第一章 項目總論

　　第一節 項目概況

　　一、項目名稱

　　某文化旅游小鎮項目

　　二、建設單位

　　三、項目建設地點

　　四、項目建設內容及規模

　　項目主要建設內容包括文化體驗、零售商業、餐飲、休閑娛樂、住宿、生活配套等，以及商業小鎮道路及綠化等公建部分。項目總占地面積*****平方米(約***畝)，總建筑面積*****平方米，綜合容積率****。

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　　五、項目建設期

　　六、項目估算投資及資金籌措

　　本項目總投資*****萬元，其中，建筑工程費*****萬元，設備購置費*****萬元，安裝工程費****萬元，工程建設其他費用*****萬元，預備費用****萬元，流動資金為****萬元。

　　第二節 項目效益情況

　　一、經濟效益

　　經測算，項目滿負荷運營后，總產值達到******萬元，增加值達到******萬元。項目所得稅后財務凈現值為*****萬元，內部收益率為**%，靜態投資回收期為***年(不含建設期)，動態投資回收期為****年(不含建設期)。從財務指標可以看出，項目各項財務指標處于較理想狀態，項目盈利能力良好。

　　計算期內各年經營活動現金流入均大于現金流出;從經營活動、投資活動、籌資活動全部凈現金流量看，營運期各年現金流入均大于現金流出，累計盈余資金逐年增加，項目具備財務生存能力。

　　二、社會效益

　　第三節 項目編制依據、原則及范圍

　　一、編制依據

　　1、《關于建立特色小鎮和特色小城鎮高質量發展機制的通知》;

　　2、《關于規范推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》;

　　3、《關于做好當前和今后一段時期就業創業工作的意見》(國發〔2017〕28號);

　　4、《“十三五”時期文化旅游提升工程實施方案》(發改社會〔2017〕245號);

　　5、《關于進一步擴大旅游文化體育健康養老教育培訓等領域消費的意見》(國辦發〔2016〕85號);

　　6、《關于進一步促進旅游投資和消費的若干意見》(國辦發〔2015〕62號);

　　7、《國民旅游休閑綱要(2013-2020年)》(國辦發〔2013〕10號);

　　8、《河南省“十三五”旅游產業發展規劃》(豫政辦〔2017〕94號);

　　9、《河南省旅游產業轉型升級行動方案(2017-2020年)》(豫政辦〔2017〕97號);

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　　二、編制原則

　　二、研究范圍

　　第四節 研究項目主要結論

第二章 項目的背景及意義

　　第一節 項目背景

　　一、政策背景

　　1、國家政策

　　《關于建立特色小鎮和特色小城鎮高質量發展機制的通知》

　　2018年8月30日，國家發改委辦公廳發布《關于建立特色小鎮和特色小城鎮高質量發展機制的通知》。《通知》指出要做到“立足各地區比較優勢，全面優化營商環境，引導企業擴大有效投資，發展特色小鎮投資運營商，打造宜業宜居宜游的特色小鎮和特色小城鎮，培育供給側小鎮經濟?！?/p>

　　在建立服務支撐機制方面，《通知》指出要搭建政銀對接服務平臺。引導金融機構逐年為符合高質量發展要求的特色小鎮和特色小城鎮，在債務風險可控前提下提供長周期低成本融資服務，支持產業發展及基礎設施、公共服務設施、智慧化設施等建設。

　　《關于規范推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》

　　2017年12月，國家發展改革委、國土資源部、環境保護部、住房城鄉建設部四部門聯合印發《關于規范推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》。文件指出各地區在推進特色小鎮和小城鎮建設過程中，要聚焦高端產業和產業高端方向，著力發展優勢主導特色產業，延伸產業鏈、提升價值鏈、創新供應鏈，吸引人才、技術、資金等高端要素集聚，打造特色產業集群。

　　《關于做好當前和今后一段時期就業創業工作的意見》(國發〔2017〕28號)

　　2017年4月19日，國務院印發《關于做好當前和今后一段時期就業創業工作的意見》。意見指出，優化發展環境，推進實施政府和社會資本合作，大力發展研究設計、電子商務、文化創意、全域旅游、養老服務、健康服務、人力資源服務、服務外包等現代服務業。大力發展特色縣域經濟、魅力小鎮、鄉村旅游和農村服務業，為農村勞動者就地就近轉移就業創造空間。

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　　二、經濟背景

　　三、行業背景

　　我國旅游行業保持持續較快的發展趨勢。2017年全年國內游客50億人次，比上年增長12.8%，國內旅游總收入達到45661億元，增長15.9%。從三大旅游市場的具體情況來看，國內旅游業仍然保持超高熱度，出境游也在平穩增長，入境游開始回暖。旅游業發展總體向好，其在國民經濟中發揮的作用也越來越大。

　　根據國家統計局發布的數據，2017年中國旅游市場實現平穩增長，國內旅游50億人次，同比增長12.8%。一方面，旅游人次在增加，國民的旅游消費水平也在不斷攀升。2017年國內旅游總收入達到45661億元，同比增長15.9%。從全年形勢來看，我國旅游業已經進入“大眾旅游”階段，人們的出游意愿不斷高漲，國內旅游市場可以繼續保持相對樂觀的預期，尤其是《國民旅游休閑綱要(2013-2020年)》明確指出到2020年，職工帶薪年休假制度基本得到落實。

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　　四、文化背景

　　第二節 項目必要性

　　一、是助推地區建設華夏歷史文明傳承創新示范區、世界歷史文化旅游名城和國際旅游度假目的地的需要

　　二、是營造文化旅游概念，實現全域旅游業共贏發展的需要

　　目前，宗教文化旅游已成為一種國內外獨具特色的旅游項目。項目區域文化包括佛教文化、道教文化、儒學文化、地質文化、天文文化、古塔文化、封禪文化、漢闕文化、民俗文化等豐富的內涵。文化旅游具有觀光游覽與宗教文化相結合的特點，不僅具有普通游覽的風景名勝、古建筑展示的旅游項目，同時涵蓋了旅游者以尋宗、朝圣為目的的宗教旅游特點。因此，對文化資源的深入挖掘利用，是促進區域旅游業發展，拉動經濟增長，提高人們旅游水平，適應國內外人文旅游發展趨勢的有益事業。項目預計投入各類資金達230.48億元，項目規模化的商業配套服務建設將加快推進登封市文化旅游產業規模擴張升級，延長人們在景區的觀光旅游時間，加深人們對于地區文化資源的理解，帶動區域協同發展。

　　三、是公司落實自然人文景區投資發展戰略，形成比較競爭優勢的需要

　　四、是景區轉型升級、全面提升服務水平的需要

第三章 項目市場分析

　　第一節 文化旅游市場分析

　　一、中國文化旅游市場整體概況

　　1、文化旅游發展概述

　　文化旅游是以旅游文化的地域差異性為誘因，以文化的碰撞與互動為過程，以文化的相互融洽為結果的，它具有民族性、藝術性、神秘性、多樣性、互動性等特征。文化旅游的過程就是旅游者對旅游資源文化內涵進行體驗的過程，這也是文化旅游的主要功能之一，它給人一種超然的文化感受，這種文化感受以飽含文化內涵的旅游景點為載體，體現了審美情趣激發功能、教育啟示功能和民族、宗教情感寄托功能。

　　文化旅游的出現與游客需求的轉變密切相關。因此，文化旅游就是以旅游經營者創造的觀賞對象和休閑娛樂方式為消費內容，使旅游者獲得富有文化內涵和深度參與旅游體驗的旅游活動的集合。

　　2、文化旅游的發展階段

　　“十三五”期間，經濟步入新常態階段，經濟結構調整需加速發展服務業，動力轉換需增強內需消費的拉動力，改善民生需進一步釋放國民的休閑需求，這些都為文化旅游業發展提供重要機遇。

　　行業本身來看，旅游產業已突破傳統旅游業的范疇，逐步演變為一個多方位、多層面、多維度的綜合性大產業。消費需求來看，文化旅游逐漸成為人們生活追求的新時尚。

　　3、文化旅游市場現狀

　　文化產業有著巨大的經濟效益和社會效益，是21世紀全球最有前途的產業之一。而以文化為依托的旅游業，做為新興文化產業的重要組成部分，通過從無到有的發展，現已經和世界兩大產業石油業、汽車制造業并列為世界三大產業。而隨著近幾年的發展，人民的生活水平漸漸的提高，我國的文化產業的效益也逐漸的擴大化，文化旅游業也得到了持續的、飛速的發展。

　　我國幅員遼闊，歷史悠久，在長期的歷史發展中形成了多種多樣的文化，隨著文化資源被旅游項目產業化，類型各異的文化旅游也就應運而生。近年來，文化旅游漸漸受到旅客的追捧，市場空間不斷擴大。隨著文化旅游市場迅速發展，促使歷史文化類旅游這種具有文化教育意義的資源成為熱門產品。

　　4、文化旅游產業存在的問題

　　我國文化博大精深，擁有旅游的資源豐富，地大物博，可供旅游觀光的景點大約有萬余。然而至目前為止，開發用于旅游業運營的景點僅僅只有1800多處。由此看來，我國的旅游資源還未得到完全挖掘，旅游業的發展還處于初級階段。同時，已經開發的資源又存在有開發不合理的地方，部分旅游景點過分追求商業化，反而淡薄了景點的民族氣息。過分的人工化和商業化損傷了景點本身的特色，讓特色景點與城市商業街差別不大，使得游客不能真正體驗到旅游的意義。

　　(1)配套基礎設施落后

　　文化旅游最基本的是基礎設施建設，有了良好的基礎設施才能進行優質的旅游活動?；A設施包括很多，傳統意義上包括交通業、餐飲業、旅游信息化基礎設施。首先是交通問題，某些經濟不發達的地區，相關的交通設施落后，雖然其有著秀美的山水和良好的歷史文化，但卻因為交通的落后帶給了游客的不便，使得大部分游客最終放棄。然后，餐飲、住宿等配套設施的落后和缺失，也同樣限制這游客出行的選擇。

　　(3)前期開發資金不足，民營企業相對較少

　　文化旅游業是以文化為底蘊，文化觀光活動服務為核心，同時涉及到多個層面的產業集群，所以它的發展需要大量的前期資金。目前為止，我國旅游業開發的前期投入主要靠政府出資，民營旅游企業相對較少 其嚴重影響了旅游業的開發，使得我國旅游業目前依舊處于資源開發較少的境地，對我國旅游資源開發產生了不小的阻力。

　　(4)國內缺乏文化旅游運營、管理和開發的相關人才

　　我國文化旅游業的起步較晚，在人才培養上明顯落后與發達國家，精通以文化為依托發展旅游業的專業人才更是少之又少。旅游業所需要的人才涵蓋了開發、管理、運營等領域，這三個領域是缺一不可的。但以目前來看，國內的文化旅游業相關的人才缺乏，而且在職人員的素質也參差不齊。

　　5、文化旅游市場發展方向

　　(1)文化創意，成為文化旅游的重點發展方向

　　文化創意產業被稱為21世紀全球最有前途的產業之一，全世界創意經濟每天創造產值達220億美元，并以5%的年增長速度遞增。如今文化創意產業已經成為許多國家和地區經濟發展的支柱產業。

　　文化創意產業在旅游領域的拓展和延伸，成為旅游發展的新引擎，反過來，旅游的發展也為文化創意產業的繁榮創造了新機遇、新動力。在旅游產業集群化發展及文化創意產品特點的背景下，文化創意旅游已經成為旅游景區、旅游企業及相關部門共同參與的新領域、新熱點。大批文化創意產業園區，不但提升了休閑經濟時代下的傳統旅游產品和文化活動，而且開始成為各大城市旅游經濟發展的新引擎。

　　(2)文化“深度游”成為中國旅游產業發展的新亮點

　　中國旅游已經從傳統"走馬觀花"式的觀光游向以文化為主題導向的“文化深度游”、“文化休閑游”轉變，并出現了以世界遺產為核心主題的專項旅游產品。

　　文化深度游的一個重要表現是遺產旅游熱的興起和發展?！斑z產旅游”已經成為世界旅游業最熱門的項目之一。英國遺產旅游業發展迅猛，年收入高達260億英鎊，幾乎成為該國旅游業的支柱。

　　二、河南省文化旅游市場整體概況

　　1、河南省文化旅游發展概況

　　河南是中國歷史文化的勝地，具有得天獨厚的資源優勢。河南省的文化旅游產業起步于80年代末90年代初，但沒有形成較大的影響力。2000年以來，省委、省政府部署開展了“三點一線”文明景區、文明城市創建活動一，立足河南豐富的文化旅游資源，以鄭、汴、洛三市為重點，把1處世界文化遺產(龍門石窟)、3座聞名的古都(鄭、汴、洛)、4座全國歷史文化名城(鄭、汴、洛、商丘)和5座省級歷史文化名城，以及52處全國重點文物保護單位組合起來，打造出一條精品文化旅游線，直接拉動了經濟的發展。

　　2000年洛陽龍門石窟申報世界文化遺產成功，形成了河南省文化旅游的龍頭。隨后，各地積極整合原來分別隸屬于文物、教育、旅游等不同部門的文化資源，先后建成或整修了大批文物景點。諸如洛陽龍門石窟、開封山陜甘會館、登封篙陽書院、新鄭鄭韓故城鄭王陵、洛陽東周“天子駕六”車馬坑、三門峽藐國博物館、南陽府衙、內鄉縣衙、葉縣縣衙等文化內涵豐富、具有較高品位的文化景點，已經成為河南省文化旅游業的有力支撐點。

　　河南文化旅游的龍頭景區洛陽龍門石窟和篙山少林寺在全世界范圍具有廣泛的影響力。開封清明上河園、新鄭黃帝故里等景區、景點也以其獨特的歷史文化背景和別具一格的看點而著稱于海內外?！讹L中少林》、《禪宗少林. 音樂大典》、《東京夢華》等大型演藝項目等，大大提高了我省旅游的文化品位，成為河南的金字文化旅游名片。

　　2、河南省文化旅游發展現狀

　　根據河南省統計局旅游數據，河南文物古跡眾多，旅游資源豐富。截至2017年，河南有世界文化遺產6項25處，全國重點文物保護單位358處，國家AAAAA級旅游景區13處。2017年，永城芒碭山旅游區成功創建國家5A級旅游景區;新鄉八里溝景區、南陽內鄉縣寶天曼生態旅游區通過國家旅游局景觀質量與資源價值評審;14家景區成功創建國家4A級旅游景區。27個重點旅游項目入選全國優選旅游項目名錄。年末4A級以上景區159處，星級酒店532個，旅行社1199家。全省全年完成旅游投資590.85億元，同比增長45%;招商簽約項目合同金額725.23億元，同比增長42.87%。

　　3、河南省文化旅游發展存在的問題

　　(1)文化內涵挖掘不夠，資源利用不足

　　河南極為豐厚的歷史積淀和文化遺產，是發展文化旅游產業的寶貴資源和堅實依托。但由于長期受到傳統理念的影響和經營策劃水平的限制，使得許多文化旅游資源深刻內涵未能得到有效挖掘，資源利用水平低。文化旅游產品的開發利用尚處在粗放經營的初級階段，缺乏對文化旅游產品的深層次挖掘，且制作精細化程度低，缺乏個性和特色。一些非常獨特的文化旅游資源，由于視野不開闊、策劃水平限制，導致規劃起點低、吸引力和影響力不強。

　　特色是文化旅游產品的靈魂，河南省不乏特色鮮明的文化旅游資源，但缺乏對這些資源的深入挖掘和整合，像源文化、姓氏文化、古都文化、宗教文化、民俗文化等每一項都極具競爭力。因此只有提高對歷史文化知識的認識，全面梳理、深入研究文化旅游資源中最閃光的特點和最深刻的內涵，通過產業化的運作方式發掘出來，展示出來，呈現給社會公眾，使公眾充分享受精神文化的魅力，最終實現資源的最優化保護和利用。

　　(2)營銷策劃不力，影響力和吸引力不強

　　河南省文化旅游資源豐富，但文化旅游產品開發卻因策劃能力水平低而直接影響了文化旅游產業的市場競爭力。河南省的文化旅游產業總體上缺乏新意而競爭力不強，無論是影響力、吸引力，還是經濟效益，只能在全國排在中下游位置， 同時社會效益也未能充分體現。同時，文化旅游資源利用形式較為單一，大多數歷史文化建筑經簡單的維修、低層次的布置、雜亂無章的堆砌后就對外開門營業，難以形成影響力和吸引力，造成投資和資源的浪費。

　　(3)產業鏈條不完整，綜合效益偏低

　　文化旅游產業發展空間大，產業關聯性強，對于帶動相關產業的發展具有重要的促進作用。文化旅游業的產業鏈實際上就是一條產出鏈、利益鏈。然而目前河南省文化旅游產業鏈條還不完整，存在“散、弱、差”的問題。所謂“散”就是文化旅游產業鏈沒有形成真正的鏈接，如一些文化旅游景區只關心景區資源的開發建設和門票收入，對于與其他企業合作開發相關的文化旅游商品或旅游線路漠不關心，雖然彼此之間關聯度強，但都分散經營，沒有形成合力;所謂“弱”，就是打造“食、住、行、游、購、娛”完整文化旅游產業鏈條的能力弱，缺乏優秀的經營策劃人才和協調管理人才，一些單位縱然有好的想法，但由于能力和水平有限，無法付諸實施。尤其在旅游購物方面，普遍存在文化旅游商品研發能力弱，文化內涵挖掘不夠，產品檔次不高、產品雷同，在文化旅游消費中比重過低等問題;所謂“差”就是各相關利益主體誠信意識差，為了自身的利益，不惜損害產業鏈整體的利益。如有的文化旅游景區為取得高額利潤，門票價格一漲再漲;有的旅行社為拉攏客源，以低價線路促銷，而實際降低服務水平;有的文化旅游商品生產、經銷企業為了賺取暴利，銷售假冒偽劣商品，損害了消費者的利益。上述原因，導致河南省文化旅游產業鏈發展不均衡，挖掘文化旅游資源的衍生文化創意產品少，相關文化旅游商品檔次低、規模小，拉動旅游消費有較大作用的“購、娛”兩個環節薄弱，文化旅游業的綜合效益沒有得到充分的體現，這與河南文化旅游產業的發展極不適應，不但影響我省文化旅游業綜合經濟效益的提高，也制約著文化旅游業對相關產業帶動效應的有效發揮。

　　第二節 景區旅游市場分析

　　第三節 案例分析

第四章 項目選址

　　第一節 項目建設地址

　　一、具體位置

　　二、相關產業和支持產業分析

　　第二節 項目區位概況

　　一、地理環境

　　二、交通區位

　　三、經濟概況

　　四、人口收入

　　第三節 項目場址現狀

　　一、場地位置及權屬情況

　　二、場地地面及建構筑物情況

　　三、交通情況

　　四、周邊配套情況

　　第四節 項目地址選擇合理性分析

第五章 項目規劃方案

　　第一節 總體定位及設計理念

　　一、總體定位

　　二、設計理念

　　第二節 空間結構及平面布局

　　一、基本原則

　　二、總平面布置圖

　　第三節 產品業態

　　一、核心引爆業態

　　二、主力業態

　　三、延伸業態

　　第四節 功能體系

　　一、文化體驗

　　二、主題住宿

　　三、零售商業

　　四、休閑娛樂

　　五、特色餐飲

　　第五節 項目建設內容與規模

第六章 項目工程建設方案

　　第一節 項目建設原則

　　第二節 項目總圖布局

　　一、規劃區域

　　二、規劃原則

　　三、總體規劃

　　四、規劃規模

　　五、總圖指標

　　第三節 項目公輔工程

　　一、給水工程

　　二、排水工程

　　三、供電工程

　　四、電信工程

第七章 項目能源節約方案設計

　　第一節 設計依據

　　第二節 設計原則

　　第三節 能源利用及節能措施

　　一、設備節能

　　設備配置達到能耗低、工效高的要求，杜絕“大馬拉小車”及“小馬拉大車”的不合理設計。選型中力求采用先進的、高效的工藝和設備，有效地節約各種能源。

　　1、在產品設計研發中即考慮生產、試驗、售后服務等過程中涉及的能源及其他資源的消耗，將節能工作貫徹在產品的全壽命周期內。動力設備采用了較先進的型號，優化設備規格，避免了小馬拉大車的狀況，保證生產運行的低能耗。

　　2、選用高效、低耗的先進生產設備。本項目選用了國際先進的生產設備，效率高、耗能低。

　　3、將手工、分散的作業點、作業內容，設計為現代化、智能化、綜合化的流水線，在提高效率的同時，也大大降低了能耗。

　　4、對于生產線中的動力部分，以及供電、冷卻、排風等系統廣泛采用變頻技術、休眠技術，可使能耗降低20%左右。采用了先進的工藝設備，并利用PLC、變頻調速器控制電機，減少電機空載運行時間。設備選型、設備規格的確定兼顧投資與動力消耗，采用投資相對小，能耗相對低的設備。

　　5、對于需要散熱或供熱的系統，根據需要進行綜合隔熱措施，采取閉路循環的方式，實現減排、降耗。設備、管道的保溫工程散熱損失在允許范圍之內。

　　6、采用低耗損變壓器，合理分配變壓器的容量和臺數、負荷，做到變壓器經濟運行。變壓器并列運行時按組合后的技術特性，選擇最佳運行方式運行。變壓器負荷經常小于30%，須按經濟運行條件考核后，合理更換相應容量的變壓器。條件允許時，送電系統應考慮動力照明分開供電，以提高送電質量，延長相關電器及燈泡使用壽命。電力設備，負載低于40%及未實現經濟運行的，采用先進節能技術進行改造、更新或配置切換裝置。

　　二、空調系統節能

　　三、供電系統和照明系統節能

　　第四節 水利用及節水

　　一、水利用

　　二、節水措施

　　第四節 項目能耗分析

第八章 環境影響評價

　　第一節 環境保護設計依據

　　一、設計依據

　　二、環境保護標準

　　三、環境保護原則和目標

　　第二節 項目建設對環境的影響

　　一、項目施工建設期環境影響分析

　　二、項目運營期環境影響分析

　　第三節 環境保護措施方案

　　一、項目施工建設期環境保護措施

　　二、項目運營期環境保護措施

　　第四節 環境影響評價

第九章 勞動安全、衛生與消防

　　第一節 國家標準和規范

　　第二節 勞動安全衛生防護措施

　　一、施工期安全衛生防護

　　二、運營期安全衛生防護

　　第三節 消防

　　一、設計依據

　　二、防火等級

　　三、主要消防措施

第十章 組織機構與人力資源配置

　　第一節 組織機構

　　一、組織設立原則

　　二、組織機構設置

　　第二節 勞動定員

　　第三節 人員培訓

　　第四節 勞動制度

第十一章 項目管理與進度安排

　　第一節 項目實施原則

　　第二節 建設管理

　　一、項目實施管理

　　二、項目招投標

　　第三節 項目建設工期和施工進度

第十二章 項目總投資額及資金籌措

　　第一節 投資估算依據和說明

　　第二節 項目總投資估算

　　一、工程費用估算

　　二、工程建設其他費用

　　三、預備費(不可預見費)

　　四、流動資金估算

　　五、總投資估算

　　第三節 資金籌措

某文化旅游小鎮項目可行性研究報告案例

第十三章 項目效益分析

　　第一節 評價依據

　　一、遵循的有關法規

　　二、基礎數據和說明

　　第二節 營業收入及稅金測算

　　本項目的營業收入主要為各類園區運營收入。

　　則項目建成后，年平均營業收入為****萬元，年稅金及附加為**萬元。

　　項目稅金附加計算依據如下：

　　(1)城市維護建設稅=增值稅*7%;

　　(2)國家及地方教育附加稅=增值稅*(3%+2%);

　　(3)增值稅=銷項稅額-進項稅額(稅率16%)

　　具體數據見附表《項目營業收入和稅金估算表》

　　第三節 成本費用測算

　　一、直接運營成本

　　二、經營、管理等其他費用

　　三、期間費用

　　第四節 利潤測算

　　第五節 財務效益分析

　　一、財務內部收益率FIRR

　　二、財務凈現值FNPV

　　三、項目投資回收期Pt

　　四、總投資收益率ROI

　　第六節 項目敏感性分析

　　一、項目盈虧平衡分析

　　二、項目敏感性分析

　　第七節 項目經濟效益評價

第十四章 項目風險分析及防范措施

　　第一節資金風險與對策

　　一、投資估算風險

　　二、資金風險

　　第二節市場風險

　　第三節人力資源風險及防范措施

第十五章 結論與建議

　　第一節結論

　　第二節建議

　　附表：

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