本項目的建成，完善促進實物消費結構升級的政策體系，推動傳統商貿創新發展。高標準布局建設具有國際影響力的大型消費商圈，完善“互聯網+”消費生態體系，鼓勵建設“智慧商店”、“智慧商圈”。支持具備條件的城市重點培育一批具有國際國內領先水平的高品位步行街，促進線上線下互動、服務體驗融合、商旅文體協同、購物體驗結合。尚普華泰發布的某《電商總部大樓項目可行性研究報告》提到，電子商務是國家和地方政策鼓勵發展的行業，本項目具有良好的國家政策背景及地方政策背景，有助于項目的順利開展。本項目建設涵蓋辦公、商業等多種業態，提供高水準的配套服務。本項目的實施對于推進當地服務業及旅游業發展，促進當地消費，促進當地城市發展具有重要意義……

第一章 總論

　　第一節 項目概況

　　一、項目名稱

　　廣東某電商總部大樓項目

　　二、項目性質

　　三、項目單位

　　四、項目建設地點

　　五、項目建設周期

　　六、項目發展定位

　　七、項目建設內容及規模

　　本項目擬用地面積為****平方米，規劃建設兩棟塔樓，塔樓高度**米，地上**層，兩棟塔樓建筑面積分別為****平方米，商業面積****平方米，地上*層，地下室均為*層。

　　項目主要建筑指標見下表：

　　八、項目投資與資金籌措

　　項目總投資估算額為*****萬元。其中項目建筑工程費****萬元，設備購置費****萬元，安裝工程費****萬元;工程建設其他費用****萬元(包括土地使用費****萬元);預備費用****萬元;建設期利息****流萬元;動資金****萬元。項目資金來源包括銀行貸款****元，貸款期限十年，剩余資金來自企業自籌。

　　項目總投資明細情況如下表所示：

　　九、項目經濟效益

　　經測算，項目所得稅前項目投資財務凈現值****萬元，所得稅后項目投資財務凈現值****萬元，均大于零;所得稅前項目投資財務內部收益率為**%，所得稅后項目投資財務內部收益率為**%，高于項目設定基準收益率或行業基準收益率;所得稅前項目動態投資回收期為**年(不含建設期)，所得稅后項目動態投資回收期為**年(不含建設期)，完全運營年上繳各類稅金總額達****萬元表明項目投資回收較快，項目抗風險能力較強。

　　從財務指標可以看出，項目各項財務指標處于較理想狀態，項目盈利能力良好。

　　計算期內各年經營活動現金流入均大于現金流出;從經營活動、投資活動、籌資活動全部凈現金流量看，營運期各年現金流入均大于現金流出，累計盈余資金逐年增加，項目具備財務生存能力。

　　十、項目社會效益

　　1、帶動地區就業、提高就業率

　　《電商總部大樓項目可行性研究報告》提到，公司總部建成后需要大量技術、運維、市場人員，商城也為人員密集性行業，可為當地居民創造諸多就業機會。本項目的建成可為當地提供從工程施工建設到服務等大量的就業崗位，項目建設及運營期預計可分別提供****個以上的就業崗位……

　　2、促進地區經濟發展

　　《電商總部大樓項目可行性研究報告》提到，項目投資商業地產，同時作為公司運營總部入駐，將會對當地的稅收和就業帶來巨大影響。項目建成必將為地區帶來大量的財政收入，同時可以拉動內需，促進地區經濟增長。項目完全運營后，年上繳各類稅金總額達****萬元，將為地區城市建設提供大量資金，這將為經濟的進一步發展創造良好的條件，有利于形成良性互動的運行機制……

　　第二節 項目建設單位介紹

　　一、集團簡介

　　二、技術發明專利

　　三、政府合作案例

　　第三節 編制依據及研究范圍

　　一、編制依據

　　1、《中華人民共和國城鄉規劃法》

　　2、《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版)

　　3、《產業結構調整指導目錄(2011年本)》(2013修正)

　　4、《投資項目可行性研究指南》

　　5、《全國國土規劃綱要(2016-2030年)》(國發〔2017〕3號);

　　6、《“十三五”規劃綱要》;

　　7、《廣東省促進全域旅游發展實施方案》(粵府辦〔2018〕27號);

　　8、國家頒發的有關建筑、電氣、消防、給排水等專業設計規程和設計標準;

　　9、由國家頒布的建設項目可行性研究及經濟評價的有關規定;

　　10、業主提供的相關數據、資料;

　　11、其他相關法律、法規、規范及標準。

　　二、編制原則

　　三、研究范圍

第二章 項目建設背景及必要性

　　第一節 項目建設背景分析

　　一、政策背景

　　《完善促進消費體制機制實施方案(2018年-2020年)》(國辦發〔2018〕93號)

　　2018年9月24日，國務院辦公廳發布了《關于印發完善促進消費體制機制實施方案(2018年-2020年)的通知》?！锻ㄖ分赋?，消費是最終需求，促進消費對釋放內需潛力、推動經濟轉型升級、保障和改善民生具有重要意義。

　　《十九大報告》

　　2017年10月18日，習近平在中國共產黨第十九次全國代表大會上作報告?！妒糯髨蟾妗分赋觯罨┙o側結構性改革。建設現代化經濟體系，必須把發展經濟的著力點放在實體經濟上，把提高供給體系質量作為主攻方向，顯著增強我國經濟質量優勢。加快建設制造強國，加快發展先進制造業，推動互聯網、大數據、人工智能和實體經濟深度融合，在中高端消費、創新引領、綠色低碳、共享經濟、現代供應鏈、人力資本服務等領域培育新增長點、形成新動能。支持傳統產業優化升級，加快發展現代服務業，瞄準國際標準提高水平。促進我國產業邁向全球價值鏈中高端，培育若干世界級先進制造業集群。加強水利、鐵路、公路、水運、航空、管道、電網、信息、物流等基礎設施網絡建設。

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　　二、經濟背景

　　第二節 項目建設必要性分析

　　一、項目建設是促進城市發展的需要

　　廣東省地理條件優越，第三產業發達，具有優美的生態環境與特色的地方風情。隨著政府“全域旅游”部署的展開，各項政策的支持、相關辦法的扶持為經濟發展提供了種種發展機遇。

　　二、項目建設是滿足市場需求的需要

　　三、項目建設是地區經濟發展的需要

　　四、項目建設是公司自身發展的需求

第三章 項目市場分析

　　第一節 全國電子商務行業市場分析

　　一、行業概述

　　二、全國電子商務行業市場規?，F狀

　　統計數據顯示，2008年中國電子商務交易總額僅僅達3.4萬億元。2010年中國電子商務交易總額超4萬億元。到了2013中國電子商務交易總額突破10萬億元。截止至2017年全國電子商務交易額達29.16萬億元，同比增長11.7%。進入2018年底，中國電子商務交易總額超30萬億元，達到了31.63萬億元，2008-2018年這十年期間增長了10倍。

　　在網上零售規模方面，中國網上零售規模從2008年的0.13萬億元猛增到2018年的9萬億元。中國已連續多年成為全球第一大網絡零售大國。

　　三、電子商務行業市場發展趨勢

　　第二節 廣東省商業地產市場分析

　　一、廣東房地產開發投資總量保持全國第一位

　　根據廣東省房地產行業協會數據，　廣東房地產企業2018年到位資金21722.28億元，同比增長了13.4%，資金狀況總體穩健。全年完成房地產投資14412.19億元，同比增長19.3%，對于拉動關聯產業發展、穩定經濟增長起到了較好支撐作用。

　　二、土地市場分析

　　從2018年新增納入統計的土地購置情況看，全省房地產企業購置面積1968.44萬平方米，成交價款1900.20億元，同比分別增長6.9%和20.6%;成交均價9653元/平方米，同比增長12.8%。截至12月期末，全省待開發土地面積4442.17萬平方米，同比增長29.0%。數據顯示，房地產企業待開發土地面積有較大幅度提高，對于進一步改善后市商品房供求關系奠定了較好基礎。

　　三、商品房銷售市場分析

　　五、去庫存成效明顯

　　第三節 項目SWOT分析

第四章 項目選址及區位條件

　　第一節 項目選址要求

　　一、選址要求

　　二、相關產業和支持產業分析

　　第二節 項目區位條件

　　一、地理位置和面積

　　二、自然地理條件

　　三、行政區劃和人口

　　四、經濟概況

　　五、基礎配套

　　六、區位優勢

　　第三節 項目選址合理性分析

第五章 項目建設方案

　　第一節 項目定位及業態分布

　　一、項目定位

　　二、功能分區

　　三、項目運營模式

　　四、項目發展規劃

　　第二節 項目建設目標與內容

　　一、項目建設指導思想與原則

　　二、項目建設內容與規模

　　第三節 總圖布置

　　一、項目規劃構思

　　二、總平面設計

　　三、設計依據與規范

　　四、交通分析

　　五、景觀分析

　　六、消防分析

　　七、豎向布置

　　第四節 建筑方案設計工程

　　一、設計內容

　　二、設計概念

　　三、消防無障礙設計

　　四、建筑節能設計

　　五、日照設計

第六章 公輔工程

　　第一節 給排水系統

　　一、設計依據

　　1、《建筑給水排水設計規范》(GBJ15-88)(2016版);

　　2、《室外給水設計規范》(GBJ13-2006);

　　3、《室外排水設計規范》(GBJ14-2016);

　　4、《自動噴水滅火系統設計規范》(GB50084-2017);

　　5、《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》(GB50067-2014);

　　6、《建筑滅火器配置設計規范》(GBJ140-2005);

　　7、《城市雜用水水質》(GB/T 18920-2002);

　　8、《污水綜合排放標準》(GB8798-2002);

　　9、《污水排入城鎮下水道水質標準》(GB-T 31962-2015);

　　10、業主提供的有關資料和設計要求;

　　11、相關專業提供的設計條件等。

　　二、供水

　　三、排水系統

　　四、主要設備材料選擇

　　五、系統和設備的控制

　　第二節 電氣系統

　　一、供配電設計依據

　　二、設計范圍

　　三、變配電系統

　　四、電力系統

　　五、照明系統

　　六、防雷與接地系統

　　七、消防系統的供電及監控

　　八、電力監控系統

　　九、弱電設計

　　一、編制依據

　　二、空調冷熱源

　　三、通風系統

　　四、生命安全系統

　　第四節 智能化控制管理系統

　　一、系統設計依據

　　二、系統概述

第七章 項目環境保護

　　第一節 建設地點環境現狀

　　第二節 執行標準

　　1、《建設項目環境保護管理條例》;

　　2、《廣東省環境保護條例》;

　　3、《城市區域環境噪聲標準》(GB3096-93);

　　4、《污水綜合排放標準》(GB8978-2017);

　　5、《建筑施工場界環境噪聲排放標準》(GB 12523-2011);

　　第三節 主要污染源、污染物及防治措施

　　一、項目建設期環境保護

　　1、噪聲

　　施工期間施工機械及運輸車輛等產生非穩態噪聲，具有噪聲高、無規律、突發性等特點。工程擬采取的噪聲防治措施有：限制高噪聲施工季節和時間，夜晚停止施工;選用低噪聲性能的施工機械，并對施工機械進行潤滑和保養。施工噪聲應符合《建筑施工場界噪聲限值》(GB12523-2011)規定。各機械噪聲級見下表。

　　一般施工現場有多臺機械同時作業，各機械噪聲級將會疊加，疊加值將增加約3-8dB(A)。對產生強噪聲的設備(如攪拌機、打樁機)盡量安排在白天使用，深夜一般不得使用此類設備。汽車晚間運輸盡量用燈光示警，禁鳴喇叭，此外應對產生噪聲的設備加強維修和維護。對噪聲相對較高的設備如攪拌機、電鋸，建議在加工場外加蓋簡易棚。

　　2、廢水

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　　二、項目運營期環境保護

　　第四節 環境影響綜合評價

第八章 項目能源節約方案設計

　　第一節 用能標準和節能規范

　　一、相關法律、法規、規劃和產業政策

　　1、《中華人民共和國節約能源法》;

　　2、《中華人民共和國可再生能源法》;

　　3、《中華人民共和國電力法》;

　　4、《中華人民共和國建筑法》;

　　5、《中華人民共和國計量法》;

　　6、《國務院關于加強節能工作的決定》(國務院令28號);

　　7、《節能中長期專項規劃》(國家發改委發改環資[2004]2505號);

　　8、《節約用電管理辦法》(國家經貿委國家發展計劃委[2000]1256號);

　　9、《建設工程質量管理條例》(國務院令279號);

　　10、《重點用能單位節能管理辦法》(國家經貿委1999.3.10);

　　11、《建設工程勘察設計管理條例》(國務院令293號);

　　12、《建筑照明設計標準》GB50034-2004。

　　二、建筑類相關標準及規范

　　三、相關終端用能產品能耗標準

　　第二節 編制原則和目標

　　第三節 節能措施

電商總部大樓項目可行性研究報告

　　一、建筑節能措施

　　建筑節能是指在建筑中使用隔熱保溫的新型墻體材料和高能效比的設備，達到節約能源、減少能耗、提高能源利用效率之目的。推廣應用節能型的建筑、結構、材料、用能設備和附屬設施及相應的施工工藝、應用技術和管理技術，促進可再生能源的開發利用。設計施工中采用建筑節能技術和產品：新型節能墻體和屋面的保溫、隔熱技術與材料;節能門窗的保溫隔熱和密閉技術等。

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　　二、給排水節能

　　三、電氣節能

　　第四節 項目節能評價

第九章 勞動安全衛生及消防

　　第一節 設計依據

　　第二節 勞動安全衛生

　　一、防電

　　二、防雷和接地保護

　　三、廢棄物處理

　　四、安全措施

　　第三節 消防設施及方案

　　一、設計標準及規程

　　二、防火等級

　　三、防火措施

　　四、消防措施

第十章 項目組織機構和人力資源配置

　　第一節 組織原則

　　第二節 項目組織

　　第三節 勞動定員

　　根據項目組織機構設置，項目建成后公司需要技術、運維、市場及其他人員共計****人，定員編制詳見定員一覽表：

第十一章 項目建設進度及工程招投標方案

　　第一節 基本要求

　　第二節 項目開發管理

　　一、項目管理

　　二、項目實施進度

　　第三節 工程招投標方案

　　一、招標原則

　　二、招標范圍

　　三、招投標程序

第十二章 項目預計投資估算及資金籌措

　　第一節 估算范圍

　　第二節 估算依據

　　根據項目承建公司規劃和行業情況，并原則上根據中國財政部頒布的會計準則、會計制度和有關的法律規定，對本項目進行有關的財務預測。在具體操作時遵循謹慎性及重要性原則，對預測期間費用、預測成本報表、預測損益表和預測現金流量表做了一定的合并和處理。為了保證預測的客觀性和真實性，對預測數據都采取了多種途徑的測算和驗證，從而確保了評價結果的可信度。

　　《電商總部大樓項目可行性研究報告》提到，本預測中各種數據比例，是通過調查國內及國外該行業的有關資料，并通過分析統計，制定出的相關比例，具有宏觀性和滿足統計規律的特點。在本項目的預測中，能夠比較好地、大致地反映項目的收益價值狀況，但在項目具體實施的過程中，還有大量的、次要的不確定因素，甚至有時還會出現重大的偶然因素，這些因素都會影響到該項目的收益，所以，具體實施可能與本預測存在一定的差異是正常的。

　　主要依據：

　　1、國家發改委、建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參考(第三版)》

　　2、《投資項目可行性研究指南》(中國電力出版社出版)。

　　3、國家和有關部門頒布的有關投資的政策、法規。

　　4、項目投資相關數據資料。

　　第三節 編制說明

　　第四節 項目總投資估算

　　一、工程費用

　　二、工程建設其他費用

　　三、預備費

　　四、建設期利息

　　五、流動資金估算

　　六、項目總投資估算

　　第五節 資金籌措

第十三章 項目的經濟效益分析

　　第一節 評價依據

　　1、遵循的有關法規

　　(1)企業財務通則;

　　(2)增值稅、所得稅及其他有關稅務法規;

　　(3)本項目財務評價依據國家發展改革委、建設部聯合發布的《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版)規定的評價原則與評價方法進行，并根據項目實際情況進行評價。評價中采用動態與靜態分析相結合，以動態分析為主;

　　(4)投資項目經濟評估指南;

　　(5)其他有關法規文件及相關資料。

　　2、基礎數據和說明

　　(1)本項目按一次建成投入運營的模式進行各項財務指標計算;財務評價僅對本項目的效益進行評價;

　　(2)項目計算期10年;

　　(3)分析過程不考慮物價變化因素的影響;

　　(4)項目經營收入、燃料動力等主要成本數據為現今市場價格初步估算;

　　(5)基本貼現率采用行業基本貼現率為8.00%;

　　第二節 營業收入及稅金測算

　　第三節 成本費用測算

　　一、直接運營成本

　　三、期間費用

　　第四節 利潤測算

　　第五節 財務效益分析

　　一、財務凈現值FNPV

　　二、財務內部收益率FIRR

　　三、項目投資回收期Pt

　　四、總投資收益率ROI

　　第六節 項目敏感性分析

　　一、項目盈虧平衡分析

　　二、項目敏感性分析

　　第七節 財務評價結論

第十四章 項目的社會效益分析

　　第一節 風險因素分析及識別

　　第二節 風險估計及初始風險等級判斷

　　一、風險估計方法

　　二、單因素風險估計

　　三、單因素風險估計結論

　　第三節 項目的初始風險等級判斷

　　一、項目整體風險估計方法

　　二、初始社會穩定風險等級評判標準

　　三、風險評價結論

　　第四節 風險防范和化解措施

　　第五節 社會穩定應急預案

　　第六節 社會穩定風險分析結論及建議

第十五章 社會效益及風險

　　第一節 社會效益

　　一、影響區域內受項目影響的機構和人群的識別

　　1、對居民生活環境影響本項目的建設和運行期間都采取了足夠的環境保護措施，基本消除了項目對居民生活環境的負面影響。

　　2、對當地居民收入的影響項目的建設實施，增加了對地區建設材料和勞動力的需求，提高地區國內生產總值;項目投產后，將增加就業崗位，可以增加當地居民收入。

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　　二、社會影響效果分析

　　1、推動城鎮化產業的發展

　　2、提高住戶的人居水準

　　3、發展經濟，提升區域價值

　　第二節 社會適應性分析

　　一、項目利益相關者分析

　　二、利益相關者參與項目方案

　　三、互適性分析

　　第三節 項目風險分析及規避建議

　　一、規劃風險及防范措施

　　本項目在城市規劃方面的風險主要有規劃變更風險、規劃設計風險。黃埔區《總體規劃》中并未與現有基礎設施進行有效銜接，即使進行了部分銜接，也未提出有效的協調機制和措施以應對建設過程中出現的對接矛盾。

　　防范措施：

　　工程設計風險主要表現在項目的規劃設計是否滿足城市規劃要求，是否滿足規劃行政主管部門的規劃指標要求。本項目從前期策劃、概念性規劃到詳細規劃、單體設計等階段，均嚴格按照規劃要求進行設計，各項指標均滿足規劃主管部門的要求。同時，項目單位將隨時監督設計單位的設計過程，并依據規劃要求對設計成果進行初步審查，以保證將該風險化解……

　　二、資金風險及防范措施

　　三、自然及工程風險及防范措施

　　四、技術及設計風險及防范措施

　　五、合作方違約風險及防范措施

　　六、社會風險及防范措施

　　七、市場風險及防范措施

　　八、法律風險及防范措施

　　九、其他風險及防范措施

　　十、風險分析結論及防范措施

第十六章 建設項目可行性研究結論及建議

　　第一節 建設項目可行性研究結論

　　一、擬建方案建設條件的可行性結論

　　二、資金安排合理性的可行性結論

　　三、經濟效益的可行性結論

　　四、社會效益的可行性結論

　　五、環境影響的可行性結論

　　六、研究結論總述

　　第二節 建設項目可行性研究建議

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