物流園項目可行性研究報告案例現代物流

關鍵字：【】 2021-01-22 10:10:47

　　第一章項目總論

　　第一節項目基本信息

　　一、項目

　　綜合物流園項目可行性研究報告

　　二、項目性質

　　三、項目建設單位

　　四、項目建設地點

　　五、項目發展優勢

　　六、項目定位

　　七、項目建設內容

　　項目規劃用地約****平方米(**畝)，總建筑面積*****平方米。項目擬建設*棟倉儲庫房，……等配套功能設施。項目具體建設內容與建設面積見下表：

　　圖表 1：項目技術經濟指標

　　序號項目數量單位

　　1用地面積平方米

　　2總建筑面積平方米

　　其中1#倉儲庫房平方米

　　2#倉儲庫房平方米

　　3#倉儲庫房平方米

　　3計容建筑面積平方米

　　4占地面積平方米

　　5建筑密度 %

　　6容積率 /

　　7綠地率 %

　　八、項目建設周期

　　九、項目投資規模及資金來源

　　項目總投資*****萬元，其中：其中工程建設費用****萬元;工程建設其它費用合計****萬元;預備費****萬元;流動資金****萬元。

　　項目資金來源為企業自籌。

　　序號項目合計占總投資比例(%)

　　1固定資產投資

　　1.1建設投資

　　1.1.1工程建設費用

　　1.1.1.1建筑工程費

　　1.1.1.2設備購置費

　　1.1.1.3安裝工程費

　　1.1.2工程建設其他費用

　　1.1.3預備費用

　　1.1.3.1基本預備費用

　　1.1.3.2漲價預備費用

　　1.2建設期利息

　　2流動資金

　　3總計

　　十、項目經濟效益結論

　　從財務指標看，項目稅后財務凈現值為****萬元，內部收益率為**%，稅后靜態投資回收期為**年，稅后動態投資回收期為**年，年上繳稅金總額****萬元。項目各項財務指標基本處于較理想狀態，具有一定的盈利能力。

　　從敏感性分析看，當面對項目實施過程中的建設投資、營業收入以及經營成本等不確定因素變化幅度達到5%時，項目收益情況均高于行業基準水平。表示項目具有一定的抗風險能力。因此，從財務角度評價，本項目是基本可行的。

　　序號指標單位指標備注

　　1用地面積畝

　　2總投資萬元

　　2.1固定資產投資萬元

　　2.2鋪底流動資金萬元

　　3銷售收入萬元完全運營年

　　4利潤總額萬元完全運營年

　　5凈利潤萬元完全運營年

　　6總成本費用萬元完全運營年

　　7上繳稅金萬元完全運營年

　　7.1上繳銷售稅金及附加萬元完全運營年

　　7.2年上繳增值稅萬元完全運營年

　　7.3年上繳所得稅萬元完全運營年

　　8財務內部收益率% 稅前

　　% 稅后

　　9靜態投資回收期年不含建設期，稅前

　　年不含建設期，稅后

　　10動態投資回收期年不含建設期，稅前

　　年不含建設期，稅后

　　11財務凈現值萬元稅前

　　萬元稅后

　　12投資利潤率%

　　13盈虧平衡點%

　　十一、項目社會效益

　　第二節 物流項目可行性研究報告編制依據及研究范圍

　　一、編制依據

　　《關于推動物流高質量發展促進形成強大國內市場的意見》

　　《關于推廣標準托盤發展單元化物流的意見》

　　《關于積極推進供應鏈創新與應用的指導意見》

　　《關于進一步推進物流降本增效促進實體經濟發展的意見》

　　《新一代人工智能發展規劃》

　　《關于縣域創新驅動發展的若干意見》

　　《商貿物流發展“十三五”規劃》

　　《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》

　　《國家標準化體系建設發展規劃(2016-2020年)》

　　《物流業發展中長期規劃(2014—2020年)》

　　《福建省“十三五”現代服務業發展專項規劃》(閩政辦〔2016〕82 號)

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　　二、研究范圍

　　第二章項目建設背景、必要性、可行性

　　第一節項目建設背景

　　一、政策背景

　　1、國家政策

　　《關于推動物流高質量發展促進形成強大國內市場的意見》

　　2019年2月26日，國家發改委聯合中央網信辦、工業和信息化部等24個部門發布《關于推動物流高質量發展促進形成強大國內市場的意見》。促進現代物流業與制造業深度融合，利用樞紐聚集的大量物流資源，為制造企業提供高效快捷的物流服務，降低制造企業物流成本。實施物流智能化改造行動，加強信息化管理系統和云計算、人工智能等信息技術應用，提高物流軟件智慧化水平，支持物流園區和大型倉儲設施等應用物聯網技術。加快綠色物流發展，加快車用LNG加氣站、內河船舶LNG加注站、充電樁布局，在批發市場、快遞轉運中心、物流園區等建設充電基礎設施。

　　《關于推廣標準托盤發展單元化物流的意見》

　　2018年1月4日，商務部會同九部門聯合發布《關于推廣標準托盤發展單元化物流的意見》，提出工作目標，力爭到2020年，標準托盤占全國托盤保有量和適用領域比例分別達到32%和70%以上，物流標準化水平明顯提高，物流降本增效取得明顯進展。

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　　2、地方政策

　　《福建省“十三五”現代服務業發展專項規劃》(閩政辦〔2016〕82 號)

　　2016年6月，福建省人民政府辦公廳印發《福建省“十三五”現代服務業發展專項規劃》?！兑巹潯分赋?，到2020年，現代物流業實現增加值超過3000億元，占地區生產總值比重達7.7%?；窘ǔ蓞^域性國際航運物流中心、大宗商品分撥和倉儲中心，成為21世紀海上絲綢之路的重要物流節點。

　　完善港口物流業。加強港口與產業互動，推進港航融合，構建以港口物流企業為龍頭、臨港物流園區為基地的產業聚集帶，形成前港后園模式，進一步延伸物流服務，服務腹地經濟，構建完整的互聯互動物流體系，促進形成港產城良性互動格局。

　　改造提升物流園區。創建國家級、省級示范物流園區，增強廈門、福州、泉州三個物流節點城市和全國物流園區布局城市帶動作用，以加快推進區域性大型物流園區(陸地港、公路港)的布局建設為重點，立足交通區位、產業基礎和物流城市輻射能力，改造提升和新建一批區域綜合物流園區和大宗商品專業物流園區，促進電商物流園、快遞產業園和空港智慧物流園等物流園區建設。

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　　二、經濟背景

　　三、行業背景

　　四、技術背景

　　第二節項目建設必要性

　　一、項目建設是響應國家和地方物流發展政策的需要

　　近年來我國物流相關政策、規劃密集出臺，倡導以科技為導向，軟硬件結合降本增效。硬件方面主要體現在智能制造，加強智慧物流裝備研發和應用;軟件方面，大數據、物聯網、云計算、人工智能等技術在信息管理方面的重要性被提升到了戰略高度。

　　2014年10月，《物流業發展中長期規劃(2014-2020年)》提出到2020年基本建立現代物流服務體系，重點一是著力降低流成本，二是推動物流企業規模化，三改善物流基礎設施。2017年1月，《商貿物流發展“十三五“規劃》提出加強商貿物流基礎設施建設，提升倉儲服務水平。提高物流園區、倉儲中心、配送中心的物流服務水平。2017年8月，《關于進一步推進物流降本增效促進實體經濟發展的意見》，在綜合交通樞紐、產業集聚區等物流集散地布局和完善一批物流園區、配送中心等。2019年2月，《關于推動物流高質量發展促進形成強大國內市場的意見》，促進現代物流業與制造業深度融合，實施物流智能化改造行動，加快車用LNG加氣站、內河船舶LNG加注站、充電樁布局。

　　因此，本項目是積極響應國家物流產業發展規劃的要求。

　　二、項目建設是解決區域物流市場需求，帶動高新產業發展的需要

　　三、項目建設是提升物流效率、降低物流成本的需要

　　四、項目建設是完善商港功能，促進經濟發展的需要

　　第三節項目建設可行性

　　一、政策鼓勵智慧物流發展

　　二、物流市場前景廣闊

　　第三章市場整體分析

　　第一節國內物流產業整體市場研究

　　一、全國物流行業發展現狀

　　1、全國物流園區分析

　　根據中國物流與采購聯合會、中國物流學會編制的《第五次全國物流園區(基地)調查報告(2018)》顯示，2018年，全國符合本次調查基本條件的各類物流園區共計1638家，比2015年第四次調查數據1210家增長35.37%。3年間，我國物流園區個數年均增長10.7%。1638家園區中，處于運營狀態的1113家，占67.9%;處于在建狀態的325家，占19.8%;處于規劃狀態的200家，占12.2%。

　　分省區來看，物流園區總數最多的前三名分別為山東(117個)、江蘇(102個)和河南(97個);運營園區數量最多的前三名分別為江蘇(91個)、山東(86個)和浙江(70個)。而海南、西藏、青海等省區的物流園區總數還在10個以內。

　　全國約80.2%的物流園區交通主導方式以公路為主。以鐵路、內河、海運和航空為主導運輸方式的占比依次為10.9%、4.2%、2.6%和2.1%。其中，在建和運營的物流園區中，有26.4%的園區含有鐵路貨運場站或引入鐵路專用線。

　　2、社會物流總額分析

　　(1)市場規模平穩上升

　　2018年全國社會物流總額283.1萬億元，按可比價格計算，同比增長6.4%，增速比上年同期回落0.2個百分點。分季度看，一季度62.4萬億元，增長7.2%;上半年131.1萬億元，增長6.9%;前三季度204.1萬億元，增長6.7%，全年社會物流總需求呈趨緩趨穩的發展態勢。

　　二、全國倉儲行業發展現狀

　　第二節區域物流行業發展現狀

　　一、物流產業穩步增長

　　二、電子商務發展迅猛

　　三、港口物流服務日趨完善

　　四、發展機遇

　　第二節電商物流市場分析

　　一、電子商務發展情況

　　二、電商物流發展情況

　　第三節新時代背景下現代物流發展方向

　　一、現代物流的發展階段

　　二、現代物流的重要作用

　　三、現代物流的發展方向

　　第四章項目區位分析

　　第一節項目選址要求

　　一、生產要素分析

　　二、相關產業和支持產業分析

　　第二節項目區位條件分析

　　一、地理位置

　　二、土地資源

　　三、氣候水文

　　四、水資源

　　五、交通條件

　　六、經濟發展

　　第三節項目選址合理性分析

　　第五章項目定位與運營方案

　　第一節項目定位

　　一、項目發展優勢

　　二、目標定位

　　第二節項目運營方案

　　一、商業模式

　　二、業務系統

　　三、盈利模式

　　第三節項目發展階段

　　第六章項目建設方案

　　第一節項目建設說明

　　一、項目建設指導思想

　　二、設計依據

　　第二節土建工程

　　一、項目建設內容

　　二、倉內智慧物流技術應用

　　四、輔助性設施規劃

　　第三節總圖布置

　　一、項目規劃構思

　　二、總平面布置原則

　　三、總平面布置方案

　　第四節設備方案

　　第七章輔助公用工程及設施

　　第一節給排水系統

　　一、設計依據

　　二、供水

　　三、排水系統

　　四、主要設備材料選擇

　　五、系統和設備的控制

　　第二節電氣系統

　　一、供配電設計依據

　　二、變配電系統

　　三、照明系統

　　四、防雷與接地系統

　　五、消防系統的供電及監控

　　六、電力監控系統

　　七、弱電設計

　　第八章項目環境保護

　　第一節執行標準

　　1、《中華人民共和國環境保護法》(2014.4.24);

　　2、《中華人民共和國環境影響評價法》(2016.7.2修訂);

　　3、《中華人民共和國大氣污染防治法》(2015.8.29);

　　4、《中華人民共和國水污染防治法》(2008.6);

　　5、《中華人民共和國固體廢物污染環境防治法》(2015.4.24);

　　6、《中華人民共和國環境噪聲污染防治法》(2000.4.29);

　　7、《建設項目環境保護管理條例》(國務院第[1998]253號令，1998.11.29);

　　8、《建設項目環境影響評價分類管理名錄》(環境保護部令第33號);

　　9、《聲環境質量標準》(GB3096-2008);

　　10、《污水綜合排放標準》(GB8978-1996);

　　11、《建筑施工場界環境噪聲排放標準》(GB12523-2011);

　　12、《大氣污染物綜合排放標準》(GB16297—1996)。

　　第二節主要污染源、污染物及防治措施

　　一、項目建設期環境保護

　　1、廢氣和揚塵處理

　　2、固體廢棄物處理

　　二、項目運營期環境影響分析及治理措施

　　本項目在設計中，根據《建設項目環境保護設計規范》的要求，嚴格按照“三同時”的原則，使本項目的各項指標達到環保方面的有關要求。

　　1、廢水

　　廢水主要是生活污水。生活污水由污水處理站隔油、混凝沉淀、過濾、消毒等達到《污水綜合排放標準》(GB8978-1996)中的二級標準后排放。室內排水采用污、廢分流制，室外排水采用雨、污分流制。運輸車輛清洗水循環使用，對環境沒有明顯影響。

　　2、廢氣

　　項目廢氣為運輸車輛的動力起塵等，可通過有效措施減少污染。經處理后，環境空氣質量可以達到GB3095-2012《環境空氣質量標準》二類區域所對應的二級標準。

　　3、固廢

　　4、噪聲

　　第三節環境影響綜合評價

　　第九章項目能源節約方案設計

　　第一節用能標準和節能規范

　　該項目的設計、建造和實施主要遵循以下國家和地方的合理用能標準及節能設計規范：

　　一、相關法律、法規、規劃和產業政策

　　1、《中華人民共和國節約能源法》

　　2、《中華人民共和國可再生能源法》

　　3、《中華人民共和國電力法》

　　4、《中華人民共和國建筑法》

　　5、《中華人民共和國計量法》

　　6、《國務院關于加強節能工作的決定》(國務院令28號)

　　7、《節能中長期專項規劃》(國家發改委發改環資[2004]2505號)

　　8、《節約用電管理辦法》(國家經貿委國家發展計劃委[2000]1256號)

　　9、《建設工程質量管理條例》(國務院令279號)

　　10、《重點用能單位節能管理辦法》(國家經貿委1999.3.10)

　　11、《建設工程勘察設計管理條例》(國務院令293號)

　　12、《能源效率標識管理辦法》(國家發改委、國家質檢總局2004年17號令)

　　13、《中華人民共和國強制檢定的工作計量器具檢定管理辦法》(1987年4月15日國務院頒布)

　　二、建筑類相關標準及規范

　　三、相關終端用能產品能耗標準

　　第二節編制原則和目標

　　第三節節能措施

　　一、建筑節能措施

　　根據《民用建筑熱工設計規范》本工程處于夏熱冬冷地區，應滿足冬季保溫和夏季隔熱的要求。

　　本工程建筑的各項維護結構及外門窗的設計均滿足相應建筑節能設計標準。不采暖地下室頂板保溫，采用20厚超細無機纖維保溫。采暖房間與非采暖公共走道的內墻、采暖房間和非采暖房間之間應設隔保溫層。樓板保溫：架空層觸室外空氣樓板采用40厚硬泡聚氨酯。當在任何室內采用保溫做法時，保溫材料應采用阻燃型，須滿足該室內裝修相應級別能燃要燒求性。外門窗采用斷熱鋁合金型材，中空玻璃，窗框與墻體之間隙的應縫采用優質的彈性密封材料密封。

　　通過以上建筑節能措施比未采取節能措施前全年能耗可節能達65%以上。

　　二、給排水節能

　　三、電氣節能與環保

　　第四節項目節能分析

　　第十章職業安全與衛生及消防設施方案

　　第一節職業安全衛生

　　一、編制依據

　　二、主要危害因素分析

　　三、施工作業危害因素分析

　　四、各種危害因素防范

　　五、運營期的勞動安全措施

　　第二節消防設施及方案

　　一、設計標準及規程

　　(1)《建筑設計防火規范》GB50016-2006;

　　(2)《建筑滅火器配置設計規范》GB50140-2005;

　　(3)《低倍數泡沫滅火系統設計規范》GB50151-92(2000年版)。

　　二、消防說明

　　本項目需要新建廠房，增加物流倉儲相關設備，故需要增加消防總體布置和設施。

　　項目承建公司已建立了一套比較完整的消防體系，在生產區域內按消防的有關規定布置了消防栓和滅火器，各車間、各辦公室都有消防喇叭，工廠設有負責消防工作的職能部門，日常消防工作設有專職消防管理人員和兼職安全員具體負責，并配有兼職消防員。

　　第十章項目組織管理與運行

　　第一節項目組織管理

　　第二節人員配備

　　項目園區建成后預計共需員工約***人。項目勞動定員明細如下：

　　圖表 42：項目勞動定員

　　序號部門勞動定員

　　1行政管理人員

　　2運營人員

　　3技術人員

　　4其他人員

　　5合計

　　項目投入運營前之前，應根據崗位要求對職工進行培訓，組織職工進行崗前學習，熟練掌握工作技能，提高職工服務水平和職業素質，以滿足需要，并積極創造條件為工作人員提供各種訓練的機會，以提高職工醫療護理水平和職業素質，滿足運營需要，增強公司的市場開拓能力。

　　第三節日常運營管理

　　第十一章項目建設進度及工程招投標方案

　　第一節項目施工組織措施

　　第二節項目實施及總體開發進度

　　第三節工程招投標方案

　　第十二章項目投資估算

　　第一節投資估算

　　一、估算說明

　　根據項目承建公司規劃和行業情況，并原則上根據中國財政部頒布的會計準則、會計制度和有關的法律規定，對本項目進行有關的財務預測。在具體操作時遵循謹慎性及重要性原則，對預測期間費用、預測成本報表、預測損益表和預測現金流量表做了一定的合并和處理。為了保證預測的客觀性和真實性，對預測數據都采取了多種途徑的測算和驗證，從而確保了評價結果的可信度。

　　本預測中各種數據比例，是通過調查國內及國外該行業的相關資料，并通過分析統計，制定出的相關比例，具有宏觀性和滿足統計規律的特點。在本項目的預測中，能夠比較好的、大致地反映項目的收益價值狀況，但在項目具體實施的過程中，還有大量的、次要的不確定因素，甚至有時還會出現重大的偶然因素，這些因素都會影響到該項目的收益，所以，具體實施可能與本預測存在一定的差異是正常的。

　　二、估算依據

　　1、國家發改委、建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參考(第三版)》;

　　2、《投資項目可行性研究指南》(中國電力出版社出版);

　　3、項目投資相關數據資料;

　　4、國家和有關部門頒布的有關投資的政策、法規。

　　第二節項目投資估算

　　一、工程費用估算

　　二、工程建設其他費用估算

　　三、預備費用估算

　　四、流動資金

　　五、總投資構成

　　第三節資金籌措

　　第十三章項目經濟效益分析

　　第一節評價依據

　　一、遵循的有關法規

　　1、企業財務通則;

　　2、增值稅、所得稅及其他有關稅務法規;

　　3、本項目財務評價依據國家發展改革委、建設部聯合發布的《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版)規定的評價原則與評價方法進行，并根據項目實際情況進行評價。評價中采用動態與靜態分析相結合，以動態分析為主;

　　4、投資項目經濟評估指南;

　　5、其他有關法規文件及相關資料。

　　二、基礎數據和說明

　　第二節營業收入測算

　　第三節成本費用測算

　　一、原輔材料成本估算

　　二、外購燃料及動力費

　　三、工資及福利費

　　四、折舊及攤銷費

　　五、設備維修費

　　六、其他費用

　　七、總成本費用

　　第四節利潤及稅金測算

　　第五節財務效益分析

　　一、財務凈現值FNPV

　　三、財務內部收益率FIRR

　　三、項目投資回收期Pt

　　第六節項目不確定性分析

　　一、項目盈虧平衡分析

　　二、項目敏感性分析

　　第七節財務評價結論

　　第十四章項目社會效益

　　第一節社會效益

　　由于本項目是國家支持的產業，建設內容中基礎設施是其重點內容，公益性很強，因而有較好的社會效益，概括起來主要有：

　　一、帶動當地經濟發展，年增加政府稅收****萬元

　　二、增加就業崗位，帶動就業機會

　　三、促進物流行業的整體競爭力，帶動相關產業發展

　　本項目建設完成將整體上實行市場化運作，必然要建立統一、開放、競爭有序的市場環境，有利于提高物流行業的健康有序發展，實行市場化運作，可從根本上改變傳統的經營模式，實現經營管理的全面創新。

　　本項目的建設必然帶來技術、人才、信息、資金等的集聚效應，為經濟的發展創造良好的社會環境，可以較好地帶動相關產業的發展，對地區進出口貿易、商貿流通業等有較大的前瞻影響;對金融、社會服務業等有較大的后續影響;對國民經濟的其它產業產生較好帶動作用;同時帶動其他相關行業迅速發展，具有良好的國民經濟效益。

　　第二節社會互適性分析

　　第十五章項目風險因素識別及防控

　　第一節風險識別

　　一、產業政策風險

　　本項目不屬于國家發改委發布的《產業結構調整指導目錄(2011年本)》(2013修正本)中規定的限制和淘汰類項目。項目政策法規風險較小。同時，物流園行業在國際國內仍屬于朝陽產業，政府、業內對本行業均處于支持的態度。

　　物流快件業務屬于許可經營類項目，受《郵政法》、《快遞業務經營許可管理辦法》、《快遞市場管理辦法》、《快遞服務》行業標準與《快遞業務操作指導規范》等法律規范、行政規章的監管與行業標準的約束。為支持快件行業發展，各級主管部門陸續出臺了多項產業扶持和鼓勵政策。

　　因此，本項目政策風險較小。

　　二、行業風險

　　三、市場風險

　　四、資金風險

　　五、運營風險

　　第二節風險防控措施