、項目總投資

　　項目總投資估算額為****萬元，其中：項目工程費用投資合計**** 萬元;工程建設其他費用****萬元;預備費用****萬元;流動資金****萬元。

　　七、項目實施周期

　　八、項目經濟指標

　　本項目計劃總投資****萬元。項目完全運營后，年營業收入可達****萬元;總成本費用為***萬元，年利潤總額***萬元，年凈利潤***萬元。

　　經對項目投資現金流量表進行分析計算，項目所得稅后投資財務內部收益率為**%，高于項目設定基準收益率或行業基準收益率(ic=12%);項目所得稅后投資財務凈現值***萬元，大于零;項目稅前靜態投資回收期為**年(不含建設期)，項目稅后靜態投資回收期為**年(不含建設期);稅前動態投資回收期為**年(不含建設期)，稅后動態投資回收期為**年(不含建設期)，說明項目的盈利能力良好。

　　第二節 編制依據和原則

　　一、編制依據

　　1、國家、行業和地區頒發的法律、法規和設計規范、標準和技術規程;

　　2、項目單位提供的關于本項目的技術和財務等基礎資料;

　　3、國家發改委《投資項目可行性研究指南》;

　　4、國家發改委《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版);

　　5、《國民經濟和社會發展“十三五”規劃綱要》;

　　6、《國務院辦公廳關于促進家政服務業提質擴容的意見》(國辦發〔2019〕30號);

　　7、《國務院辦公廳關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》(國辦發〔2015〕85號);

　　8、《國務院辦公廳關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》(國辦發〔2015〕85號);

　　9、《關于在“疏解整治促提升”工作中進一步提高城市生活性服務業品質的實施方案》;

　　10、《關于進一步提升生活性服務業品質的工作方案》(京政辦發〔2018〕10號);

　　11、《北京市提高生活性服務業品質行動計劃》(京政發〔2015〕40號);

　　12、業主方提供的其他資料。

　　二、編制原則

　　三、編制范圍

第二章 項目背景及必要性分析

　　第一節 項目建設背景

　　一、政策背景

　　1、國家政策

　　《國務院辦公廳關于促進家政服務業提質擴容的意見》(國辦發〔2019〕30號)

　　2019年6月國務院辦公廳印發了《關于促進家政服務業提質擴容的意見》?！兑庖姟诽岢?，家政服務業作為新興產業，對促進就業、精準脫貧、保障民生具有重要作用。要促進家政服務業提質擴容，實現高質量發展。支持家政企業在社區設置服務網點。家政企業在社區設置服務網點，其租賃場地不受用房性質限制，水電等費用實行居民價格。支持依托政府投資建設的城鄉社區綜合服務設施(場地)設立家政服務網點，有條件的地區可減免租賃費用。

　　《國務院辦公廳關于印發完善促進消費體制機制實施方案(2018—2020年)的通知》(國辦發〔2018〕93號)

　　2018年9月，國務院辦公廳印發了《關于印發完善促進消費體制機制實施方案(2018—2020年)的通知》。《通知》提出，推動傳統商貿創新發展。高標準布局建設具有國際影響力的大型消費商圈，完善“互聯網+”消費生態體系，鼓勵建設“智慧商店”、“智慧商圈”。支持具備條件的城市重點培育一批具有國際國內領先水平的高品位步行街，促進線上線下互動、服務體驗融合、商旅文體協同、購物體驗結合。提升城市配送車輛通行管理水平。優化商貿物流設施空間布局，大力發展便利店、社區菜店等社區商業。建設培育特色商貿小鎮。

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　　2、地方政策

　　《關于在“疏解整治促提升”工作中進一步提高城市生活性服務業品質的實施方案》

　　2018年11月，北京市海淀區人民政府印發《關于在“疏解整治促提升”工作中進一步提高城市生活性服務業品質的實施方案》。《方案》提出，深入推進“疏解整治促提升”工作，堅持生活性服務業具有商業性和公益性雙重屬性的特征，守住基本公共服務底線;堅持問題導向，在充分發揮市場配置資源決定性作用的同時，更好地發揮政府引導作用，切實解決生活性服務業發展過程中存在的突出問題;全面推進我區生活性服務業“六化”發展，促進品質提升;完善“一刻鐘社區服務圈”基礎性商業功能，讓人民群眾生活更便利、更舒心、更有獲得感;為重塑文化與科技融合發展新動力、構建新型城市形態，全面建設國際一流和諧宜居之都提供有力支撐。

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　　二、經濟背景

　　1、我國國民經濟運行總體平穩，發展質量穩步提升

　　2、北京市經濟社會保持平穩健康發展

　　三、社會背景

　　第二節 項目建設必要性

　　一、是深入推進 “疏解整治促提升”工作的需要

　　一、是滿足園區員工及周邊居民生活必需品消費的需要

　　生活性服務中心的主要功能便是直接向居民提供物質和精神生活消費產品及服務，項目首先將著力打造高品質的菜籃子、早餐、超市(便利店)等基礎性的居民生活消費產品供應板塊。

　　項目將通過招商引入生鮮便利供應商品牌，主營蔬菜、水果、肉類、水產、熟食、主食、日配等餐桌商品，濃縮熱銷商品，為居民提供他們真正所需的商品，給顧客升級的品質和豐富的選擇，較少外出采購耗費的時間。此外……

　　三、是為園區員工及周邊居民提供生活性便民服務的需要

　　四、是增強園區整體性，完善產業園建設模式的需要

第二章 項目市場分析

　　第一節 生活服務市場分析

　　一、國內生活服務業發展現狀

　　1、到店市場規模近萬億，人、貨、場數字化加速

　　根據易觀數據顯示，到店業務在本地生活市場繼續占據主導地位，占63.9%。2018年，中國到店業務市場交易規模達9976.3億元，同比增長31%，同比增速主要來自生活服務商家加速線上化?？诒I了么并入阿里新零售后，在阿里生態協同下市場覆蓋快速擴張。

　　到店業務市場現狀：

　　(1)生活服務商家線上化率大幅提高。從餐飲到生活服務全品類，平臺持續協助商家引流、拉新、增加銷售額和降低成本。

　　(2)重構消費者體驗流程。手機點單、智慧餐廳、盒馬等新消費模式出現，解決了原有消費流程中耗時、低效、時段和區域限制等問題。

　　2、本地生活市場線上交易規模15620億

　　2018年中國生活服務市場的線上交易規模達到15620.7億元，同比2017年增長56.3%。隨著消費升級大潮和新零售的影響，預計未來三年本地生活行業還將繼續穩定增長。以餐飲為主體，本地生活服務的互聯網化基本完成。進一步提供數字化、智能化的連接賦能，提升行業運轉效率、升級商業模式成為新一輪發展的契機。

　　推動行業繼續穩定增長的因素：

　　(1)本地生活創新消費模式出現，包括物聯網、智能硬件、即時物流等基礎設施，以及點餐/預點餐、閃購等模式的豐富與完善。

　　(2)消費需求的升級，既包括消費端對即時性消費越來越高的要求，又包括供給端對IT、供應鏈等基礎設施數字化升級的需要。

　　(3)新零售對本地生活場景的影響：餐飲外賣與閃購、新零售品類關聯，擴大服務承載。新零售推動餐飲行業零售化、標品化能力。

　　3、到家業務線上交易5644億，實物配送仍占主流

　　二、國內生活服務業發展趨勢

　　第二節 項目周邊情況分析

　　一、周邊地區商業寫字樓

　　二、周邊地區居民小區

第四章 項目地區建設條件

　　第一節 項目選址要求

　　一、生產要素分析

　　二、相關產業和支持產業分析

　　三、項目選址地點

　　第二節 項目區位條件

　　一、地理位置

　　二、氣候特征

　　三、地形地勢

　　四、區位交通

　　五、經濟概況

　　六、基礎設施

　　第三節 項目選址合理性分析

第五章 項目建設內容及規劃

　　第一節 項目總體規劃

　　一、項目設計理念

　　二、項目目標定位

　　第二節 項目建設方案

　　一、項目建設內容

　　二、項目功能分區

　　三、經營模式

　　第三節 工程技術方案

　　一、裝修工程技術方案

　　二、給排水系統

　　三、電氣系統

　　四、暖通系統

第六章 項目環境保護

　　第一節 執行標準及排放標準

　　根據中華人民共和國環境保護法等有關法規，在項目實施過程中對排出的污染物應采取必要的措施，使之達到國家規定的標準。本項目環境保護工作接受當地環境保護部門的監督，采用的環境保護法規及標準為：

　　1、《中華人民共和國環境保護法》;

　　2、中國《污水綜合排放標準》(GB8978-1996)(二級標準);

　　3、中國《大氣污染物綜合排放標準》(GB16297-96)(二級標準);

　　4、《中華人民共和國固體廢棄物污染環境防治法》中有關規定;

　　5、《規劃環境影響評價條例》中有關規定;

　　6、《環境影響評價公眾參與暫行辦法》中有關規定;

　　7、《建筑施工場界環境噪聲排放標準》(GB12523-2011);

　　8、《建設項目環境保護管理條例》(國務院(98)253號令);

　　9、《環境空氣質量標準》(GB3095-1996);

　　10、《大氣污染物綜合排放標準》(GB16297-1996);

　　11、《飲食業油煙排放標準》(GB18483-2001);

　　12、《地表水環境質量標準》(GB3838-2002);

　　13、《生活飲用水衛生標準》(GB5749-2006);

　　第二節 項目建設對環境的影響

　　一、空氣環境影響

　　二、聲環境影響

　　三、水環境影響

　　四、固體廢棄物影響

　　第三節 項目運行對環境的影響

　　一、污水

　　項目建成后，廢水排放以生活污水為主，另有少量的車輛清洗、道路清洗水和不可預見水。

　　二、廢氣

　　運營期間，主要是后廚油煙、進出車輛排放尾氣，將對環境造成一定影響。

　　三、噪聲

　　四、固體廢棄物

　　第四節 環境保護措施

　　一、項目建設環境保護措施

　　1、噪聲

　　2、廢水

　　3、廢氣

　　4、固廢

　　5、揚塵

　　二、項目運行期環境保護措施

　　第五節 環境影響評價結論

第七章 項目能源節約方案設計

　　第一節 用能標準和節能規范

　　該項目的設計、建造和實施主要遵循以下國家和地方的合理用能標準及節能設計規范：

　　一、相關法律、法規、規劃和產業政策

　　1、《中華人民共和國節約能源法》;

　　2、《中華人民共和國可再生能源法》;

　　3、《中華人民共和國電力法》;

　　4、《中華人民共和國建筑法》;

　　5、《中華人民共和國計量法》;

　　6、《國務院關于加強節能工作的決定》(國務院令28號);

　　7、《節能中長期專項規劃》(國家發改委發改環資[2004]2505號);

　　8、《節約用電管理辦法》(國家經貿委國家發展計劃委[2000]1256號);

　　9、《建設工程質量管理條例》(國務院令279號);

　　10、《重點用能單位節能管理辦法》(國家經貿委1999.3.10);

　　11、《建設工程勘察設計管理條例》(國務院令293號);

　　13、《公共建筑節能設計標準》;

　　14、《商用燃氣灶具能效限定值及能效等級》;

　　15、《能源效率標識管理辦法》(國家發改委、國家質檢總局2004年17號令);

　　16、《中華人民共和國強制檢定的工作計量器具檢定管理辦法》(1987年4月15日國務院頒布);

　　17、《關于印發固定資產投資項目節能評估和審查指南(2006)的通知》(國家發展和改革委員會文件發改環資[2007]21號);

　　18、有關節能設計規范。

　　二、建筑類相關標準及規范

　　三、相關終端用能產品能耗標準

　　第二節 節能措施

　　一、節能措施綜述

　　二、設備節能

　　三、能源管理

　　第三節 其他節能措施

第八章 職業安全與衛生及消防設施方案

　　第一節 職業安全衛生

　　一、編制依據

　　二、主要危害因素分析

　　災爆炸事故、機械傷害、噪聲振動、觸電事故、墜落及碰撞等各種因素。

　　三、施工作業危害因素分析

　　1、高溫輻射

　　當室外的高溫輻射強度大于4.2J/cm2-min時，可使人體過熱，產生一系列生理功能變化，使人體體溫調節失去平衡，水鹽代謝出現紊亂，消化及神經系統受到影響，表現為注意力不集中，動作協調性、準確性差，極易發生事故。

　　2、振動與噪聲

　　3、火災爆炸

　　4、其它安全事故

　　四、各種危害因素防范

　　1、抗震

　　2、防雷

　　3、防暑降溫

　　4、減振降噪

　　5、防火防爆

　　6、其它

　　五、運營期的勞動安全措施

　　1、防觸電

　　建筑物的電纜進線處均應可靠的重復接地，電氣設備外殼，配線穿管以及電氣安裝支架等均作接零保護，插座回路應設專用接地線。車間設備局部照明應采用安全電壓，避免工人在操作過程中發生觸電事故。檢修照明電壓不高于12伏，以確保檢修人員不致發生觸電事故。

　　2、勞動衛生

　　第二節 消防設施及方案

　　一、設計標準及規程

　　二、消防說明

第九章 項目組織機構及實施進度

　　第一節 項目組織管理

　　一、項目實施管理

　　二、資金與信息管理

　　第二節 項目建設及運行管理

　　一、項目的后期管理

　　二、項目建成后管理

　　三、勞動定員

　　1、定員依據

　　(1)項目正常運營的實際需求員工數目;

　　(2)完成項目后，各項業務開展所需要的管理人員;

　　(3)參照項目員工管理制度和出勤情況。

　　2、勞動定員

　　項目運營之前，應根據崗位要求對職工進行培訓，組織職工進行崗前學習，熟練掌握工作技能，提高職工技術水平和職業素質，以滿足生產需要，增強公司的市場開拓能力。項目運營后勞動定員如下。

　　第三節 項目實施進度

　　一、項目建設工期

　　二、項目實施進度表

第十章 項目總投資額及資金籌措

　　第一節 估算范圍

　　本項目建設投資估算范圍包括：土建工程費、設備購置費、設備安裝費、其他費用、預備費用等。

　　第二節 估算依據

　　根據項目承建公司規劃和行業情況，并原則上根據中國財政部頒布的會計準則、會計制度和有關的法律規定，對本項目進行有關的財務預測。在具體操作時遵循謹慎性及重要性原則，對預測期間費用、預測成本報表、預測損益表和預測現金流量表做了一定的合并和處理。為了保證預測的客觀性和真實性，對預測數據都采取了多種途徑的測算和驗證，從而確保了評價結果的可信度。

　　本預測中各種數據比例，是通過調查國內及國外該行業的相關資料，并通過分析統計，制定出的相關比例，具有宏觀性和滿足統計規律的特點。在本項目的預測中，能夠比較好的、大致地反映項目的收益價值狀況，但在項目具體實施的過程中，還有大量的、次要的不確定因素，甚至有時還會出現重大的偶然因素，這些因素都會影響到該項目的收益，所以，具體實施可能與本預測存在一定的差異是正常的。

　　主要依據：

　　1、國家發改委、建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參考(第三版)》

　　2、《投資項目可行性研究指南》(中國電力出版社出版)。

　　3、項目投資相關數據資料。

　　4、國家和有關部門頒布的有關投資的政策、法規。

　　第三節 編制說明

　　1、建筑工程費用

　　根據建筑結構形式，依據項目當地建筑工程概算定額基線有類似建筑的實際造價情況確定。

　　2、設備購置費

　　設備按照設備生產廠家報價加運雜費用或參照設備價格資料并考慮漲價因素計算。

　　3、安裝工程費

　　參照省安裝工程綜合定額，并根據企業情況估算，主要為水電工程安裝費。

　　4、其它費用

　　根據國家有關規定和當地實際情況估算：

　　(1)建設單位管理費：按有關規定計提。

　　(2)生產準備費：按有關規定計提。

　　第四節 項目總投資估算

　　一、工程費用估算

　　二、工程建設其他費用估算

　　三、預備費

　　四、流動資金估算

　　五、總投資估算

　　第五節 資金籌措

第十一章 項目的經濟效益分析

　　第一節 評價依據

　　一、遵循的有關法規

　　二、基礎數據和說明

　　第二節 營業收入測算

　　第三節 成本費用測算

　　一、直接運營成本

　　二、期間費用估算

　　第四節 利潤測算

　　第五節 財務效益分析

　　一、財務內部收益率

　　二、財務凈現值

　　三、投資回收期

　　第六節 財務評價結論

第十二章 項目風險分析及防范措施

　　第一節 項目開發過程中潛在的風險及防范

　　一、運作風險及防范

　　二、工程風險及防范

　　第二節 項目本身潛在的風險及防范

　　一、財務風險及防范

　　二、市場風險

　　隨著居民收入和對消費環境要求的提高，多元化經營模式的生活服務中心更能吸引在附近工作、居住的消費者。但項目所在地周邊零售服務業較為密集，對本項目形成一定的市場競爭。因此，項目建設存在市場風險。

　　防范措施：

　　為了項目的效益最大化、理想化，應當提高招商品牌質量，，持續加大宣傳力度，這樣才能再區域市場競爭之中站穩腳跟，最大限度的降低市場風險給項目帶來的沖擊。

　　三、人力資源風險分析及控制

　　四、不可抗力風險分析及控制

第十三章 項目社會效益分析

　　第一節 社會效益

　　一、帶動第三產業發展，探索生活性服務中心運營新模式

　　項目的實施與運營過程，帶動了地區第三產業的發展，以及上下游產業與社會服務行業發展，有利于經濟可持續發展，將間接增加居民收入。同時，本項目對生活性服務中心的運營模式改造有利于盤活國有資產，既能提供更為豐富的生活服務，又產生了良好的經濟效益，符合未來的發展趨勢。

　　二、對居民生活水平與生活質量的影響

　　三、對當地居民就業的影響

　　四、對不同利益群體的影響

　　第二節 互適性分析

第十四章 建設項目可行性研究結論及建議

　　第一節 建設項目可行性研究結論

　　一、項目資金安排合理

　　二、項目建設條件及方案

　　三、項目財務效益結論

　　四、項目社會效益結論

　　五、項目風險控制問題

　　第二節 建設項目可行性研究建議

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