中國是在經濟欠發達的情況下進入老齡化社會的，如此低的經濟發展水平，要承受如此高程度的人口老齡化，決定了我國不能像西方國家那樣由政府包辦社會養老福利事業。這就需要開辟出一條養老職能社會化的道路，以緩解政府財政壓力。本項目建設的醫療康復養老中心，構筑社會化養老服務與醫療一體化體系，正是適應了這一要求，同時也為體制轉軌和結構轉型營造了一個更加寬松的環境，為維護社會穩定、緩解社會矛盾提供了有效的保障。

　　《某康養中心項目可行性研究報告》指出，安徽地區近年來老齡化問題持續嚴重，65歲以上老人已經超過總人口的13%，即將趕超“紅線”，醫療服務機構與養老服務機構已經不能支撐巨大的老齡團體，很多老人的健康及養老地點需要解決，隨著黨中央、國務院發出構建和諧社會的號召，關注和解決老齡人口的生活需要是構建和諧社會的重要組成部分。尊老愛幼是我們中華民族的優良傳統，本項目將為當地及周邊老年人提供一個“健康醫療、老有所養、老有所樂”的場所，不僅使老年人晚年的健康安全問題得到保障，更使他們的生活豐富多彩、快樂幸福，這也是推動老年人權益保障工作順利進行的基石，對構建和諧社會起到積極的促進作用。

康養中心項目

第一章 項目概況

　　第一節 項目基本情況

　　一、項目名稱

　　安徽某康養中心項目

　　二、項目性質

　　三、項目建設單位

　　四、項目建設地址

　　五、項目建設周期

　　六、項目建設內容及規模

　　本項目為現有物業改建工程，項目物業包括八塊區域，面積合計****㎡。其中1#樓1-10層共*****㎡;2#樓1-10層共*****㎡;……。項目規劃將上述物業打造成醫養結合的智能康養項目。項目建成后可為周邊區域約3000多名中老年人提供康復療養、休閑養生、健康養老服務。

　　項目規劃建設分為養老公寓、中醫康養中心、老年活動中心等設施，總用地面積約為*****㎡。項目具體建設內容與建設面積見下表：

　　七、項目定位

　　第二節 項目主要研究結論

　　一、項目資金安排合理

　　項目估算總投資為*****萬元，其中：工程費用*****萬元，工程建設其他費用*****萬元，預備費用****萬元，建設期利息****萬元，流動資金****萬元。

　　二、項目經濟效益

　　該項目所得稅后財務凈現值為*****萬元，所得稅后財務內部收益率為**%，高于行業基準收益率。投資靜態回收期(稅后)為**年，投資動態回收期(稅后)為**年，說明項目的盈利能力較好。

　　計算期內各年經營活動現金流入均大于現金流出;從經營活動、投資活動、籌資活動全部凈現金流量看，營運期各年現金流入均大于現金流出，累計盈余資金逐年增加，項目具備財務生存能力。從不確定性分析來看和敏感性分析來看，項目具有較強的抗風險能力。綜上所述，該項目在財務上是可行的。

　　三、項目社會效益

　　四、項目風險控制問題

　　第三節 可行性研究報告的編制依據

　　一、編制依據

　　1、《2020年政府工作報告》

　　2、《智慧健康養老產品及服務推廣目錄(2018年版)》(工信部聯電子函〔2018〕269號)

　　3、《國務院辦公廳關于制定和實施老年人照顧服務項目的意見》

　　4、《國務院辦公廳關于支持社會力量提供多層次多樣化醫療服務的意見》

　　5、《國務院關于印發“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃的通知》

　　6、《國務院關于印發“十三五”衛生與健康規劃的通知》

　　7、《國務院辦公廳關于全面放開養老服務市場提升養老服務質量的若干意見》

　　8、《關于新增部分醫療康復項目納入基本醫療保障支付范圍的通知》

　　9、《全國醫療衛生服務體系規劃綱要(2015—2020年)》

　　10、《關于進一步激發社會領域投資活力的實施意見》

　　11、《安徽省構建多層次養老服務體系(2018-2020年)行動計劃》

　　12、《安徽省“十三五”衛生與健康規劃》

　　13、《投資項目可行性研究指南》

　　14、安徽省土地、交通、水利、農業等其它相關規劃

　　15、由國家頒布的建設項目可行性研究及經濟評價的有關規定

　　二、編制原則

　　三、編制范圍

第二章 項目建設背景及必要性

　　第一節 項目建設背景

　　一、政策背景

　　1、國家政策

　　《2020年政府工作報告》

　　2020年5月22日，國務院總理李克強在第十三屆全國人民代表大會第三次會議上發表了《2020年政府工作報告》。

　　《報告》提出，要推動消費回升。通過穩就業促增收保民生，提高居民消費意愿和能力。支持餐飲、商場、文化、旅游、家政等生活服務業恢復發展，推動線上線下融合。發展養老、托幼服務。發展大健康產業。

　　《國務院辦公廳關于推進養老服務發展的意見》(國辦發〔2019〕5號)

　　2019年4月，國務院辦公廳印發了《關于推進養老服務發展的意見》?！兑庖姟诽岢觯С逐B老機構規模化、連鎖化發展。支持在養老服務領域著力打造一批具有影響力和競爭力的養老服務商標品牌，對養老服務商標品牌依法加強保護。

　　實施“互聯網+養老”行動。持續推動智慧健康養老產業發展，拓展信息技術在養老領域的應用，制定智慧健康養老產品及服務推廣目錄，開展智慧健康養老應用試點示范。促進人工智能、物聯網、云計算、大數據等新一代信息技術和智能硬件等產品在養老服務領域深度應用。在全國建設一批“智慧養老院”，推廣物聯網和遠程智能安防監控技術，實現24小時安全自動值守，降低老年人意外風險，改善服務體驗。

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　　2、地方政策

　　《安徽省人民政府辦公廳關于印發加快發展智慧養老若干政策的通知》(皖政辦〔2019〕20號)

　　2019年6月，安徽省人民政府辦公廳印發了《加快發展智慧養老若干政策》，提出實施智慧養老機構創建工程，支持各類主體新建智慧養老機構，引導已投入運營的養老機構創建智慧養老機構，2020年底前，全省建設50家省級示范智慧養老機構。對社會力量新建、改擴建的智慧養老機構床位，各地可在現行一次性建設補貼標準的基礎上提高30%予以補助。

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　　二、國民經濟與社會背景

　　三、安徽省經濟社會背景

　　第二節 項目建設必要性

　　一、項目建設是改善老年居住環境、促進構建和諧社會的需要

　　二、項目建設是適應人口老齡化發展、解決老人養老問題的需要

　　三、項目建設是帶動就業，提高當地人民身體素質的需要

第三章 項目市場發展分析

　　第一節 養老產業市場背景

　　一、我國老齡化程度將不斷加劇

　　我國目前已經處于老齡化社會。按聯合國標準：當一個地區60歲以上老人達到總人口的10%，或65歲老人占總人口的7%，該地區視為進入老齡化社會。我國1999年60歲以上人口已達到10.3%，標志著當年我國進入老齡化社會。受長期低生育率、不斷增長的人口預期壽命以及人口年齡動態累積效應的影響，從2015年到2060年，中國的人口年齡結構將呈現出老年人口規模迅速擴大、老年人口比重持續提高以及老齡化速度遠高于其他國家等顯著特征。截至2018年底，我國60周歲及以上老齡人口數達到2.49億，占總人口比重的17.9%，其中65周歲及以上老齡人口1.66億，占總人口比重的11.9%。我國的老齡化進程正以每年新增1000萬人的速度快速發展，預計2020年65歲及以上老年人口占比將達14%，整體步入深度老齡化社會。據世界衛生組織預測，到2050年，中國將有35%的人口超過60歲，成為世界上老齡化最嚴重的國家。

　　老齡人口在全國人口比重將在未來30年內加速上升。根據聯合國2017年的測算，我國60歲以上人口將在2055年左右達到最高峰，預計將達到約5.07億人，此數值將是2017年數值的近2.1倍。根據測算，同期我國人口可能正處于人口高峰后的下滑階段，預計總人口數量約13.2億人，屆時60歲以上人口占比將達到38.53%。老齡化問題將在未來幾十年間快速激化，2055年后，60歲以上人口占比將趨于穩態。

　　二、獨生子女群體贍養壓力凸顯

　　三、空巢老人在城市和農村都成為普遍現象，養老問題需要社會力量解決

　　四、首批中產退休在即，中高端養老需求將發力

　　第二節 全球養老產業市場經驗

　　一、日本：全方位養老產業融入社會各個細節

　　二、美國：發達的REITS體系幫助實現市場化養老

　　第三節 國內養老產業分析

　　一、養老資源總量不足

　　二、養老產業核心訴求——老有所依

　　“四二一”的家庭代際格局使得家庭養老壓力日益沉重。對于高齡老人以及失能、失智老人而言，家庭曰常養護更是一大難題。同時，城鎮化和國際化帶來的人員流動使得空巢老人的數量日益增多，對子女親自贍養提出了現實挑戰。

　　基于上述兩點事實，可以看出，養老產業中最核心的訴求在于老人們能夠得到及時、到位的照料和看護，老有所依。對于大多數老人而言，他們會希望能在自己熟悉的環境中生活，而另一方面，養老機構則能夠提供最全面的專業服務。根據不同的需求偏好和供給約束，產生了三大類核心養老訴求：居家養老、社區養老和養老機構。

　　按照項目針對的不同群體進行劃分，我國目前的養老服務機構可劃分為高端、中高端和中低端客戶三類，其各自的特點如下：

　　目前，優質公辦養老機構和高端養老地產一床難求，中低端公辦和私辦養老機構床位空置嚴重，盈利能力差。其背后原因有一是醫療服務難以跟上，由于中國傳統觀念影響，大多選擇進入養老機構多為高齡、空巢獨居老人，醫療服務是重要選擇;二是整體服務水平較低，專業化程度不夠，缺乏專業護理人才，依據3%機構養老和一位員工護理五位老人的占比，計算出養老從業人員有接近現有從業人員三倍以上的空缺。

　　三、會員制高端養老案例介紹

　　第四節 醫養結合市場分析

　　一、醫養結合概念及現狀

　　二、醫養結合市場分析

　　2017年，財政部、民政部、人社部聯合發布了《關于運用政府和社會資本合作模式支持養老服務業發展的實施意見》(財金〔2017〕86號)，提出重點引導和鼓勵社會資本立足保障型基本養老服務和改善型中端養老服務。數據統計，2017年我國醫養結合行業市場規模將達到5245億元，到2021年市場規模將達到11603億元。未來五年(2017-2021)年均復合增長率約為17.92%。

　　《意見》也鼓勵養老機構與醫療衛生機構、健康服務機構開展合作，支持打造“以健康管理為基礎、以養老服務為核心、以醫療服務為支撐”的全生命周期養老服務鏈，興建一批養老為主題，附加康養、體育健身、醫療、教育、文化娛樂、互聯網等現代服務業的“養老+”綜合新業態。

　　三、醫養結合發展優勢與劣勢分析

第四章 項目建設方案

　　第一節 項目定位

　　第二節 項目建設內容

　　第三節 項目規劃理念

　　一、規劃理念

　　二、景觀設計理念

　　三、建筑設計理念

　　第四節 項目規劃和設計

　　一、項目規劃原則

　　二、項目總體設計

　　三、公寓設計

　　四、單體設計

　　五、常規物業管理設計

　　六、色彩設計

　　七、立面設計

　　第五節 公輔工程

　　一、建筑電氣照明

　　二、給排水設計

　　三、采暖通風空調設計

　　四、消防項目設計

　　五、安全及監控設計

　　第六節 道路交通規劃

　　第七節 豎向設計

　　第八節 無障礙設計

第五章 項目運營方案

　　第一節 主要運營定位

　　第二節 項目整體運營規劃

　　一、縱向營銷

　　二、橫向營銷

　　三、打造全服務鏈平臺

　　第三節 盈利模式

第六章 環境保護

　　第一節 執行標準及排放標準

　　根據中華人民共和國環境保護法等有關法規，在項目實施過程中對排出的污染物應采取必要的措施，使之達到國家規定的標準。本項目環境保護工作接受當地環境保護部門的監督，采用的環境保護法規及標準為：

　　1、《中華人民共和國環境保護法》(2014年修訂);

　　2、《中華人民共和國環境影響評價法》(2002年修訂);

　　3、《中華人民共和國清潔生產促進法》(2012年修訂);

　　4、《中華人民共和國水污染防治法》(2008年修訂);

　　5、《中華人民共和國大氣污染防治法》(2015年修訂);

　　6、《中華人民共和國環境噪聲污染防治法》(1996年通過);

　　7、《中華人民共和國固體廢物污染環境防治法》(2015年修訂);

　　8、《建設項目環境保護管理條例》(1998年11月29日實施);

　　9、《建設項目環境影響評價分類管理名錄》(2015年修訂);

　　10、《環境影響評價公眾參與暫行辦法》(環發[2006]28號);

　　11、《環境影響評價技術導則總綱》(HJ2.1-2011);

　　12、《環境影響評價技術導則大氣環境》(HJ2.2-2008);

　　13、《環境影響評價技術導則聲環境》(HJ2.4-2009);

　　第二節 主要污染源、污染物及防治措施

　　一、項目建設期環境保護

　　二、項目運營期環境保護

　　隨著項目建成運行，伴隨而來的是廢水和生活垃圾的產生，如果不注意配套設施的建設，污水和垃圾將進一步加大對環境的污染，并將直接危及入園人健康。

　　本項目在設計中，根據《建設項目環境保護設計規范》的要求，嚴格按照“三同時”的原則，使本項目的各項指標達到環保方面的有關要求。

　　1、廢水

　　運營期廢水主要是生活污水，來源于入住人員及職工的生活用水、洗滌用水、洗浴用水、廁所用水及食堂用水、污水中主要含有CODcr、BOD5、SS、NH3-N、動植物油等污染因子。生產廢水和生活污水一起由污水處理站隔油、混凝沉淀、過濾、消毒等達到《污水綜合排放標準》(GB8978-1996)中的一級標準后排放。

　　2、廢氣

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　　第三節 環境保護措施

　　一、大氣保護規劃

　　二、水體保護

　　三、區域噪聲控制

　　四、園區環衛工作

　　五、森林資源保護

　　第四節 環境影響綜合評價

第七章 消防及安全方案

　　第一節 消防設施及方案

　　一、設計標準及規程

　　二、建筑

　　三、給水消防

　　四、電氣消防

　　五、防范措施

　　第二節 安全方案

　　一、規范和依據

　　二、安全措施

　　三、監控系統說明

第八章 節能方案分析

　　第一節 用能標準和節能規范

　　一、相關法律、法規、規劃和產業政策

　　1、《中華人民共和國節約能源法》(2016年修改);

　　2、《中華人民共和國可再生能源法》(2009年修訂);

　　3、《中華人民共和國電力法》(2015年修改);

　　4、《中華人民共和國建筑法》(2011年修正);

　　5、《中華人民共和國計量法》(2015修正);

　　6、《國務院關于加強節能工作的決定》(國發[2006]28號);

　　7、《國務院關于加快發展節能環保產業的意見》(國發[2013]30號)

　　8、《節能中長期專項規劃》(國家發改委發改環資[2004]2505號);

　　9、《節約用電管理辦法》(國家經貿委國家發展計劃委[2000]1256號);

　　10、《建設工程質量管理條例》(國務院令279號);

　　11、《重點用能單位節能管理辦法》(國家經貿委1999.3.10);

　　12、《建設工程勘察設計管理條例》(國務院令662號)(2015年修訂);

　　13、《能源效率標識管理辦法》(2016年修訂);

　　14、《中華人民共和國強制檢定的工作計量器具檢定管理辦法》(1987年4月15日國務院頒布);

　　15、《固定資產投資項目節能評估和審查工作指南(2014年本)》(國家發展改革委環資司、國家節能中心聯合出版);

　　16、有關節能設計規范。

　　二、建筑類相關標準及規范

　　三、相關終端用能產品能耗標準

　　第二節 節能措施

　　一、節電

　　1、為了降低低壓電氣線路過長造成的電能消耗，設置變電所，以減小低壓電氣線路長度。

　　2、在高低壓開關柜采用節能高效分斷能力高的斷路器，保證電力的正常運行，減少停電事故。

　　3、變壓器選用新型節能型變壓器，變壓器功率因數補償采用高低壓集中補償方式，在高壓配電間和變電所低壓側設置功率因數自動補償裝置，要求補償后的低壓側功率因數在0.9以上，高壓側在0.95以上，同時考慮防止高次諧波。并要求熒光燈、氣體放電燈就地補償，補償后的功率因數在0.9以上。

　　4、提高建筑物附屬設備的效率，如高EER值的冷氣機，高效率用電設備。

　　5、加強建筑物隔熱，如利用遮陽板、窗簾、屋頂等隔熱來減輕冷氣設備的使用。

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　　二、節水

　　三、建筑節能

　　四、能源管理

　　第三節 項目能耗分析

　　一、主要能源消耗種類及消耗數量

　　1、用電量估算

　　2、用水量估算

　　3、項目總能耗

　　二、項目所在地能源供應狀況分析

第九章 建設期限和實施的進度安排

　　第一節 項目施工組織措施

　　一、建立項目實施管理機構

　　二、施工準備

　　三、經營準備

　　四、竣工驗收

　　第二節 項目實施進度

　　第三節 工程招投標

　　一、編制依據

　　二、招標單位

　　三、招標范圍

　　四、招投標程序

第十章 項目組織管理與勞動定員

　　第一節 項目組織管理

　　一、組織機構設置原則

　　二、項目組織管理模式

　　第二節 勞動定員和人員培訓

　　一、勞動定員及工資福利

　　二、人員培訓

　　第三節 企業發展戰略

　　一、管理戰略

　　二、人力資源管理

　　三、財務制度

　　四、企業文化建設

第十一章 投資估算和資金籌措

　　第一節 估算范圍

　　本項目建設投資估算范圍包括：建筑工程費、設備購置費、安裝工程費、工程建設其他費用、預備費及流動資金等。

　　第二節 投資估算依據

　　1、《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版)。

　　2、建安工程費用參照項目當地近期類似工程的預、決算資料并結合本項目的實際情況估算。

　　3、項目前期費按原《國家計委關于印發〈建設項目前期工作咨詢收費暫行規定〉的通知》(計價格[1999]1283號)計取。

　　4、環境影響評價費按原國家計委、原國家環境保護總局《關于規范環境影響咨詢收費有關問題的通知》(計價格[2002]125號)計取。

　　第三節 投資估算

　　一、建設費用

　　二、工程建設其他費用

　　三、預備費

　　四、建設期利息

　　五、流動資金估算

　　六、總投資估算

　　第四節 資金籌措

第十二章 項目經濟效益分析

　　第一節 財務評價

　　一、評價依據

　　二、營業收入及稅金測算

　　三、成本費用測算

　　四、利潤測算

　　第二節 財務評價指標

　　一、財務內部收益率FIRR

　　二、財務凈現值FNPV

　　三、項目投資回收期Pt

　　第三節 項目敏感性分析

　　第四節 財務評價結論

第十三章 社會效益評價

　　第一節 社會效益

　　一、帶動當地經濟發展，完全運營后每年增加政府稅收

　　二、帶動就業增長、培養專業服務人才，可直接增加就業崗位

　　三、改善當地社會服務質量和居民生活質量

　　第二節 互適性分析

　　第三節 項目社會效益綜合評價

第十四章 項目風險分析及規避建議

　　第一節 項目開發過程中潛在的風險及防范

　　一、運作風險及防范

　　二、工程風險及防范

　　第二節 項目本身潛在的風險及防范

　　一、財務風險

　　由財務預測及評價可知，項目的投資規模較大，能否籌集到資金是項目能否成功的關鍵。

　　防范措施：

　　項目單位要提前做好準備，要爭取在項目建設開始之前將資金落實。在實際操作過程中，還可以采取其他的融資方式：如通過項目分拆尋求大量的中小型項目融資，尋找戰略合作伙伴融資、信托融資等。

　　二、政策風險

　　三、市場風險

　　四、環境風險

　　五、綜合風險評價

第十五章 建設項目可行性研究結論及建議

　　第一節 建設項目可行性研究結論

　　一、項目的市場前景十分廣闊

　　二、項目政策保障

　　三、項目資金安排合理

　　四、項目建設條件及方案

　　五、項目經濟效益

　　六、項目社會效益

　　七、項目風險控制問題

　　第二節 建設項目可行性研究建議

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