改革開放特別是實施東北地區等老工業基地振興戰略以來，120個老工業城市呈現不同的發展態勢。95個地級老工業城市中，大部分發展速度加快，但發展方式仍然比較粗放，需要在更高層次上推進調整改造;少部分發展滯緩或主導產業呈現明顯的衰退特征，調整改造任務艱巨。25個直轄市、計劃單列市和省會城市整體發展基本進入良性軌道，但傳統工業企業比較集中的市轄區的調整改造任務尚未完成。尚普華泰發布的《高端辦公項目資金申請報告》提到，本次申報項目所在地北京市石景山已列入《全國老工業基地調整改造規劃(2013-2022年)》所定25個直轄市、計劃單列市、省會城市的市轄區的名單。項目整體定位為科技研發及配套服務，并在本區域布局少量的商業配套和公共服務配套，助力公共創新，打造老工業區更新改造示范，符合老工業區改造目標及要求。

第一章 項目單位及擬建項目情況

　　第一節 項目申報單位基本情況

　　一、項目單位基本情況

　　二、項目單位股權架構

　　三、主要投資項目

　　四、財務狀況

　　第二節 建設項目概況

　　一、項目基本信息

　　1、項目名稱

　　北京某高端辦公項目資金申請報告

　　2、建設地點

　　3、項目性質

　　4、建設內容及規模

　　《高端辦公項目資金申請報告》提到，本次申報中央投資支持的為XXX地塊項目XX樓科技研發部分及其配套(以下簡稱“本次申報內容”)，總建筑面積XXXXX平方米，其中地上建筑面積XXXXX平方米，地下建筑面積XXXXX平方米，室外基礎設施工程XXXXX平方米。

　　《高端辦公項目資金申請報告》提到，地上建設內容主要為科技研發及服務配套等，地下建設內容主要為配套服務用房、機動車庫、人防、自行車庫、設備用房等。上述擬申請中央投資支持建設的科技研發及服務配套主要用于建設面對國際高端人才的公共創新平臺，旨在為入駐的企業技術研發提供更適合的空間服務，并根據產業特點和企業需求逐步打造技術研發、科技成果轉化和公用設備等配套空間。

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　　二、項目提出的背景、必要性和意義

　　1、項目提出的背景

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　　2、項目投資必要性

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　　(2)貫徹落實首都人才國際化發展政策。項目隸屬于《關于推進首都國際人才社區建設的指導意見的通知》(京人才發[2017]2號)確定的國際人才社區區域，是北京市首批國際人才社區試點之一。

　　(3)貫徹落實“十四五”規劃和三年行動計劃。北京市《加快新首鋼高端產業綜合服務區發展建設打造新時代首都城市復興新地標行動計劃(2019-2021年)》，要求著力推進人才社區建設，營造高品質宜居宜業環境，在區域規劃建設國際人才社區核心區。

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　　三、項目的目標

第二章 項目基本內容

　　第一節項目政策符合情況

　　一、發展規劃

　　1、項目建設符合《全國老工業基地調整改造規劃(2013-2022 年)》指出的“中心城調整優化”和“城八區功能定位”的要求

　　《全國老工業基地調整改造規劃(2013-2022年)》所稱老工業基地是指“一五”、“二五”和“三線”建設時期國家布局建設、以重工業骨干企業為依托聚集形成的工業基地。老工業基地的基本單元是老工業城市。全國共有老工業城市120個，分布在27個省(區、市)，其中地級城市95個，直轄市、計劃單列市、省會城市25個。

　　《全國老工業基地調整改造規劃(2013-2022年)》要求堅持調整產業結構與完善城市功能相結合。既要推進產業結構優化升級，增強產業競爭力，又要加強城區老工業區改造，優化城市內部空間布局，全面提升城市功能。

　　《全國老工業基地調整改造規劃(2013-2022年)》指出直轄市、計劃單列市、省會城市列入規劃范圍的市轄區，要在城市功能分區中選準定位，充分發掘利用區位及科教人才優勢，加快調整改造步伐，努力成為城市發展新的引擎。要下大力氣優化產業結構和空間布局，完善公共服務功能，提高民生保障水平，改善生態環境。

高端辦公項目資金申請報告

　　《全國老工業基地調整改造規劃(2013-2022年)》提出，到2022年，老工業基地現代產業體系基本形成，自主創新和綠色低碳發展水平顯著提升，城區老工業區調整改造基本完成，城市綜合功能基本完善，輻射帶動作用顯著增強，基本公共服務體系趨于健全，良性發展機制基本形成，為建設成為產業競爭力強、功能完善、生態良好、和諧發展的現代化城市奠定堅實基礎。

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　　二、產業政策

　　三、行業準入分析

　　四、規劃選址及用地情況

　　第二節項目建設規模

　　一、建設規模

　　二、產品方案

　　第三節 項目工程方案

　　一、地塊總體方案介紹

　　二、建筑設計

　　三、結構設計

　　四、給排水方案

　　五、暖通系統

　　六、電氣系統

　　七、建筑智能化工程

　　八、專項技術工程

　　第四節 項目市政配套

　　第五節 項目組織

　　第六節 投資概算

　　一、本次申報內容建設概況

　　二、概算編制依據

　　1、國家、行業和地方政府有關法律、法規或規定。

　　2、《規劃設計估算》、《附件2-人才社區各地塊建筑、機電工程費用匯總表》。

　　3、采用北京市住房和城鄉建設委員會頒布的2016年版本《北京市建設工程計價依據——概算定額》、2012版本《北京市房屋修繕工程計價依據—預算定額》及與本定額配套使用的北京市2022年第3期造價信息，以及各期文件匯編。

　　4、采用北京市住房和城鄉建設委員會頒布的2018年版本《北京市建設工程計價依據——工期定額》

　　5、項目與設計往來文件《20191230人才社區北區指標表》、《0624材料做法選明細表補充屋面做法》、《標準表格匯總(更新)》等。

　　6、北京市建筑設計研究院有限公司設計的《36#地塊5#樓及地下初步設計提概算圖紙》(2020年11月16日)、1213版裝飾做法表及相關設計說明、建筑面積20210208版。

　　7、微機計算采用軟件：廣聯達軟件股份有限公司開發、銷售的《廣聯達--工程概預算》軟件GCCP6.0版。

　　三、概算編制范圍

　　1、土建工程：土護降工程、拆除費用、原設備保留費用、加固改造工程、新建圖紙樁基礎工程、新建圖紙鋼結構工程、新建圖紙混凝土結構工程、加固圖紙鋼結構工程、加固圖紙混凝土結構工程、普通裝修工程、精裝修工程、外立面裝修。

　　2、設備工程：給排水工程、消防水工程、采暖工程、通風空調工程、空調水工程、冷源工程。

　　3、電氣工程：動力照明工程、消防報警工程、弱電工程。

　　4、基礎設施工程：室外給排水、變配電工程、室外弱電、燃氣工程、其它紅線內小市政工程、室外園林景觀。

　　5、其他工程：燃氣工程、電梯工程、機電抗震支架工程、外立面照明。

　　6、工程建設其他費用

　　7、基本預備費

　　四、概算編制方法

　　1、依據初步設計圖紙及說明，按所依據定額的工程量計算規則，進行工程量計算。

　　2、室內普通裝飾工程按材料做法中相應做法計算。

　　3、人工費調整：依據價格信息中相應人工單價高值計入，建筑工程135元/工日、裝飾工程138元/工日、安裝工程117元/工日、安裝調試139元/工日。

　　五、經濟技術指標

　　1、三材用量：

　　2、結構指標：

　　六、其他需要說明的問題

　　1、本次申報內容概算劃分原則：5#樓地上單獨列項;人防出口計入地下。

　　2、本次申報內容概算對于地下建筑面積進行拆分：

　　3、本次申報內容對于室外工程進行拆分

　　4、本次概算土護降參考測算投資，按本地塊無地下水考慮，不含止水帷幕工程費用、擋墻工程費用、基坑地下水降水費用、樁基及地基處理費用，含挖土方、渣土消納及外運、基坑支護，造價按地下室建筑面積計算，單方1343元/m2。

　　5、拆除費用按拆除的建筑面積計算，單方128.9元/ m2，暫估計入匯總，不包含拆除中涉及的大型機械(如吊車、履帶式爆破錘等)及渣土外運等費用。

　　6、原設備保留費用按原設備保留單價是按照原設備的接觸面面積計算，單方237元/平米，暫估計入匯總，涉及的保留設備包含除銹加五遍透明漆。

　　7、本次不包含土地征用及拆遷補償費、開發間接費、原有樹木的伐移費用、原有管線的移改費用、地下污染土治理等費用、原有構筑物保留的處理費用。

　　8、幕墻參考廠家提供的幕墻及窗系統的投影面積，單方與南區統一按1500元/m2暫估計入匯總。

　　9、本概算精裝修工程由業主提供的交付標準附件一及設計提供的精裝修范圍圖紙計入概算。

　　10、、普裝、精裝范圍劃分原則：5#精裝范圍包含首層大堂、各層公共衛生間、各層電梯廳、工作區公共走廊;普裝范圍包含商鋪戶內預留區域、會議室、各層機房、管井、樓梯間;與普通裝修分界處的門全部納入精裝范圍(與設計溝通確認)。

　　11、普裝、精裝計算原則：普裝區域各單體商鋪戶內、廚房、餐廳按預留地面底層，墻面及天棚裸結構交付考慮;科技研發戶內整體按裸結構交付考慮;機房及樓梯間按設計人提供做法按裝修到面層;精裝區域均按設計人提供的內裝做法，按裝修到面層計算。

　　12、給排水工程：給水、中水、熱水、污廢水、雨水管道及閥門部件，供水設備、排水設備、太陽能熱水設備、潔具，計入概算。

　　13、消防水工程：不區分精裝普裝，均計入概算。

　　14、通風空調工程： 5#樓衛生間排風、廚房排油煙、廚房排風按照圖紙所示位置預留，分體空調計入概算冷源計入地下，單獨列項;未考慮地下室內的廚房設備、熱源費用。

　　15、依據交房標準，動力照明系統按照下列條件計入概算：地上商業、店鋪、廚房、餐廳、出租科技研發區內的照明器具及插座開關暫估在概算范圍內;公寓內及公共精裝區域的管線、燈具、開關、插座等末端暫估計入概算明細。

　　16、本次概算光伏發電建議與廠商合作，因此此部分費用不計入本概算項目中。

　　17、本概算中智能疏散照明系統、普通照明開關插座及防雷接地暫按概算指標計入概算書。

　　18、弱電工程暫按廈門萬安提供的報價暫估計入概算匯總表。

　　19、變配電部分概算只含強電及電力監控系統，不含通信自動化、標準化和環境監測的內容。分界室內需要做通信自動化、標準化和環境監測，此部分的費用含在分界室及外電源范圍內，不包含在本次概算范圍內。。

　　20、電纜價格均按品牌“玖開”價格計入。

　　21、消防報警均按120元/㎡計入概算。

　　22、電梯暫按北京博易基業工程顧問有限公司提供的報價，且在此基礎上每部電梯增加2萬元裝修費用，計入概算匯總表

　　23、暫估項目如下：外立面、消防報警、弱電工程、電梯工程、外立面照明、燃氣工程、機電抗震支架工程。

　　24、由于現階段本項目的工程建設其他費按文件計取，具體項目還需和甲方進一步溝通，以實際發生為準，預備費暫按3%計算，待后續甲方需求明確后重新調整。

　　25、未盡事宜以各專業單位工程概預算表明細子目為準。

　　26、本概算依據現階段初步設計圖紙編制，為初步設計文件的組成部分，其計價結果與對應初設圖紙緊密相關。本概算可供業主控制投資參考，但不能作為施工招標或簽訂工程合同的價格依據。

　　七、本次申報內容投資概算

　　1、工程費用

　　本次申報內容工程費用共計XXXXX萬元。其中5#樓科技研發部分XXXXX萬元、5#樓科技研發部分分攤地下XXXXX萬元、5#樓科技研發部分分攤室外基礎設施工程XXXXX萬元。

　　詳見附表

　　2、工程建設其他費用

　　根據概算，本次申報內容工程建設其他費用金額共計為XXXXX萬元。工程建設其他費用具體見下表所述：

　　3、預備費

　　不可預見費又稱為預備費，是指考慮建設期可能發生的風險因素而導致的建設費用增加的這部分內容，具體包括基本預備費和漲價預備費。本次申報內容固定投資部分，基本預備費用和漲價預備費用分別按3%和0%計提，合計共XXXX萬元。

　　4、本次申報內容總投資概算

　　本次申報內容投資概算為XXXXX萬元(不含土地類費用)，其中工程費XXXXX萬元，工程建設其他費XXXXX萬元，工程預備費XXXXX萬元。

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第三章 項目融資方案

　　第一節 項目投資需求

　　一、投資需求

　　二、初步融資方案

　　第二節 項目融資方案分析

　　一、資本金出資方案

　　二、借貸資金來源及落實情況

　　第三節 擬申請資金數額及理由

　　一、申請數額

　　二、申請理由

　　第四節 項目資金使用計劃分析

第四章 項目建設前期準備情況

　　第一節 項目進展情況

　　第二節 項目的市場與競爭力研究情況

　　第三節 項目主要政策性內容落實情況

第五章 項目財務、經濟和清償能力分析

　　第一節 評價依據

　　一、遵循的有關法規

　　二、基礎數據和說明

　　第二節 營業收入及稅金測算

　　本項目的營業收入主要為辦公場地出租收入。

　　則項目建成后，年平均營業收入為****萬元，年稅金及附加為**萬元。

　　項目稅金附加計算依據如下：

　　(1)城市維護建設稅=增值稅*7%;

　　(2)國家及地方教育附加稅=增值稅*(3%+2%);

　　(3)增值稅=銷項稅額-進項稅額(稅率9%)

　　具體數據見附表《項目營業收入和稅金估算表》

　　第三節 成本費用測算

　　一、直接運營成本

　　二、經營、管理等其他費用

　　三、期間費用

　　第四節 利潤測算

　　第五節 財務效益分析

　　一、財務內部收益率FIRR

　　二、財務凈現值FNPV

　　三、項目投資回收期Pt

　　四、總投資收益率ROI

　　第六節 項目敏感性分析

　　一、項目盈虧平衡分析

　　二、項目敏感性分析

　　第七節 項目經濟效益評價

第六章 項目社會影響分析

第七章 項目風險分析及防范措施

　　第一節資金風險與對策

　　一、投資估算風險

　　二、資金風險

　　第二節市場風險

　　第三節人力資源風險及防范措施

第八章 結論與建議

　　第一節結論

　　第二節建議

　　附表：

完整版《高端辦公項目資金申請報告》案例，可聯系尚普華泰客服。