第一節 項目基本情況

　　一、項目名稱

　　二、項目單位

　　三、建設地點

　　四、項目定位

　　圖表 2：對標案例價格區間

　　項目名稱表單均價(元/平米)主力總價(萬元/套)

　　榮盛名邸

　　保利拉菲公館

　　榮盛泰享嘉府

　　恒大悅府

　　圖表 3：項目價格定位

　　項目名稱項目地塊(元/平方米)

　　高層

　　小高層

　　洋房

　　五、項目建設規模

　　圖表 4：項目地塊規劃條件

　　項目規定指標

　　用地位置

　　總用地面積

　　用地性質

　　容積率

　　建筑密度

　　綠地率

　　圖表 5：項目地塊技術經濟指標一覽表

　　序號項目數值單位備注

　　1總用地面積 畝

　　2總建筑面積平方米

　　地上建筑面積平方米

　　其中住宅 平方米

　　高層平方米105平米，4單元，每單元2戶，30層，8棟

　　小高層平方米120平米，4單元，每單元2戶，18層，5棟

　　洋房平方米135平米，2單元，每單元2戶，8層，2棟

　　公共服務設施平方米

　　物業管理用房平方米住宅面積的千分之二

　　居民委員會 平方米千人50平米

　　老年活動室平方米千人80平米

　　文化活動室平方米千人30平米

　　社區服務站平方米千人30平米

　　衛生服務站平方米千人30平米

　　治安聯防站平方米千人5平米

　　商業配套平方米

　　幼兒園平方米5000人小區配建6-8班規模幼兒園

　　游泳健身配套平方米標準游泳館+健身房

　　餐飲娛樂配套平方米人口數，12小時營業時間，平均每小時換臺1次

　　商超商鋪配套平方米每人1.5平米

　　地下建筑面積平方米高層及小高層有地下，地下兩層

　　其中地下車庫平方米

　　人防、設備用房平方米

　　3控制高度 米

　　4容積率

　　5綠化綠化率 %

　　綠地面積 平方米

　　6道路及硬化硬化率 %

　　道路及硬化面積 平方米

　　7建筑密度%

　　8戶數 戶

　　9人口人2.5人/戶

　　10機動車停車位 個按照戶數1:1配置

　　其中地上 個25平方米/個

　　地下車庫 個35平方米/個

　　11非機動車停車位 個按照戶數1:2配置，全部地上，1.5平方米/個

　　六、項目周期

　　七、項目總投資及資金籌措

　　圖表 7：項目地塊總投資一覽表

　　序號 項目 費用(萬元) 占總投資比例 占建設投資比例

　　一 工程建設費用 65.52%65.52%

　　1 主體工程 63.25%63.25%

　　1.1 住宅 55.97%55.97%

　　1.2 商業配套 4.01%4.01%

　　1.3 公共服務設施 0.44%0.44%

　　1.4 地下部分 2.84%2.84%

　　2 室外工程 2.27%2.27%

　　二 工程建設其他費用 32.31%32.31%

　　1 建設用地費 25.77%

　　2 工程管理費 6.55%

　　三 預備費用 2.16%2.16%

　　項目總投資100.00%

　　其中 自籌 30.27%

　　貸款 12.36%

　　銷售收入再投入 57.37%

　　八、項目經濟效益分析

　　圖表 10：項目地塊財務指標匯總

　　序號指標單位指標備注

　　1總投資萬元

　　1.1資本金萬元

　　1.2貸款萬元

　　1.2銷售再投入萬元

　　2總建筑面積平方米

　　2.1住宅平方米

　　2.2公共服務設施平方米

　　2.3商業配套平方米

　　2.4地下建筑面積平方米

　　2收入萬元

　　2.1住宅銷售收入萬元 銷售期累計

　　2.2商業配套出租萬元 銷售期累計

　　3利潤總額萬元 銷售期累計

　　4稅金及附加萬元 銷售期累計

　　5總成本費用萬元 銷售期累計

　　6財務內部收益率% 稅后

　　7財務凈現值萬元 稅后

　　8靜態投資回收期年 稅后

　　9動態投資回收期年 稅后

　　10投資凈利潤率% 年化

　　11銷售凈利潤率% 年化

　　九、投資價值研究結論

　　第二節 編制依據及研究范圍

　　一、編制依據

　　二、編制原則

　　三、編制范圍

　　第二章 項目建設背景分析

　　第一節 政策背景

　　《土地管理法》

　　2019年8月，十三屆全國人大常委會表決通過關于修改《土地管理法》的決定，明確集體經營性建設用地入市條件：第一，入市的土地要符合規劃，必須是工業或者商業等經營性用途;第二，必須要經過依法登記;第三，在每年的土地利用年度計劃中要做出安排;第四，即使獲得了集體經營性建設用地的使用權之后的土地權利人也要按原來規劃的用途使用土地。

　　《關于開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》

　　2019年5月，中國銀保監會開展“鞏固治亂象成果，促進合規建設”工作，防范表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資;未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資;個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房;資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場;并購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產開發。

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　　第二節 經濟背景

　　2019年，全年國內生產總值990865億元，比上年增長6.1%。其中，第一產業增加值70467億元，增長3.1%;第二產業增加值386165億元，增長5.7%;第三產業增加值534233億元，增長6.9%。第一產業增加值占國內生產總值比重為7.1%，第二產業增加值比重為39.0%，第三產業增加值比重為53.9%。

　　圖表 12：2015-2019年國內生產總值及增長率

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　　第三節 社會背景

　　第四節 行業背景

　　第三章 項目產品市場分析

　　第一節 國內房地產市場環境分析

　　一、銷售面積大幅下滑，資金回款受影響較大

　　銷售面積下滑近四成，金額下滑超三成，銷售均價仍實現提升。1-2月商品房銷售面積同比-39.9%，增速較去年12月下降42.6pct;1-2月商品房銷售金額同比-35.9%，增速較去年12月下降37.1pct。1-2月住宅銷售均價9611元/平，同比增加7.4%，增速較去年12月增長0.2pct。

　　圖表 20：住宅單月銷售面積(萬平)

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　　二、土地成交下滑明顯，導致房地產投資下行

　　三、房住不炒基調不變，充裕流動性帶來融資改善

　　四、城市群發展差異性凸顯，分化行情蘊含結構機會

　　第二節 河北省房地產市場環境分析

　　一、商品房市場回溫，市場環境趨于明朗

　　二、龍頭房企穩定增長，萬科銷售金額位居首位

　　三、政策環境穩字當頭，房企核心力競爭更加多元化

　　第三節 滄州市房地產市場環境分析

　　一、房地產開發市場運行情況

　　二、當前房地產開發業運行中存在的問題

　　三、滄州市房地產開發業發展方向

　　第四章 滄州渤海新區中捷高新區上位規劃分析

　　第一節 基本概況

　　第二節 規劃范圍及用地規模

　　第三節 總體發展目標

　　第四節 規劃結構與功能布局

　　第五章 滄州市及渤海新區中捷高新區住宅市場供給端研究

　　第一節 區域住宅供給概況

　　一、土地出讓情況

　　二、土地掛牌情況

　　三、土地成交情況

　　四、2019年滄州房地產市場獲預售證項目情況

　　五、2019年滄州新入市項目情況

　　第二節 區域重點對標案例概況

　　一、榮盛名邸

　　二、保利拉菲公館

　　三、榮盛泰享嘉府

　　四、恒大悅府

　　第三節 對標案例特征分析

　　一、體量分析

　　二、供求關系

　　三、產品特征

　　四、營銷賣點

　　五、去化情況

　　第四節 項目建議

　　第六章 區位條件分析

　　第一節 項目選址

　　一、項目地點

　　二、項目區位條件

　　三、交通條件

　　四、基礎設施條件

　　第二節 項目選址合理性分析

地產項目可行性研究報告

　　第七章 項目定位分析

　　第一節 客群定位

　　一、客群區域定位

　　二、客群購房意圖定位

　　第二節 產品定位

　　一、建筑形態

　　二、戶型面積

　　三、裝修標準

　　第三節 價格定位

　　一、銷售價格

　　二、商業出租

　　三、物業價格

　　四、車位價格

　　第八章 項目建設方案

　　第一節 項目設計理念

　　第二節 項目建設內容

　　圖表 75：項目地塊規劃條件

　　項目規定指標

　　用地位置

　　總用地面積

　　用地性質

　　容積率

　　建筑密度

　　綠地率

　　圖表 76：項目地塊技術經濟指標一覽表

　　序號項目數值單位備注

　　1總用地面積 畝

　　2總建筑面積 平方米

　　地上建筑面積平方米

　　其中住宅平方米

　　高層平方米105平米，4單元，每單元2戶，30層，8棟

　　小高層 平方米120平米，4單元，每單元2戶，18層，5棟

　　洋房 平方米135平米，2單元，每單元2戶，8層，2棟

　　公共服務設施 平方米

　　物業管理用房 平方米住宅面積的千分之二

　　居民委員會 平方米千人50平米

　　老年活動室 平方米千人80平米

　　文化活動室 平方米千人30平米

　　社區服務站 平方米千人30平米

　　衛生服務站 平方米千人30平米

　　治安聯防站 平方米千人5平米

　　商業配套 平方米

　　幼兒園 平方米5000人小區配建6-8班規模幼兒園

　　游泳健身配套 平方米標準游泳館+健身房

　　餐飲娛樂配套 平方米人口數，12小時營業時間，平均每小時換臺1次

　　商超商鋪配套 平方米每人1.5平米

　　地下建筑面積 平方米高層及小高層有地下，地下兩層

　　其中地下車庫 平方米

　　人防、設備用房 平方米

　　3控制高度 米

　　4容積率

　　5綠化綠化率 %

　　綠地面積 平方米

　　6道路及硬化硬化率 %

　　道路及硬化面積 平方米

　　7建筑密度 %

　　8戶數 戶

　　9人口 人2.5人/戶

　　10機動車停車位 個按照戶數1:1配置

　　其中地上 個25平方米/個

　　地下車庫 個35平方米/個

　　11非機動車停車位 個按照戶數1:2配置，全部地上，1.5平方米/個

　　第九章 項目周期計劃及銷售計劃

　　第一節 項目周期計劃

　　一、項目施工組織措施

　　二、項目實施進度

　　圖表 77：項目進度計劃表

　　項目2020年2021年2022年2023年

　　下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年

　　項目前期審批

　　地基與基礎工程

　　主體結構

　　安裝裝修工程

　　室外工程

　　竣工驗收

　　第二節 銷售方案

　　一、銷售計劃

　　圖表 78：項目建設及去化進度計劃表

　　項目2020年2021年2022年2023年2024年2025年

　　下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年

　　項目前期審批

　　地基與基礎工程

　　主體結構

　　安裝裝修工程

　　室外工程

　　竣工驗收

　　去化進度

　　二、銷售方式

　　第十章 項目投資估算

　　第一節 估算范圍

　　第二節 投資估算依據

　　第三節 投資估算

　　一、工程建設直接費用

　　二、工程建設其他費用

　　三、預備費用

　　四、項目總投資估算

　　圖表 81：項目地塊總投資一覽表

　　序號 項目 費用(萬元) 占總投資比例 占建設投資比例

　　一 工程建設費用

　　1 主體工程

　　1.1 住宅

　　1.2 商業配套

　　1.3 公共服務設施

　　1.4 地下部分

　　2 室外工程

　　二 工程建設其他費用

　　1 建設用地費

　　2 工程管理費

　　三 預備費用

　　項目總投資

　　其中 自籌

　　貸款

　　銷售收入再投入

　　圖表 82：項目地塊單位開發成本

　　序號 項目 費用(萬元) 面積(平方米) 單價(元/平方米)

　　一 工程建設費用

　　其中1 主體工程

　　其中 1.1 住宅

　　其中 1.1.1 土建工程

　　1.1.2 安裝工程

　　1.1.3 裝修工程

　　1.2 商業配套

　　1.3 公共服務設施

　　1.4 地下部分

　　2 室外工程

　　二 工程建設其他費用

　　其中1 建設用地費

　　2 工程管理費

　　三 預備費用

　　合計 項目總投資

　　五、資金籌措

　　第十一章 項目經濟效益分析

　　第一節 評價依據

　　一、遵循的有關法規

　　二、基礎數據和說明

　　第二節 項目財務數據

　　一、銷售收入

　　二、銷售和管理成本

　　三、利潤測算

　　四、財務評價指標

　　五、財務分析結論

　　圖表 89：項目地塊財務指標匯總

　　序號指標單位指標備注

　　1總投資萬元

　　1.1資本金萬元

　　1.2貸款萬元

　　1.2銷售再投入萬元

　　2總建筑面積平方米

　　2.1住宅平方米

　　2.2公共服務設施平方米

　　2.3商業配套平方米

　　2.4地下建筑面積平方米

　　2收入萬元

　　2.1住宅銷售收入萬元 銷售期累計

　　2.2商業配套出租萬元 銷售期累計

　　3利潤總額萬元 銷售期累計

　　4稅金及附加萬元 銷售期累計

　　5總成本費用萬元 銷售期累計

　　6財務內部收益率% 稅后

　　7財務凈現值萬元 稅后

　　8靜態投資回收期年 稅后

　　9動態投資回收期年 稅后

　　10投資凈利潤率% 年化

　　11銷售凈利潤率% 年化

　　第十二章 項目風險分析及控制措施

　　第一節 項目風險分析及規避建議

　　一、規劃風險及防范措施

　　二、資金風險及防范措施

　　三、自然及工程風險及防范措施

　　四、技術及設計風險及防范措施

　　五、合作方違約風險及防范措施

　　六、社會風險及防范措施

　　七、市場風險及防范措施

　　八、法律風險及防范措施

　　九、風險分析結論及防范措施

　　第十三章 結論及建議

　　第一節 可行性研究結論

　　一、地塊研究結論

　　二、投資價值研究結論

　　第二節 可行性研究建議

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