第一章 總論

　　第一節 項目概況

　　一、項目名稱

　　二、項目性質

　　三、項目申報單位

　　四、項目建設內容

　　項目總體規劃面積***畝，在中央一號文件精神指引下，結合當地的區域交通優勢、自然資源優勢、人文資源優勢和鄉村發展規劃……

　　本項目總占地面積**畝，總建筑面積**平方米。項目建設內容如下所示：

　　五、項目總投資與資金籌措

　　六、項目建設周期

　　第二節 項目單位概況

　　第三節 主要研究結論

　　一、經濟效益評價

　　二、社會效益評價

　　第四節 可行性研究報告編制依據及研究范圍

　　一、編制依據

　　二、編制原則

　　三、研究范圍

第二章 項目建設背景及必要性

　　第一節 項目建設背景

　　一、政策背景

　　1、國家政策

　　《鄉村振興戰略規劃(2018-2022年)》

　　2018年9月，中共中央、國務院印發了《鄉村振興戰略規劃(2018—2022年)》，《規劃》共分十一篇三十七章，以習近平總書記關于“三農”工作的重要論述為指導，按照產業興旺、生態宜居、鄉風文明、治理有效、生活富裕的總要求，對實施鄉村振興戰略作出階段性謀劃……

　　兩會期間 大力實施鄉村振興戰略

　　2018年03月05日，國務院總理李克強在作政府工作報告時說，大力實施鄉村振興戰略。科學制定規劃，健全城鄉融合發展體制機制，依靠改革創新壯大鄉村發展新動能……

　　《農業部關于大力實施鄉村振興戰略加快推進農業轉型升級的意見》

　　2018年2月13日，農業部公布《農業部關于大力實施鄉村振興戰略加快推進農業轉型升級的意見》?！兑庖姟分赋鰧嵤┬蓍e農業和鄉村旅游精品工程。

　　大力發展休閑農業，支持盤活閑置農房等農村閑置資產資源發展鄉村旅游，加強公共服務設施建設，推進農業與旅游、文化、教育、康養、體育等深度融合，建設一批設施完備……

　　2、廣東省政策

　　《中共廣東省委 廣東省人民政府 關于推進鄉村振興戰略的實施意見》(粵發〔2018〕16號)

　　2018年5月29日，中共廣東省委、廣東省人民政府印發《關于推進鄉村振興戰略的實施意見》，指出按照“3年取得重大進展、5年見到顯著成效、10年實現根本改變”的要求，全面實施鄉村振興戰略，為2035年鄉村振興取得決定性進展、2050年實現全面振興奠定堅實基礎。

　　大力發展特色優勢產業。實施特色產業培育工程，發展一村一品、一鎮一業，做強富民興村產業。建設一批農村一二三產業融合發展試點縣和先導區。延長種養業產業鏈條，構建現代農業產業體系，做優大米、畜禽、蔬菜等傳統產業，做強嶺南特色水果……

　　《廣東省國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》

　　2016年1月30日，廣東省十二屆人大四次會議審議批準了《廣東省國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》，文件指出“十三五”時期廣東省發展任務之一為強化“三農”基礎地位建設幸福美麗新農村，具體包括：

　　大力推進農業現代化。加快轉變農業發展方式，推進農業結構調整，走產品安全、生產高效、資源節約、環境友好的現代農業發展道路……

　　3、***市政策

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　　二、經濟背景

　　1、我國經濟運行穩中有進，發展質量不斷提高

　　近年來，世界經濟在深度調整中曲折復蘇，不穩定不確定因素增多，國內經濟結構性矛盾突出，防范化解風險挑戰……

　　2018年，我國國內生產總值為900309億元，按可比價格計算，比上年增長6.6%，雖比上年回落0.2個百分點，但仍實現了6.5%左右的經濟預期增長目標。其中，第一產業增加值64734億元，比上年增長3.5%……

　　2、廣東省扎實有序推進各項工作，經濟保持平穩健康發展

　　2018年，廣東以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中全會精神……

　　初步核算并經國家統計局核定，2018年，廣東實現地區生產總值97277.77億元，按可比價格計算，比上年增長6.8%，增幅同比回落0.7個百分點，比前三季度回落0.1個百分點。分產業看，第一產業增加值3831.44億元……

　　3、***市經濟保持“穩中向好、穩中有進、穩中提質”的發展態勢

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　　三、行業背景

　　第二節 項目建設必要性

　　一、項目建設響應了國家政策號召，有助于推動農村一二三產業融合，促進鄉村振興

　　鄉村是具有自然、社會、經濟特征的地域綜合體，兼具生產、生活、生態、文化等多重功能，與城鎮互促互進、共生共存，共同構成人類活動的主要空間。鄉村興則國家興，鄉村衰則國家衰。我國人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾在鄉村最為突出……

　　項目積極響應國家政策號召，結合當地的區域交通優勢……

　　二、項目建設***，提升農村住房舒適水平，改善農村人居環境的需要

　　三、項目建設是促進***基礎設施建設，打造農村宜居空間的需要

　　四、項目建設是加強科技創新，打造區域創新高地，以科技促發展的需要

第三章 項目市場分析

　　第一節 田園綜合體市場分析

　　一、田園綜合體簡介

　　田園綜合體項目可行性研究報告中提到，田園綜合體是由中央一號文件《關于深入推進農業供給側結構性改革，加快培育農業農村發展新動能的若干意見》中提出的概念，主要是集循環農業、創意農業以及農事體驗于一體的特色小鎮和鄉村綜合發展模式。

　　1、循環農業：……

　　二、田園綜合體產業鏈分析

　　田園綜合體的綜合產業鏈包括核心產業、支持產業、配套產業、衍生產業四個層次的產業群。

　　1、核心產業是以特色農產品和園區為載體的農業生產和農業休閑活動;

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　　田園綜合體通過一二三產業互融互動，通過各個產業的相互滲透、融合，把休閑娛樂、養生度假、文化藝術、農業技術、農副產品……

　　三、田園綜合體典型案例分析

　　1、國外田園綜合體案例分析

　　(1)韓國

　　韓國田園綜合體的經典形式為“周末農場”和“觀光農園”;主要特點如下：注重資源整合，海灘、山泉、小溪、瓜果、民俗都成為鄉村游的主題……

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　　第二節 農產品種植加工市場分析

　　一、***種植加工行業市場分析

　　二、***及***行業市場分析

　　第三節 旅游產業市場分析

　　一、整體旅游市場分析

　　1、全國旅游市場分析

　　2017年，中國旅游市場高速增長，入出境市場平穩發展，供給側結構性改革成效明顯。國內旅游人數50.01億人次，收入4.57萬億元，分別比上年增長12.8%和15.9%;入境旅游人數1.39億人次，實現國際旅游收入1234億美元，分別比上年增長0.8%和2.9%……

　　從全年形勢來看，我國旅游業已經進入“大眾旅游”階段……

　　2、廣東省旅游市場分析

　　改革開放40年來，廣東充分發揮“毗鄰港澳，華僑眾多”的地緣優勢，大力發展旅游業，廣東旅游業從小到大，從弱到強，產業形象日益鮮明，產業規模不斷壯大，產業素質不斷提升，產業地位和作用不斷增強……

　　2017年全省旅游總收入11993億元，同比增長14.95%;其中旅游外匯收入196.5億美元、同比增長5.78%;接待過夜游客4.44億人次，同比增長11.4%;其中入境過夜游客3647.56萬人次……

　　3、***市旅游市場分析

　　二、養生旅游市場分析

　　1、養生旅游簡介

　　旅游業作為一種迅速發展的綠色產業，伴隨著人們生活質量的提高，帶來的經濟效益日益顯著，旅游的形式也日漸豐富。21世紀以來，經濟快速發展，快節奏的工作、學習等導致壓力變大，……

　　2、養生旅游產品分類

　　養生旅游產品類型豐富多樣，根據不同的標準可以劃分為不同的類型：

　　(1)按照依托的養生旅游資源分類……

　　(2)基于旅游者的旅游需求，養生旅游產品可以分為以下幾種類型：

　　3、養生旅游的特征

　　4、養生旅游發展分析

　　三、生態農業旅游市場分析

　　四、鄉村旅游市場分析

　　第四節 康養產業市場分析

　　一、康養產業簡介

　　1、康養定義

　　與一般意義的“健康”、“養老”、“養生”和療養”等概念相比，“康養”是一個更具包容性的概念，涵蓋范圍廣闊，與之對應的康養行為也十分寬泛：康養既可以是一種持續性、系統性的行為活動……

　　2、康養產業分類

　　二、康養產業目標群體分析

　　我國康養業發展的市場前景非常廣闊。我國康養業主要目標群體是老年人群和亞健康人群。

　　1、老年人群

　　按照聯合國對老齡化社會的定義：60歲以上人口占比超過10%，65歲以上人口占比超過7%。中國65歲以上人口已連續三年超過10%，人口老齡化現象嚴重，也是人口老齡化發展速度最快的國家之一……

　　預計到2050年，中國老年人口將達到4.8億，約占屆時亞洲老年人口的五分之二、全球老年人口的四分之一……

　　2、亞健康人群

　　隨著亞健康問題的日趨突出以及人們對健康問題的愈加重視，社會對于亞健康的防治需求日益增長……

　　三、康養產業市場前景分析

　　2017年，中國城市45%的老年人擁有儲蓄存款，老年人存款余額超過17萬億元，人均存款將近8萬元。預計到2020年，老年人的退休金總額將超7萬億元。目前中國老年康養產業市場消費需求在5萬億元以上……

　　四、康養產品典型案例分析

　　1、宗教文化養生型

　　依托道教、佛教等宗教文化資源，打造集宗教文化養生體驗、養生教育、休閑度假、養老等于一體的綜合度假區，該類型一般多分布在旅游景區或景區周邊，有悠久的歷史和古老的文化基礎。

　　案例介紹：武當山太極湖生態文化旅游區

　　項目介紹：武當山太極湖生態文化旅游區由太極湖新區和太極湖旅游區組成，太極湖新區重點發展旅游發展中心……

第四章 項目選址及區位條件

　　第一節 項目選址要求

　　一、選址要求

　　二、相關產業和支持產業分析

　　第二節 項目區位條件

　　一、自然地理

　　二、交通條件

　　三、經濟環境

　　四、基礎配套

　　第三節 項目選址合理性分析

第五章 項目產品與服務

　　第一節 ***

　　一、產品描述

　　二、產品目標市場

　　三、產品競爭優勢

　　第二節 ***

　　一、產品描述

　　二、產品目標市場

　　三、產品競爭優勢

　　第三節 ***

　　一、產品/服務描述

　　二、產品/服務目標市場

　　三、產品/服務競爭優勢

第六章 項目建設方案

　　第一節 項目建設目標

　　第二節 項目建設內容

　　第三節 總圖布置

　　一、總平面布置原則

　　二、設計依據與規范

　　三、道路交通組織

　　四、豎向布置

　　第四節 公輔工程

　　一、設計依據

　　二、電力

　　三、給水

　　四、水電管網

　　五、防水工程

第七章 環境保護方案

　　第一節 執行標準

　　第二節 主要污染源、污染物及防治措施

　　一、項目建設期環境保護

　　二、項目運營期環境保護

　　第三節 環境影響綜合評價

第八章 能源節約方案

　　第一節 用能標準和節能規范

　　一、相關法律、法規、規劃和產業政策

　　二、建筑類相關標準及規范

　　三、相關終端用能產品能耗標準

　　第二節 節能措施和節能效果分析

　　一、建筑節能

　　二、電氣節能

　　變壓器選用新型節能型變壓器，變壓器功率因數補償采用高低壓集中補償方式，在高壓配電間和變電所低壓側設置功率因數自動補償裝置，要求補償后的低壓側功率因數在0.9以上，高壓側在0.95以上，同時考慮防止高次諧波。并要求熒光燈、氣體放電燈就地補償，補償后的功率因數在0.9以上。

　　三、給排水節能

　　將本項目所需能源消耗折算成標準煤，見下表：

第九章 職業安全、消防設施及勞動衛生方案

　　第一節 設計依據

　　第二節 勞動保護

　　一、項目建設中必須遵守的基本規定

　　二、運營過程中的勞動安全衛生措施

　　第三節 消防設施及方案

　　一、設計標準及規程

　　二、建筑

　　三、給水消防

　　四、電氣消防

　　五、暖通、空調消防

　　第四節 防范措施

　　一、主要技術措施

　　二、主要管理措施

第十章 建設期限和實施的進度安排

　　第一節 項目施工組織措施

　　第二節 項目實施進度

第十一章 項目組織管理與運行

　　第一節 項目組織管理

　　一、組織機構

　　二、項目實施管理

　　三、資金與信息管理

　　第二節 勞動定員與人員來源

　　一、公司用人原則

　　二、勞動定員

　　項目運營后勞動定員如下。

第十二章 投資估算及資金籌措

　　第一節 估算范圍

　　第二節 估算依據

　　第三節 編制說明

　　第四節 項目總投資估算

　　一、工程費用

　　二、工程建設其他費用

　　三、預備費

　　四、流動資金

　　五、項目總投資估算

　　項目估算總投資**萬元，其中固定資產投資**萬元，流動資金**萬元。固定資產投資中，工程費用**萬元，工程建設其他費用**萬元，預備費用**萬元。

　　具體如下表所示：

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　　第五節 資金籌措

第十三章 項目經濟效益分析

　　第一節 評價依據

　　一、遵循的有關法規

　　二、基礎數據和說明

　　第二節 營業收入及增值稅測算

　　第三節 總成本費用測算

　　一、外購原輔材料費用

　　二、外購燃料及動力費

　　三、工資及福利費用

　　四、維修費用

　　五、其他費用

　　六、折舊及攤銷費

　　七、總成本費用

　　第四節 利潤測算

　　第五節 財務效益分析

　　一、財務凈現值FNPV

　　二、財務內部收益率FIRR

　　三、項目投資回收期Pt

　　四、投資凈利潤率

　　第六節 項目盈虧平衡分析

　　第七節 財務評價結論

　　經測算，項目年均營業收入**萬元。項目財務凈現值為**萬元，財務內部收益率為**%，靜態投資回收期為**年(不含建設期)，動態投資回收期為**年(不含建設期)。從財務指標可以看出，項目各項財務指標處于較理想狀態，項目盈利能力良好。

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第十四章 項目社會效益分析

　　第一節 社會效益分析

　　一、項目的財稅效益

　　二、項目能夠帶動大量就業

　　三、項目能夠提高當地居民收入

　　第二節 互適性分析

第十五章 風險因素識別及防控

　　第一節 項目開發的運作風險及防范

　　一、運作風險及防范

　　二、工程風險及防范

　　第二節 項目本身潛在的風險及防范

　　一、政策性風險及防范

　　本項目的實施，符合國家產業政策導向和發展規劃，符合《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》等文件的精神，因此，項目政策法規風險較小。但是如果國家對項目相關產業政策有所調整，如：國家宏觀調控的行業范圍擴大，可能會給項目的經營生產帶來不利影響。來自：田園綜合體項目可行性研究報告

　　二、市場風險及防范

　　三、技術風險及防范

　　四、管理風險及防范

第十六章 可行性研究結論及建議

　　第一節 項目可行性研究結論

　　第二節 項目可行性研究建議