隨著我國城鎮化進程還在加速，中產階級還在擴增，消費者的食品安全意識也在不斷提升，并且生鮮電商帶動的國內農產品、冷鏈食品的產地、加工地和消費市場重塑，冷鏈市場正在快速擴大，2020年預計達3980億元，2025年超過5500億元，實現7%左右的年復合增速。尚普華泰發布的《智慧供應鏈產業園項目可行性研究報告》提到，近年來政府對冷鏈物流高度重視，國家層面出臺的各類冷鏈物流相關政策，從多維度指導推動冷鏈物流行業健康發展。政府部門和消費者對冷鏈物流的價值認知正明顯升高，產業政策接連出臺，行業監管提上日程，冷鏈物流由過去的散亂差向較高門檻、新基建、大整合、強監管的階段轉變。

第一章 總論

　　第一節 項目概況

　　一、項目名稱

　　二、項目承建單位

　　三、項目建設性質

　　新建項目

　　四、項目地點

　　杭州市

　　五、項目建設規模及內容

　　項目擬規劃總用地面積為XXX平方米(約XXX畝)，規劃總建筑面積XXX平方米。項目整體規劃建設高端制造供應鏈區、醫藥冷鏈區、中央大廚房功能區、電商直播區、研發展示功能區以及區域分撥與城市配送區為一體的華東地區領先的現代化國際標準智慧供應鏈產業園。具體建設內容板塊如下：

　　注明：本項目內容及規模將根據項目最終設計及項目情況進行合理調整，項目整體的經濟數據測算含二次招商客戶的投入產出(下稱“項目整體”)

　　六、項目總投資

　　項目整體總投資為工程費用、工程建設其他費用、預備費、建設期利息以及流動資金之和，總計為XXX萬元;其中：工程費用XXX萬元;工程建設其他費用XXX萬元(其中土地購置費用XXX萬元);預備費XXX萬元，建設期利息XXX萬元;流動資金XXX萬元。

　　第二節 項目經濟效益分析結論

　　經對項目整體投資現金流量表進行分析計算，所得稅前投資財務內部收益率為XXX%，所得稅后投資財務內部收益率為XXX%，高于設定基準收益率或行業基準收益率;所得稅前投資財務凈現值XXX萬元，所得稅后投資財務凈現值XXX萬元，大于零;所得稅前靜態投資回收期為XXX年(不含建設期)，所得稅后靜態投資回收期為XXX年(不含建設期);所得稅前動態投資回收期為XXX年(不含建設期)，所得稅后動態投資回收期為XXX年(不含建設期)表明項目投資回收較快，項目抗風險能力較強。

智慧供應鏈產業園項目可行性研究報告

　　從上述財務盈利能力分析看，項目財務內部收益率、投資回收期、銷售凈利率等財務評價指標均優于行業基準值;從盈虧平衡分析看，項目具有較強的抗風險能力。因此，從財務角度評價，本項目是可行的。

　　第三節 編制依據及研究范圍

　　一、編制依據

　　二、編制原則

　　三、研究范圍

第二章 項目投資主體介紹

　　第一節 項目投資主體簡介

　　第二節 項目開發經驗

第三章 項目建設背景及必要性

　　第一節 項目建設背景

　　一、政策背景

　　1、國家出臺供應鏈發展戰略政策，提升供應鏈服務水平，助力制造業振興

　　全球制造業格局面臨調整，縮短產品供應地到目的地供應鏈長度、加強產業供應鏈自主可控程度，成為世界各國關注的重點，也對我國市場和資源“兩頭在外”的制造業提出挑戰。2010年以來，我國政府相繼出臺國家供應鏈發展戰略政策、各產業供應鏈發展專項指引等系列政策，提升供應鏈服務水平，助力制造業振興。

　　2、國家政策的持續利好，我國醫藥冷鏈物流技術得以不斷發展和完善

　　隨著法規體系的不斷完善以及醫藥冷鏈市場自身的不斷發展，醫藥冷鏈安全得到高度的重視，并且在應用范疇、設備、技術、基礎建設等方面獲得了較快的發展。自21世紀以來，隨著科學技術的快速發展，以及國家政策的持續利好，我國醫藥冷鏈物流技術得以不斷發展和完善。尤其在政策層面，醫藥冷鏈物流行業受到了國家及地方政府的大力支持。在2016年2月，國務院取消了從事第三方藥品物流業務的資質行政審批事項，同時也降低了物流企業進入藥品物流領域的門檻;而在2019年，“4+7帶量采購”的推進，以及新修訂《藥品管理法》的頒布，也進一步壓縮了藥品運送成本，為我國醫藥冷鏈物流行業發展提供了有利條件。

　　3、國家鼓勵發展冷鏈物流倉儲、中央廚房業態

　　4、國家鼓勵并引導直播電商行業健康發展

　　國家目前鼓勵并支持新經濟模式的發展，特別是2020年受新冠肺炎疫情的影響，我國的經濟發展受到了嚴峻的挑戰，但是直播帶貨卻展現了其獨特的優勢拉動了經濟的增長，因此也得到了國家層面的鼓勵和支持。

　　2020年5月，李克強總理在第十三屆全國人民代表大會第三次會議中做的《2020年國務院政府工作報告》中特別指出：“電商網購、在線服務等新生態在抗疫中發揮了重要作用，要繼續出臺支持政策，全面推進‘互聯網+’，打造數字經濟優勢?！?/p>

　　2020年，中國商業聯合會，中國廣告協會，國家發改委等多個中央部門出臺關于直播電商的相關政策法規對直播電商行業中商家、主播、MCN機構、直播平臺主體的行為進行全面定義和規范，一定程度上去除行業內不規范亂象，依法保障消費者權益并引導直播電商行業健康發展。

　　圖表 15：2020年國家及地方層面直播電商政策

　　直播帶貨在未來將有規可循，結束野蠻生長狀態，正式迎來標準化發展，進入規范運行的軌道。

　　5、國家推進加快推動智慧物流園區和供應鏈技術創新平臺的科學規劃與布局

　　二、經濟背景

　　1、我國經濟運行穩中有進，為本項目營造了良好的宏觀經濟環境

　　2020全年我國國內生產總值101.6萬億元，占世界經濟的比重達到17%左右，穩居世界第二。按可比價格計算，比上年增長2.3%。分產業看，第一產業增加值77754億元，比上年增長3.0%;第二產業增加值384255億元，增長2.6%;第三產業增加值553977億元，增長2.1%。2020年，人均國內生產總值連續兩年超過1萬美元，穩居中等偏上收入國家行列，與高收入國家發展的差距繼續縮小。

　　圖表16：2016-2020年中國國內生產總值及增長率

　　2、浙江省三大攻堅戰取得決定性成就，經濟社會發展取得新成績

　　2020年浙江省生產總值為64613億元，按可比價格計算，比上年增長3.6%。分產業看，第一產業增加值2169億元，增長1.3%;第二產業增加值26413億元，增長3.1%;第三產業增加值36031億元，增長4.1%。三次產業增加值結構為3.3∶40.9∶55.8。按照我國地區生產總值統一核算和數據發布制度規定，地區生產總值核算包括初步核算和最終核實兩個步驟。經最終核實，2019年，浙江省生產總值現價總量為62462億元，按可比價格計算，比上年增長6.8%，三次產業增加值結構為3.3∶42.1∶54.6。

　　圖表 17：2016—2020浙江省生產總值及增長情況

　　三、行業背景

　　第二節 項目建設必要性

　　一、促進工業產業解決產業鏈供應鏈不強、不穩、不安全等風險，助力實體經濟蓬勃發展

　　二、優化區域醫藥冷鏈物流體系，降低企業成本

　　三、項目建設是促進杭州市拱墅區經濟發展的需要

　　四、引入直播電商業態助力供應鏈數字化轉型的必要

第四章 項目市場分析

　　第一節 冷鏈物流市場發展現狀

　　一、冷鏈物流市場發展分析

　　1、市場規?？焖僭鲩L

　　圖表 21：2016-2025E年 國內冷鏈物流市場規模及增速

　　其中冷鏈物流提供運輸服務，冷鏈倉儲提供冷凍冷藏服務，其他服務包括庫內操作、打包和貼標等，占比分別為40%、30%、30%。

　　圖表 22：冷鏈細分市場占比

　　我國冷鏈運輸目前以公路運輸為主，2019年占比89%左右，公路運輸中生鮮冷藏冷凍食品占到總量的80%，包括果蔬、肉類及制品、水產品、乳制品和速凍產品，因為公路運輸相對靈活，短距離時效性強，在短途貨運集散方面優勢明顯。

　　2、市場供給顯著增長，但人均冷庫面積還有待提高

　　在2015年國家層面提出實施城鄉冷鏈物流基礎設施補短板的要求后，我國冷鏈基礎設施建設加快推進，到2019年我國冷庫總量已達6053萬噸(約1.51億立方米)，隨著政策推進，我國規劃建設100個農產品骨干冷鏈物流基地，300個區域性農產品產地倉儲冷鏈物流設施，300個鄉鎮田頭倉儲冷鏈物流設施，10萬個村級倉儲保鮮設施建設，逐步完善我國冷鏈物流供給基礎設施建設。

　　圖表 23：2015-2019年國內冷庫總量規模及增速

　　從人均冷庫面積來看，根據國際冷藏倉庫協會(IARW)數據，2018年美國人均庫容面積達到0.49立方米，日本為0.315立方米，加拿大為0.316立方米，中國僅有0.132立方米，我國冷庫建設規模還有待進一步擴張。

　　3、市場供給分布不均

　　中國冷庫庫容地區差異化較明顯，多數集中在華東地區，2019年華東地區冷庫容量達1898萬噸，占本土總容量的36.2%。華東地區的冷庫市場基本飽和，但冷庫設施的充分度表明其華東地區生鮮電商平臺發展是未來冷庫市場的重要焦點。西北、西南等地區冷庫市場缺口較大，是冷庫行業發展的重點地區。

　　冷庫資源主要分布在東部沿海地區以及中部主要農產品產區，目前山東、上海、江蘇三地的冷庫資源規模位居全國前三，分別達935萬噸、640萬噸、506萬噸。

　　從倉儲應用類比來看，儲藏溫區在-25℃到-18℃的冷凍庫(主要用于儲藏魚和肉類凍品)數量較多，占70%左右，而儲藏溫區在5-15℃的冷藏庫(主要用于儲藏生鮮果蔬茶葉等農產品)比較匱乏，目前一般附帶在冷庫中。

　　4、市場需求巨大，以果蔬肉產品和第三方物流公司為主要下游

　　我國冷鏈運輸的主要下游產品為水果、蔬菜、肉類、水產品、乳制品和速凍食品這六大類食品，據測算，2019年我國食品冷鏈物流需求總量約為2.33億噸，同比增長23.5%，遠大于國內冷庫供給量。其中，水果冷鏈物流需求總量為5480.17萬噸，蔬菜冷鏈物流需求總量為6489.23萬噸(果蔬品類占52%)，肉類冷鏈物流需求總量為4577.68萬噸，水產品冷鏈物流需求總量為3823.32萬噸，乳制品冷鏈物流需求總量為1658.83萬噸，速凍食品冷鏈物流需求總量為1279.42萬噸。

　　圖表 28：2015-2019年 國內冷鏈需求規模及增速

　　從需求企業來看，2020年第三方冷鏈物流企業對冷庫的需求占據首位，占比53.3%，其次是以京東、盒馬鮮生、美菜網、叮咚買菜等為主的生鮮電商企業，占比17%，這主要是受疫情的影響，消費者對線上購買生鮮業務需求激增，商超需求旺盛，餐飲市場需求下滑明顯。

　　從需求類型來看，冷凍庫需求上升，占比55.67%，主要存放豬、牛、羊肉及冷凍面點、肉丸等貨品，在非洲豬瘟和新冠疫情雙影響下，進口肉類商品也導致冷凍需求持續增長。

　　5、存在較大供需缺口，未來提升空間大

　　目前我國冷庫容量6053萬噸，冷鏈物流需求達到2.33億噸，據統計，冷鏈在途運輸量約占冷鏈需求量的50%，因此冷庫總容量預計還有4000萬噸左右的缺口。2020年全國主要的冷鏈倉儲地區，平均空置率在17.4%，有47.7%的冷庫處于滿倉狀態，市場整體處于供不應求狀態。

　　二、醫藥冷鏈物流市場發展分析

　　第二節 中央廚房市場發展分析

　　第三節 電商直播與生鮮電商直播市場現狀

第五章 項目選址及區位條件

　　第一節 項目選址要求

　　一、選址要求

　　二、相關產業和支持產業分析

　　第二節 項目區位條件

　　一、地理位置

　　圖表 42：項目建設地理位置衛星圖

　　二、自然環境

　　三、交通條件

　　四、經濟條件

　　第三節 項目選址合理性分析

　　圖表 43：項目地生產要素狀況

　　尚普華泰發布的《智慧供應鏈產業園項目可行性研究報告》提到，本項目建設位置完全符合項目實際要求，并且項目建區域基礎設施完善，供電、給排水、供熱、通信等基礎設施配套齊全，交通便利，適合項目建設。綜上所述，項目選址合理可行。

第六章 項目建設方案

　　第一節 園區建設

　　一、園區建設指導思想

　　二、園區功能分區

　　第二節 總圖布置

　　一、項目規劃構思

　　二、總平面布置原則

　　三、項目建設內容

　　項目擬規劃總用地面積為XXX平方米(約XXX畝)，規劃總建筑面積XXX平方米。項目整體規劃建設高端制造供應鏈區、醫藥冷鏈區、中央大廚房功能區、電商直播區、研發展示功能區以及區域分撥與城市配送區為一體的華東地區領先的現代化國際標準智慧供應鏈產業園。具體建設內容板塊如下：

　　圖表 49：項目建設內容及規模

　　圖表 50：項目技術指標表

　　注明：本項目內容及規模將根據項目最終設計及項目情況進行合理調整，項目整體的經濟數據測算含二次招商客戶的投入產出(下稱“項目整體”)

　　四、總平面布置方案

　　圖表 51：項目平面布置圖

　　五、綠化

第七章 輔助公用工程及設施

　　第一節 給排水系統

　　第二節 電氣系統

　　第一節 執行標準

　　第二節 主要污染源、污染物及防治措施

第九章 項目能源節約方案設計

　　第一節 用能標準和節能規范

　　第二節 編制原則和目標

　　第三節 節能措施

第十章 職業安全與衛生及消防設施方案

　　第一節 職業安全衛生

　　一、編制依據

　　二、主要危害因素分析

　　三、施工作業危害因素分析

　　四、各種危害因素防范

　　五、運營期的勞動安全措施

　　第二節 消防設施及方案

第十一章 項目組織管理及實施進度

　　第一節 項目組織管理

　　一、項目實施管理

　　二、資金與信息管理

　　第二節 項目建設及運行管理

　　第三節 項目實施進度

第十二章 項目投資估算和資金籌措

　　第一節 投資估算說明

　　第二節 項目投資估算

　　一、工程費用估算

　　項目整體工程建設費用合計XXX萬元，其中建筑工程費用XXX萬元，設備購置費XXX萬元，安裝工程費XXX萬元。

　　二、工程建設其他費用估算

　　圖表 56：工程建設其他費用

　　三、預備費

　　四、流動資金估算

　　五、總投資估算

　　圖表 57：總投資估算表

　　第三節 資金籌措

第十三章 項目經濟效益分析

　　第一節 評價依據

　　一、遵循的有關法規

　　二、基礎數據和說明

　　第二節 財務數據測算

　　一、營業收入測算

　　二、 成本費用測算

　　三、利潤測算

　　第三節 財務效益分析

　　根據損益表、現金流量表、項目所得稅后凈現值內部收益率測算表，可進一步測算出動態反映本項目盈利能力的凈現值NPV、內部收益率IRR、項目動態全部投資回收期Rt等指標。

　　一、財務凈現值NPV

　　財務凈現值系指按設定的折現率(一般采用基準收益率ic)計算的項目計算期內凈現金流量的現值之和，可按下式計算：

　　式中：ic——設定的折現率(同基準收益率)，本項目為12%。

　　經計算，所得稅前項目投資財務凈現值XXX萬元，所得稅后項目投資財務凈現值XXX萬元，大于零。

　　二、財務內部收益率FIRR

　　財務內部收益率(FIRR)系指能使項目在計算期內凈現金流量現值累計等于零時的折現率，即FIRR作為折現率使下式成立：

　　式中：CI——現金流入量;

　　CO——現金流出量;

　　(CI-CO)t——第t年的凈現金流量;

　　n——計算期。

　　經對項目投資現金流量表進行分析計算，所得稅前項目投資財務內部收益率為XXX%，所得稅后項目投資財務內部收益率為XXX%，高于項目設定基準收益率或行業基準收益率。

　　三、項目投資回收期Pt

　　項目投資回收期系指以項目的凈收益回收項目投資所需要的時間，一般以年為單位。項目投資回收期宜從項目建設開始年算起。項目投資回收期可采用下式計算：

　　式中：T——各年累計凈現金流量首次為正值或零的年數。

　　經計算，所得稅前項目靜態投資回收期為XXX年(不含建設期)，所得稅后項目靜態投資回收期XXX年(不含建設期);所得稅前項目動態投資回收期為XXX年(不含建設期)，所得稅后項目動態投資回收期為XXX年(不含建設期)表明項目投資回收較快，項目抗風險能力較強。

　　四、項目盈虧平衡分析

　　圖表 58：項目盈虧平衡分析

　　第四節 項目評價總論

　　圖表 59：項目整體經濟指標一覽表

　　第五節 園區經濟效益分析

第十四章 建設項目風險分析及控制措施

　　第一節 項目主要風險因素識別和分析

　　第二節 防范和降低風險措施

第十五章 社會效益分析

　　第一節 社會影響分析

　　第二節 社會互適性分析

　　第三節 社會風險分析

　　第四節 社會效益分析結論

第十六章 項目可行性研究結論及建議

　　第一節 建設項目可行性研究結論

　　一、擬建方案建設條件的可行性結論

　　本項目建設地點是位于杭州市拱墅區石塘工業園內，該地區地質穩定，水、電等基礎設施配套完善，交通基本通暢。

　　尚普華泰發布的《智慧供應鏈產業園項目可行性研究報告》提到，項目建設條件具備，建設方案可行，組織管理措施可靠。嚴格按照國家相關法律法規進行工程建設，本項目實施后的基礎設施符合防火、防震、防雷、環境保護等國家規范、法規和標準要求。

　　二、資金安排合理性的可行性結論

　　資金主要通過項目承建單位銀行貸款及自籌等方式籌集，項目建設中資金安排合理，不會因為資金問題影響項目進度。

　　三、經濟效益的可行性結論

　　四、環境影響的可行性結論

　　本工程建設過程中充分注意環境保護，對“三廢”采取了綜合治理措施，所有排放物可達標排放，不會對環境造成污染;項目運營過程中產生污染環境的廢水、廢氣和固廢也均采用了相應的治理措施，不會對環境造成污染。

　　五、社會效益的可行性研究結論

　　根據本項目的建設對社會影響的分析、項目與所在地區互適性分析和項目社會風險分析，可以看出，項目的建設和運營不會產生或者引發民族矛盾、宗教矛盾，民族矛盾、宗教問題風險發生的可能性不大。

　　項目實施將會直接和間接增加當地居民的就業機會。項目建設施工期間將產生大量的人才、人力資源需求。同時需要設計、施工的參與及監理等社會中介機構的服務，從而給這些行業帶來更多的就業機會和收入，減少了社會的就業壓力。項目建成運營后，將直接提供XXX個就業崗位，間接帶動產業鏈上下游近千就業崗位。同時項目預計年均上繳稅金總額可達XXX萬元，對促進當地就業、拉動地方經濟和財政收入增長有積極的作用。

　　六、研究結論總述

　　綜上所述，該項目建設的條件成熟，通過經濟、環境保護和經濟效益等方面預測分析，不僅項目的盈利能力強，而且抗風險能力大，在項目取得較高經濟效益的同時，不會破壞自然環境，故該項目是完全可行的。

　　第二節 建設項目可行性研究建議

　　項目在建設期內應統籌規劃，合理安排建設工期和資金，作好工程的招投標工作，保證工程的建設質量，供應商的設備質量，按期建成投入運營。

　　本可行性研究報告審批后，應抓緊進行準備工程初步設計所需的基礎材料，如項目建設地形圖、管網布置圖、工程地質的勘察資料等等。選擇技術過硬的施工隊伍，確保設計、施工、監理的各自職責。

　　1、項目在實施過程中要做好建設管理工作，積極與項目所在地有關部門聯系，確保選址、資源配置等工作的順利進行，使項目早運營、早見效。

　　2、本項目建設是一項政策性很強的工程，建議政府在政策方面給予大力幫助，適當降低門檻，支持本項目的建設和運營。

　　3、任何項目要良好的運行，政府的支持工作是必須的，政府除了在稅收等方面給予企業相應的優惠政策外，還應該為企業項目的正常運行保駕護航等。項目在實施過程中要做好建設管理工作，積極與項目所在地有關部門聯系，做好前期準備工作，也盡快落實項目資金的籌措，確保項目的實施進度按計劃落實并順利完成，使項目早建成、早見效。

　　4、組織精干的工程指揮部，保證設計、施工、設備安裝、調試等各個環節緊密銜接，做好項目供電、供水等外部協調工作。

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