老年人口增長速度快，高齡化趨勢明顯與發達國家相比，我國人口老齡化的發展速度更快，進程更短?！?a href="http://www.sxkgmy.cn/kxxyjbg/" target="_self" title="頤養中心項目可行性研究報告">頤養中心項目可行性研究報告》數據提到，我國人口年齡結構從年輕型到成年型用了20年左右，從成年型到老年型也是20年左右時間，世界發達地區100年走過的歷程，我國只用40年左右。而且，我國80歲以上高齡老人以年均約5%的速度增長，明顯快于60歲以上老年人口的增長速度;目前80歲以上老年人口超2000萬，約占老年總人口的9.7%。

頤養中心項目

　　人口老齡化與經濟發展不同步我國人口老齡化發生在經濟不發達的情況下，當成為老年型人口時，也只是剛剛達到小康水平，相比之下發達國家進入老齡社會之后人均收入在7000美元，而我國僅為1000美元，可以看出人口老齡化與經濟發展不相適應，呈現“未富先老”的狀態。我國整體上面臨未富先老的問題，單靠政府無法解決老齡化這一社會問題。依靠市場的力量、社會資金和專業的機構，形成產業化發展的格局，才是解決養老需求的關鍵。

　　第一章 項目總論

　　第一節項目基本情況

　　一、項目名稱

　　山東省某頤養中心項目

　　二、項目建設單位

　　三、項目性質

　　改擴建

　　四、項目建設地點

　　五、項目建設內容

　　《頤養中心項目可行性研究報告》擬對**進行改擴建，按照符合地區實際、滿足各層次各階段需求的原則，規劃設計滿足老年人飲食、住宿基本需求，保障出行、活動、醫療基本條件，實現老年人個性文娛、心理健康得到充分滿足的全方位、智能化的養老服務機構。

　　項目占地面積**畝，……。規劃總建筑面積**平方米，其中原有建筑面積**平方米，新增建筑面積**平方米。規劃總床位**張。

　　六、項目發展愿景

　　七、項目投資

　　第二節項目主要研究結論

　　一、經濟效益評價結論

　　二、社會效益評價結論

　　第三節可行性報告編制說明

　　一、編制依據

　　二、編制原則

　　三、研究范圍

　　第二章 項目建設背景及必要性

　　第一節項目建設背景分析

　　一、政策背景

　　《頤養中心項目可行性研究報告》提到，加快發展健康產業尤其是養老服務業是應對人口老齡化、保障和改善民生的重要舉措，對促進社會和諧，推動經濟社會持續健康發展具有重要意義。我國一直重視養老服務業的發展。近年來隨著養老產業的不斷發展，養老方面的政策文件的制定與落實雙雙提高，凸顯出社會承擔養老緊迫責任。過去一兩年養老產業的政策內容，放管服、醫養結合等熱點不斷。近5年來，我國養老產業政策內容在框架體系不斷完善的基礎上，逐漸走向多元化、精細化、落地化發展，熱度與執行力度雙遞增。

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　　二、經濟背景

　　三、社會背景

　　四、人文環境

　　第二節項目建設必要性分析

　　一、項目建設是響應政府號召的需要

　　隨著我國老齡化社會的加劇，龐大的人口基數帶來的是井噴式發展的老齡人口數量，不同于其他國家政府設立養老機構就能滿足需求，我國僅靠政府建立養老機構是不能夠滿足社會需求的，一來需要設立大量的養老機構;二來公立養老院一般不盈利，投入很多財政資金但得不到回報，進而影響其他如基礎設施的建設。因此，我國的基本國情就需要社會力量設立養老機構，目前雖然各級政府鼓勵養老產業發展，但我國目前民辦養老機構還遠遠不能滿足需求。

　　項目單位**前期對民政局、規劃局、土地自然管理局、**政府進行了調研走訪，了解到政府各部門對于項目的建設是持支持態度的，土地基本沒問題，但一些補貼和政策需要項目運營后才可實行。鑒于公立養老院和養老需求不匹配的問題，政府鼓勵項目盡快實施，因此，項目盡快落地運營是響應政府號召的需要。

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　　二、項目建設是助推**市健康服務業發展的需要

　　三、項目建設是踐行**集團社會責任，完善醫療健康產業布局的需要

　　四、項目建設是提升**社區服務功能的需要

　　五、項目建設是為職工提供更優質的服務，體現人文關懷的需要

　　第三章 項目市場分析

　　第一節 我國養老產業發展現狀

　　一、我國養老產業發展概況

　　二、我國養老產業需求側分析

　　1、我國人口老齡化特征為養老產業提供了龐大的“需求主體”

　　我國老齡人口基數大20世紀90年代以來，我國經濟迅速發展，人民的生活水平和醫療衛生條件不斷改善，人均壽命不斷提高，老年人的絕對數和相對比例均增加，我國人口的年齡結構已由成年型轉向老年型，并于1999年進入老齡化社會。根據國家統計局數據，截至2018年底，全國60歲及以上老年人口24949萬人，占總人口的17.9%，其中65歲及以上人口16658萬人，占總人口的11.9%。

　　世界60歲以上人口超過1億的只有中國，是世界老年人口的1/5，是亞洲老年人口的1/2，是歐洲的總和。預計2030年中國將進入“超老年型”社會。到2050年，60歲以上的人口總數將達到4億左右，占總人口的比重將超過25%。屆時，每4個中國人中間就有1個老年人，中國將成為高度老齡化的國家。老年人口數量的不斷增加也預示了養老產業的巨大市場空間。

　　2、老年人口需求和消費總量將迅猛增長

　　根據一般規律，在年輕型社會和成年型社會中，少年兒童和勞動年齡人口是消費市場的主體。在我國老齡化特征明顯的社會中，老年人口數量的激增會直接帶來老年人口需求和消費總量的迅猛增長。從下圖可以看出，我國老年市場占有率上升速度很快，2000-2050年間年均增長幅度達到0.69%，這意味著我國老齡產業的發展速度不僅可能超過其他發展中國家，而且可能超過發達國家。我國老年人口市場需求水平在2016年前后將達到美國1985年所處的水平，可見我國老年人口的市場購買力是巨大的。

　　3、老年人養老逐步向集中養老轉移

　　受傳統觀念的影響，國內老年人養老講究“三代同堂”，但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變;核心家庭趨于普及，傳統家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此，老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養老院開始向往養老院，養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。

　　4、家庭因素催生老年住宅的產生和發展

　　自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，對養老服務設施的需求高漲。

　　三、我國養老產業供給側分析

　　第二節醫養結合行業現狀分析

　　一、醫養結合概念

　　二、醫養結合現狀

　　三、醫養結合市場分析

　　四、醫養結合行業發展優勢與劣勢分析

　　第三節山東省醫養結合行業分析

　　一、山東省人群健康基本狀況

　　《頤養中心項目可行性研究報告》數據提到，2016年，山東省常住人口9946.64萬，居民人均期望壽命達到78.50歲，其中，女性比男性高五歲。孕產婦死亡率為12.62/10萬，嬰兒死亡率為4.53‰，5歲以下兒童死亡率為5.58‰，主要健康指標居全國前列，但與北京、上海、浙江等省份相比，還有一定差距。

　　人均期望壽命：期望壽命，是根據嬰兒和各年齡段人口死亡的情況計算得出的，指的是現在出生的孩子，他將來預期能活多少歲，也就是指0歲人口的平均期望壽命。根據居民死因登記報告系統數據測算，2016年山東省居民人均期望壽命為78.50歲，其中男性76.07歲，女性81.38歲。從地區分布上來看，自東向西呈依次遞減趨勢，最高的威海市達到80.39歲，最低的菏澤市為76.34歲。

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　　二、山東省導致居民死亡原因

　　三、山東省人口結構情況

　　四、山東省醫養項目基礎環境情況

　　第四節**市醫養結合行業分析

　　一、**市醫養結合發展環境

　　二、**市養老機構運行情況

　　三、**區養老機構運行情況

　　四、**集團養老產業布局情況

　　第五節醫養結合項目案例分析

　　一、醫養結合模式

　　二、實地調研醫養結合項目情況

　　第四章 項目選址及區位分析

　　第一節項目選址

　　一、選址要求

　　二、項目選址

　　第二節項目區位分析

　　一、經濟概況

　　二、交通郵電

　　三、商貿旅游

　　四、衛生事業

　　五、物價與人民生活

　　第三節地塊現狀

　　第四節項目選址合理性問題

　　第五章 項目建設方案

　　第一節項目定位

　　第二節項目規劃建設內容

　　第三節總平面布置

　　一、總平面布置原則

　　二、場地設計

　　三、綠化景觀

　　第四節建筑設計

　　一、用房設置

　　1、老年人照料設施建筑應設置老年人用房和管理服務用房，其中老年人用房包括生活用房、文娛與健身用房、康復與醫療用房。各類老年人照料設施建筑的基本用房設置應滿足照料服務和運營模式的要求。

　　2、老年人照料設施的老年人居室和老年人休息室不應設置在地下室、半地下室。

　　3、老年人全日照料設施中，為護理型床位設置的生活用房應按照料單元設計;為非護理型床位設置的生活用房宜按生活單元或照料單元設計。生活用房設置應符合下列規定：當按照料單元設計時，應設居室、單元起居廳、就餐、備餐、護理站、藥存、清潔間、污物間、衛生間、盥洗、洗浴等用房或空間，可設老年人休息、家屬探視等用房或空間。當按生活單元設計時，應設居室、就餐、衛生間、盥洗、洗浴、廚房或電炊操作等用房或空間。

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　　二、生活用房

　　三、文娛與健身用房

　　四、康復與醫療用房

　　五、管理服務用房

　　六、交通空間

　　七、建筑細部

　　第五節專門要求

　　一、無障礙設計

　　二、室內裝修

　　三、安全疏散與緊急救助

　　四、衛生控制

　　五、噪聲控制與聲環境設計

　　第六節公輔工程

　　一、給水與排水

　　二、供暖、通風與空氣調節

　　三、建筑電氣

　　四、智能化系統

　　第七節項目存在問題及對策

　　第六章 項目運營方案

　　第一節項目經營內容

　　一、養老居住服務

　　二、醫療、康復等衛生服務

　　三、居家養老服務

　　四、餐飲服務

　　五、洗滌清潔服務

　　六、娛樂休閑、老年教育服務

　　七、長護險服務

　　第二節組織機構設置

　　一、項目組織機構設置原則

　　二、項目組織機構設置

　　第三節人員配備

　　第七章 環境保護方案

　　第一節執行標準及排放標準

　　第二節主要污染源、污染物及防治措施

　　一、項目建設期環境保護

　　二、項目運營期環境保護

　　第三節環境影響綜合評價

　　第八章 消防設施及方案

　　第一節設計標準及規程

　　一、設計標準及規程

　　二、消防說明

　　第二節建筑消防

　　第三節給水消防

　　第四節電氣消防

　　第五節防范措施

　　

　　第一節規范和依據

　　第二節安全措施

　　第三節監控系統說明

　　第十章 節能方案

　　第一節用能標準和節能規范

　　一、相關法律、法規、規劃和產業政策

　　二、建筑類相關標準及規范

　　三、相關終端用能產品能耗標準

　　第二節節能措施

　　一、節電

　　二、節水

　　三、建筑節能

　　四、能源管理

　　第三節項目能耗分析

　　一、主要能源消耗種類及消耗數量

　　二、項目能源供應

　　第十一章 項目實施進度和招投標

　　第一節基本要求

　　第二節項目開發管理

　　一、質量管理

　　二、進度管理

　　三、合同管理

　　第三節項目實施進度

　　第四節項目招投標

　　一、編制依據

　　二、招標范圍

　　三、招投標程序

　　第十二章 投資估算和資金籌措

　　第一節估算范圍

　　第二節估算依據

　　第三節編制說明

　　第四節項目總投資估算

　　一、工程費用

　　二、工程建設其他費用

　　三、預備費

　　四、建設期利息

　　五、流動資金

　　六、項目總投資估算

　　項目估算總投資**萬元。其中，固定資產投資**萬元，流動資金**萬元。投資構成如下表所示：

　　第三節資金籌措及合作模式

　　第十三章 經濟效益評價

　　第一節財務評價及測算

　　一、評價依據

　　二、營業收入及稅金測算

　　三、成本費用測算

　　四、利潤測算

　　第二節財務效益分析

　　一、財務內部收益率FIRR

　　二、財務凈現值FNPV

　　三、項目投資回收期Pt

　　第三節項目不確定性分析

　　第四節財務評價結論

　　項目所得稅前的財務內部收益率為**%，所得稅后財務內部收益率為**%，均高于行業基準收益率，滿足投資者的要求;項目所得稅前投資財務凈現值**萬元，所得稅后投資財務凈現值**萬元，均大于零;項目投資靜態回收期(稅后)為**年，投資動態回收期(稅后)為**年，均在合理范圍內。

　　在計算期內，項目各年經營活動現金流入均大于現金流出;從經營活動、投資活動、籌資活動全部凈現金流量看，營運期各年現金流入均大于現金流出，累計盈余資金逐年增加，項目具備財務生存能力。從不確定性分析來看和敏感性分析來看，項目也具有較強的抗風險能力。

　　綜上所述，該項目在財務上是可行的。

　　第十四章 社會效益評價

　　第一節社會效益分析

　　一、項目建設有助于保障老年人權益，實現“老有所養、老有所醫、老有所為、老有所學、老有所教、老有所樂”

　　二、項目建設有助于創造更多就業崗位，培養專業服務人才

　　三、項目建設有助于改善當地社會服務質量和生活質量

　　第二節互適性分析

　　第十五章 項目風險分析及規避建議

　　第一節項目開發過程中潛在的風險及防范

　　一、運作風險及防范

　　二、工程風險及防范

　　第二節項目本身潛在的風險及防范

　　一、財務風險及防范

　　二、政策風險及防范

　　三、市場風險及防范

　　四、綜合風險評價

　　第十六章 建設項目可行性研究結論及建議

　　第一節建設項目可行性研究結論

　　一、項目市場前景可行性結論

　　二、項目政策保障可行性結論

　　三、項目資金安排可行性結論

　　四、項目建設方案可行性結論

　　五、項目經濟效益可行性結論

　　六、項目社會效益可行性結論

　　七、項目風險控制可行性結論

　　第二節建設項目可行性研究建議

　　附表：

　　附件：項目相關政策

　　一、國家政策

　　二、山東省政策

　　三、**市政策

　　完整版頤養中心項目可行性研究報告案例，可聯系尚普華泰在線客服獲取。