加快發展健康產業尤其是養老服務業是應對人口老齡化、保障和改善民生的重要舉措，對促進社會和諧，推動經濟社會持續健康發展具有重要意義。我國一直重視養老服務業的發展。近年來隨著養老產業的不斷發展，養老方面的政策文件的制定與落實雙雙提高，凸顯出社會承擔養老緊迫責任。過去一兩年養老產業的政策內容，放管服等熱點不斷。尚普華泰《國際廣場項目可行性研究報告》提到，近5年來，我國養老產業政策內容在框架體系不斷完善的基礎上，逐漸走向多元化、精細化、落地化發展，熱度與執行力度雙遞增。

第一章 總論

　　第一節 項目背景

　　一、簡要說明

　　項目名稱

　　貴州某國際廣場項目

　　項目性質

　　新建

　　發展目標

　　《國際廣場項目可行性研究報告》提到，作為門戶新城，合理整合區域內已有城市資源，最大化的挖掘其價值，遵從黨和政府發展幸福產業和養老事業的愿景，依托本項目富集的旅游、文化和山水人文資源，面向老人實施全生命周期健康生活管理，以“住養結合，食養結合，游養結合，醫養結合，修養結合，勞養結合，學養結合，樂為結合”構建的“樂共體”和“醫共體”。作為凱里西南門戶新地標，以完善的生活配套，培育一座可持續發展、獨具魅力的新城。

國際廣場項目可行性研究報告

　　建設規模

　　項目擬內容分為兩大部分，一是***國際養老項目，規劃用地面積***m2，約***畝?？偨ㄖ娣e***m2;其中計容總建筑面積：***m2(老年公寓面積532247.26 m2，商業面積***m2;

　　二是地塊E(***)，規劃用地面積為***m2，約***畝。總建筑面積為***m2，其中計容總建筑面積***m2，不計容總建筑面積為*** m2，容積率0.47，建筑密度18.16%，綠地率***%，停車位***個，最高建筑高度***米。

　　總投資：***萬元

　　資金來源：政策性銀行貸款及企業自籌，其中國家政策性銀行貸款占***%，約***萬元;企業自籌占***%，約***萬元。

　　二、承辦單位

　　三、可行性研究報告編制依據

　　四、編制可行性研究報告原則及主要內容

　　五、項目提出的理由與過程

　　第二節 項目概況

　　一、擬建地點

　　圖表 1：項目區域位置圖

　　圖表 2項目區域位置圖

　　二、建設內容

　　項目主要建設內容包括：養老公寓、商業、非遺物質文化博覽園、商場、綜合樓、民宿旅館、幼兒園以及E地塊新增幼兒園及小學等建安工程、區域內道路、綠化、電力、消防、環保、照明、給排水等其他配套設施。具體建設內容如下：

　　圖表 3：項目建設內容及規模一覽表

　　項目單位現指標數值備注

　　總用地面積

　　其中建設用地面積

　　代征市政道路面積

　　總建筑基底面積

　　總建筑面積

　　計入容積率面積

　　其中養老公寓面積

　　商業面積

　　非遺物質文化博覽園商業面積

　　商場(A1地塊2#)

　　觀景塔m2

　　獨立汽車庫m2

　　老年服務設施面積m2

　　其中消控中心m2

　　m2

　　m2

　　m2

　　m2

　　m2

　　m2

　　m2

　　m2

　　m2

　　m2

　　m2

　　m2

　　m2

　　m2

　　m2

　　m2

　　托老所m2

　　不計入容積率面積m2

　　其中地下停車場面積m2

　　半地下室面積m2

　　自行車庫面積m2

　　設備用房m2

　　儲藏室m2

　　架空層m2

　　人防面積m2

　　總套數套

　　最高建筑高度m

　　最大建筑層數地上層

　　地下層

　　容積率-

　　建筑密度%

　　綠地率%

　　停車位個

　　其中地上停車位個

　　半地下停車位個

　　地下停車位個

　　停車位面積m2

　　圖表 4：地塊E建設內容及規模一覽表

　　項目單位現指標數值備注

　　總用地面積m2

　　總建筑基底面積m2

　　總建筑面積m2

　　容積率

　　建筑密度%

　　綠地率%

　　停車位個

　　三、主要經濟技術指標

　　圖表 5：項目總體指標匯總表

　　序號指標名稱單位指標備注

　　1建設規模

　　1.1用地面積平方米

　　1.2總建筑面積平方米

　　2勞動定員人

　　2.1管理人員人

　　2.2服務人員人

　　2.3營銷人員人

　　3總投資萬元

　　3.1設備購置費萬元

　　3.2建筑工程費萬元

　　3.3工程建設其他費用萬元

　　3.4預備費用萬元

　　3.5開發費用萬元

　　4財務內部收益率%

　　%

　　5投資回收期年

　　年

　　6財務凈現值萬元

　　萬元

　　第三節 問題與建議

　　第二章 項目建設背景及必要性

　　第一節 項目建設背景

　　一、國家對養老領域的相關政策、規劃

　　二、貴州省、凱里市對于文化、旅游的相關政策、規劃

　　三、本項目與有關政策規劃符合性分析

　　《國際廣場項目可行性研究報告》提到，本項目遵循國家有關政策及貴州省、凱里市國民經濟和社會發展、養老、文化、等十三五規劃及鼓勵政策。依托貴州省黔東南州文化資源，大力發展旅游業，同時，項目將圍繞醫養和旅游兩大產業進行相關產業配套，構建優勢產業化集群，充分發揮“醫養+旅游”的互促效能及協同效應，放大醫養產業和旅游產業對區域經濟和社會發展的帶動作用。

　　《國際廣場項目可行性研究報告》提到，在國家政策、規劃支持的大背景下，我國文化產業、旅游業及養老產業將出現新一輪的發展，在未來5 至10 年內處于快速發展的上升期。本項目在行業定位上積極響應了政府對社會產業經濟結構的調整需求，項目的建成將為進一步提升貴州省凱里市的城市窗口形象做出創造性貢獻。

　　第二節 項目建設的必要性

　　一、項目建設響應了國家鼓勵社會資本進入養老領域的號召

　　二、經濟開發區城市化進程的需要

　　第三章 區域概況及城市規劃

　　第一節 區域概況

　　一、凱里市概況

　　二、凱里歷史沿革

　　三、凱里社會經濟概況

　　第二節 城市規劃

　　第三節 項目優勢分析

　　一、投資環境優越，享有豐厚的政策優勢

　　二、區位優勢明顯，發展潛力巨大

　　三、交通便捷，城市功能完善

　　四、具有豐厚的自然資源

　　第四章 場址選擇

　　第一節 場址現狀

　　一、地點與地理位置

　　二、場址土地權屬類別及占地面積

　　第二節 場址條件

　　一、地形、地貌條件

　　二、地質構造

　　三、底層巖性

　　四、不良地質特征

　　五、地震效應評價

　　六、自然條件

　　七、防洪、防潮設施條件

　　八、基礎及配套設施條件

　　九、施工條件

　　第五章 規劃總則

　　第一節 規劃編制依據

　　第二節 指導思想和原則

　　一、指導思想及規劃理念

　　二、規劃原則

　　第三節 規劃定位與目標

　　一、規劃定位

　　1、形象之窗

　　2、復合社區

　　3、生態家園

　　4、幸福公社

　　二、發展目標

　　第四節 規劃布局

　　一、總體戰略構思

　　二、總體布局特點

　　三、廣場建設比選方案綜述

　　四、項目建設方案

　　1、建筑方案

　　2、道路交通規劃方案

　　3、輔助工程設計

　　第五節 綠地景觀系統規劃

　　一、綠地系統

　　二、種植風格

　　三、植物色彩

　　第六章 節能設計

　　第一節 設計依據

　　第二節 節能措施

　　一、建筑布局力求確保自然采光及通風

　　二、建筑單體節能設計

　　三、節水與水資源利用

　　四、建筑照明節能設計

　　五、可再生能源利用

　　六、節材及材料資源利用

　　第七章 環境影響評價

　　第一節 編制依據

　　第二節 項目場址環境現狀及保護措施

　　一、環境空氣功能區劃

　　二、環境保護措施

　　三、環境影響評價

　　第八章 勞動安全衛生消防

　　一、設計依據

　　二、危害因素及危害程度分析

　　三、安全設施

　　第九章 組織機構與人力資源配置

　　一、組織機構

　　二、項目人員配置

　　三、項目管理制度

　　第十章 項目實施進度

　　一、建設管理

　　二、項目實施進度安排

　　三、項目實施進度表

　　第十一章 工程招投標

　　第十二章 項目總投資額及資金籌措

　　第一節 投資估算依據和說明

　　一、估算范圍

　　二、估算依據

　　三、編制說明

　　第二節 項目總投資估算

　　一、建設投資費用

　　項目預計建設投資費用合計****萬元，其中建筑工程費用****萬元，設備購置及安裝工程費****萬元，其他費用****萬元，具體費用情況如下：

　　圖表 31：項目建設投資估算表

　　序號項目或費用名稱估算金額(萬元)合計

　　(萬元)

　　建筑工程費設備購置及安裝工程費其他費用

　　一建設投資

　　(一)工程費用

　　A建筑安裝工程

　　1暢達國際養老項目

　　1.1建筑工程

　　1.1.1地上部分

　　1.1.2地下部分

　　1.2安裝工程

　　1.2.1給排水工程

　　1.2.2消防工程

　　1.2.3變配電(含柴油發電機組)

　　1.2.4電氣照明工程

　　1.2.5弱電工程

　　1.2.6暖通空調系統

　　1.2.7電梯

　　2地塊E

　　2.1建筑工程

　　2.1.1地上部分

　　2.1.2地下部分

　　2.2安裝工程

　　2.2.1給排水工程

　　2.2.2消防工程

　　2.2.3變配電

　　2.2.4電氣照明工程

　　2.2.5弱電系統

　　2.2.6暖通空調系統

　　B室外配套工程

　　1道路及室外場地

　　2景觀綠化

　　3室外管線工程及其他配套

　　(二)工程建設其他費用

　　1土地費用

　　1.1土地使用權出讓金

　　2建設單位管理費

　　3工程建設監理費

　　4可行性研究費

　　5工程勘察費

　　6工程設計費

　　7環境影響評價費

　　8場地準備及臨時設施費

　　9城市基礎設施配套費

　　10招標代理服務費

　　11造價咨詢服務費

　　(三)預備費

　　1接班預備費

　　二、項目開發費用

　　經估算，項目開發費用合計****萬元，詳 見下表：

　　圖表 32：項目開發費用估算表

　　序號開發費用數據(萬元)

　　1管理費用

　　2財務費用

　　3銷售費用

　　4合計

　　三、總投資估算

　　項目總投資****萬元，其中：建設投資****萬元，開發費用****萬元，具體如下：

　　圖表 33：項目總投資估算表

　　序號費用名稱投資額

　　(萬元)占項目投入總資金的比例(%)

　　1建設投資

　　1.1工程費用

　　1.2工程建設其他費用

　　1.3預備費用

　　2開發費用

　　3項目總投資(1+2)

　　第三節 資金籌措

　　要保證本項目建設按計劃完成，首先應落實資金計劃籌措。具體措施如下：

　　1、及時準確編報項目資金使用計劃。

　　2、切實做好項目年度資金計劃的落實工作。

　　3、項目資金計劃落實后，及時劃撥到專用基建賬戶。

　　本項目總投資****萬元，項目所需資金****萬元申請國家政策性銀行貸款，****萬元由企業自籌解決。

　　第十三章 項目的經濟效益分析

　　第一節 評價依據

　　一、遵循的有關法規

　　二、基礎數據和說明

　　第二節 營業收入及稅金測算

　　第三節 成本費用測算

　　經測算，項目運營后，預計總成本費用為****萬元，總成本費用采用分項詳細估算法估算，詳見下表：

　　圖表 34：出售產品總成本估算表

　　單位：萬元

　　序號項 目合計T+1T+2T+3T+4

　　1銷售產品總成本費用

　　1.1開發成本

　　1.2開發費用

　　1.2.1管理費用

　　1.2.2銷售費用

　　1.2.3建設期財務費用

　　1.2.4運營期財務費用

　　第四節 利潤測算

　　第五節 財務效益分析

　　一、財務內部收益率FIRR

　　財務內部收益率(FIRR)系指能使項目在計算期內凈現金流量現值累計等于零時的折現率，即FIRR作為折現率使下式成立：

　　式中：CI——現金流入量;

　　CO——現金流出量;

　　(CI-CO)t——第t年的凈現金流量;

　　n——計算期。

　　經對項目投資現金流量表進行分析計算，所得稅前項目投資財務內部收益率為****，所得稅后項目投資財務內部收益率為****。

　　二、財務凈現值FNPV

　　財務凈現值系指按設定的折現率(一般采用基準收益率ic)計算的項目計算期內凈現金流量的現值之和，可按下式計算：

　　式中：ic——設定的折現率(同基準收益率)，本項目為10%。

　　經計算，所得稅前項目投資財務凈現值****萬元，所得稅后項目投資財務凈現值****萬元，均大于零。

　　三、項目投資回收期Pt

　　項目投資回收期系指以項目的凈收益回收項目投資所需要的時間，一般以年為單位。項目投資回收期宜從項目建設開始年算起。項目投資回收期可采用下式計算：

　　式中：T——各年累計凈現金流量首次為正值或零的年數。

　　經計算，所得稅前項目投資回收期為****年(含建設期)，所得稅后項目靜態投資回收期為****年(含建設期)。

　　第六節 財務評價結論

　　經測算，所得稅前項目投資財務內部收益率為****%，所得稅后項目投資財務內部收益率為****%;所得稅前項目投資財務凈現值****萬元，所得稅后項目投資財務凈現值****萬元，均大于零;所得稅前項目投資回收期為3.69年(含建設期)，所得稅后項目靜態投資回收期為6.01年(含建設期)，表明項目投資回收較快，項目抗風險能力較強。

　　圖表 36：項目總體指標匯總表

　　序號指標名稱單位指標備注

　　1建設規模

　　1.1用地面積平方米

　　1.2總建筑面積平方米

　　2勞動定員人

　　2.1管理人員人

　　2.2服務人員人

　　2.3營銷人員人

　　3總投資萬元

　　3.1設備購置費萬元

　　3.2建筑工程費萬元

　　3.3工程建設其他費用萬元

　　3.4預備費用萬元

　　3.5開發費用萬元

　　4財務內部收益率%

　　%

　　5投資回收期年

　　年

　　6財務凈現值萬元

　　萬元

　　以上均說明項目具有良好的經濟效果，能夠在較短的時間內收入全部投資，項目是可行的。

　　第十四章 社會效益及風險分析

　　第十五章 環境效益分析

　　第十六章 建設項目可行性研究結論及建議

　　《國際廣場項目可行性研究報告》提到，加快發展健康產業尤其是養老服務業是應對人口老齡化、保障和改善民生的重要舉措，對促進社會和諧，推動經濟社會持續健康發展具有重要意義。近年來隨著養老產業的不斷發展，養老方面的政策文件的制定與落實雙雙提高，凸顯出社會承擔養老緊迫責任。過去一兩年養老產業的政策內容，放管服等熱點不斷。近5年來，我國養老產業政策內容在框架體系不斷完善的基礎上，逐漸走向多元化、精細化、落地化發展，熱度與執行力度雙遞增。2018年3月，國務院總理李克強在第十三屆全國人民代表大會第一次會議上提出《報告》指出：支持社會力量增加醫療、養老、教育、文化、體育等服務供給;推進醫養結合，提高養老院服務質量。

　　本項目開發的將極大地增強區域的養老、居住、交通、旅游、文化等綜合功能，緩解交通壓力，完善城市功能、優化道路布局結構，創建良好生態環境，完備各項配套設施及市政基礎設施。項目的實施，既符合國情、州情，市情，又具有地方特色。同時，本項目堅持保護開發并舉、保護優先的原則，從而達到經濟效益、生態效益和社會效益的完美統一。

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