中華人民共和國住房和城鄉建設部辦公廳發布了《住房和城鄉建設部2019年政務公開工作要點》?！兑c》指出強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，及時準確解讀市場形勢和調控政策措施，及時澄清房地產市場各類不實傳言，積極釋放正面信號，引導市場理性發展，穩妥實施房地產市場平穩健康發展調控長效機制方案。尚普華泰發布的《舊城改造提升項目可行性研究報告》提到，項目宜遵循以人為本，統籌人與自然、統籌人與社會，構建和諧社會，建設和諧社會的指導思想，按照綠色、環保、節能的理念，本著美化城市、豐富城市元素，提升城市整體功能，改善人居條件的開發原則，在規劃中進行科學的功能定位和合理的組織結構，結合區域自然地形條件，按照“以人為本、人與自然和諧相處”的規劃理念，建設“宜居”工程和城市亮點工程。按照總體規劃“統一規劃，分期實施”的工程組織原則，可將該項目分區分步實施，保證工程的建設品質，使該項目成為精品工程。

第一章 項目總論

　　第一節 項目名稱及承辦單位

　　一、項目名稱

　　山東省某地區舊城改造提升項目

　　二、項目單位

　　三、項目性質

　　四、項目簡介

　　第二節 項目概況

　　一、項目地點

　　二、項目規模

　　三、項目實施進度

　　四、項目總投資

　　五、經濟指標

　　六、社會效益

　　第三節 編制依據及研究范圍

　　一、編制依據

　　1、《中華人民共和國城鄉規劃法》;

　　2、《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版);

　　3、《產業結構調整指導目錄(2011年本)》(2013修正);

　　4、《*****市城市總體規劃(2005-2020年)》;

　　5、《投資項目可行性研究指南》;

　　6、國家頒發的有關建筑、電氣、消防、給排水等各專業設計規程、規范和設計標準;

　　7、由國家頒布的建設項目可行性研究及經濟評價的有關規定;

　　8、業主提供的相關數據、資料;

　　9、其他相關法律、法規、規范及標準。

　　二、編制原則

　　三、研究范圍

　　本報告根據國家對建設項目可行性研究報告編制的工作范圍和深度規定，對項目建設的依據、條件及必要性進行了論述，對市場的需求進行了分析和預測，對建設規模和內容、建設方案、公用工程、環境保護、消防及安全衛生、節約能源、勞動定員、項目實施進度、項目招投標方案、投資估算、資金籌措、經濟和社會效益等方面進行綜合性分析和評價，為項目決策提供可靠、科學的依據。

第二章 項目建設背景及必要性

　　第一節 項目建設背景

　　一、政策背景

　　1、《關于建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》

　　2019年04月15日，國務院發布了《關于建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》(以下簡稱《意見》)。《意見》指出建立集體經營性建設用地入市制度，允許農村集體經營性建設用地入市，允許就地入市或異地調整入市，健全城鄉統籌規劃制度，統籌推進產業發展和基礎設施、公共服務等建設，更好發揮規劃對市縣發展的指導約束作用。按照“多規合一”要求編制市縣空間規劃，實現土地利用規劃、城鄉規劃等有機融合。

　　2、《住房和城鄉建設部2019年政務公開工作要點》【建辦廳函〔2019〕431號】

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　　二、經濟背景

　　1、我國經濟保持中高速增長，建筑業及房地產行業不斷優化

　　2018年國內生產總值900309億元，比上年增長6.6%。2018年國家外匯儲備30727億美元，比上年末減少672億美元。2018年人民幣平均匯率為1美元兌6.6174元人民幣，比上年升值2.0%。

　　2018年全社會建筑業增加值61808億元，比上年增長4.5%。全國具有資質等級的總承包和專業承包建筑業企業利潤8104億元，比上年增長8.2%，其中國有控股企業2470億元，增長8.5%。

　　2018年房地產開發投資120264億元，比上年增長9.5%。其中住宅投資85192億元，增長13.4%;辦公樓投資5996億元，下降11.3%;商業營業用房投資14177億元，下降9.4%。全年全國棚戶區住房改造開工626萬套，基本建成511萬套。全國農村地區建檔立卡貧困戶危房改造157萬戶。

　　1、人均可支配收入水平的提高為房地產業的發展提供經濟支持

　　(1)全國居民人均可支配收入28228元，比上年增長8.7%

　　2018年全國居民人均可支配收入28228元，比上年增長8.7%，扣除價格因素，實際增長6.5%。其中城鎮居民人均可支配收入39251元，比上年增長7.8%，農村居民人均可支配收入14617元，比上年增長8.8%。在人均可支配收入中，居住支出占總支出的23.4%，僅次于煙酒支出。根據居民居住支出的比重，可以看出人民居住需求的旺盛，從而促進房地產行業的發展。

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　　第二節 項目建設的必要性

第三章 項目市場分析

　　第一節 國內及山東省房地產市場分析

　　第二節 山東省房地產市場分析

第四章 項目選址及區位條件

　　第一節 項目選址要求

　　一、選址要求

　　二、相關產業和支持產業分析

　　第二節 項目區位條件

第五章 項目建設方案

　　第一節 項目建設目標與內容

　　一、項目建設指導思想與原則

　　二、項目建設地點

　　第二節 總圖布置

　　第三節 建筑設計

　　第四節 結構設計

　　第五節 土建工程

　　一、設計原則

　　《舊城改造提升項目可行性研究報告》提到，本工程土建設計遵照國家現行規范、標準和規定。需滿足工藝要求以及當地的實際情況，滿足防火、防腐、衛生等要求，設計中確保建筑物、構筑物安全、可靠、經濟，盡可能使建筑物造型美觀、功能適用，在保證工程質量和安全生產的前提下盡量節省投資。

　　貫徹節約能源和保護環境的原則，盡量采用新型建筑材料，力求達到經濟、安全、適用、美觀、技術先進的設計原則。

　　貫徹露天化原則。主要建筑的結構選型以鋼筋混凝土結構、鋼結構為主。并確保建、構筑物的質量和安全。

　　為控制投資規模節省投資，盡量少征地，公用工程盡量滿足生產需要的水、電、汽等生產輔助設施，生活福利設施盡量少建。

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　　二、采用的標準及規范

　　三、建筑地基

　　四、施工能力

第六章 公輔工程

　　第一節 給排水系統

　　第二節 電氣系統

　　第三節 燃氣工程

　　一、編制依據

　　二、氣源

　　四、供氣方案

　　第四節 空調及通風

　　第五節 智能化控制管理系統

　　一、系統設計依據

　　二、系統概述

第七章 項目環境保護

　　第一節 建設地點環境現狀

　　第二節 執行標準

　　第三節 主要污染源、污染物及防治措施

　　一、項目建設期環境保護

　　二、項目運營期環境保護

　　第四節 綠化設計

　　第五節 環境影響綜合評價

第八章 項目能源節約方案設計

　　第一節 用能標準和節能規范

　　第二節 編制原則和目標

　　第三節 能耗指標分析

　　第四節 節能措施

　　一、建筑節能措施

　　建筑節能是指在建筑中使用隔熱保溫的新型墻體材料和高能效比的設備，達到節約能源、減少能耗、提高能源利用效率之目的。推廣應用節能型的建筑、結構、材料、用能設備和附屬設施及相應的施工工藝、應用技術和管理技術，促進可再生能源的開發利用。設計施工中采用建筑節能技術和產品：新型節能墻體和屋面的保溫、隔熱技術與材料;節能門窗的保溫隔熱和密閉技術等。

舊城改造提升項目可行性研究報告

　　根據《民用建筑熱工設計規范》本工程處于夏熱冬冷地區，應滿足冬季保溫和夏季隔熱的要求。外墻采取膨脹?；⒅楸厣皾{外墻外保溫系統，厚度60mm，屋面采用擠塑聚苯板，屋面厚度40mm。外門窗選用斷熱鋁合金窗，6LOW-E+12A+6中空玻璃，內外墻交接處采用防冷(熱)橋構造措施。垂直墻上外窗可開啟部分面積不小于窗面積的30%。外窗通風開口面積不小于房間地板面積的1/20。通過以上建筑節能措施比未采取節能措施前全年能耗可節能達65%以上。

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　　二、給排水節能

　　三、電氣節能

　　1、空調負荷采用單獨變壓器供電，非空調季節時切除該變壓器，以減少變壓器損耗。

　　2、變電所設置在負荷中心，減少線纜損耗。

　　3、選用SCB11節能型變壓器。

　　4、選用細管徑直管熒光燈及緊湊型熒光燈，配電子鎮流器，要求功力因數不小于0.9。

　　5、樓梯間燈具采用節能自熄開關控制，LED光源。

　　6、照明功率密度按《建筑物照明設計標準》(GB50034-2004)要求嚴格控制。

　　7、柴油發電機采用消音、降噪及尾氣凈化等處理措施。

　　8、采用環保型電氣產品。

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　　第五節 項目節能評價

第九章 勞動安全衛生及消防

　　第一節 設計依據

　　第二節 勞動安全衛生

　　第三節 消防設施及方案

　　一、設計標準及規程

　　二、防火等級

　　三、防火措施

　　1、總圖布置

　　工程總平面布置，應嚴格根據《建筑設計防火規范》的規定，進行平面布局的防火設計。合理確定本工程大樓的位置、確定建筑物之間的防火間距、消防車道、合理敷設各種管線和消防水源。本項目的建筑與周邊之建筑之間間距不得小于《民用建筑設計防火規范》的規定的防火間距;總體上使建筑物四周形成環形通道，項目區東面和南面的道路與城市的主要干道相連，便于消防車進出，項目區設置環繞大樓的環形道和必要的回車道，道路寬度應大于4米，便于消防車作業。消防車道下的管道應能承受大型消防車的壓力。消防車道與本項目大樓之間，不應設置妨礙登高消防車操作的樹木和架空管線等。在項目區配備相應數量的消防栓。

　　2、建筑結構和平面布置

　　防火工程范圍內的建筑物的耐火等級、防火間距、安全疏散，均按國家消防法規的有關規定設計，建筑物的耐火等級不小于一級。

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　　四、消防措施

第十章 項目組織機構和人力資源配置

　　第一節 組織原則

　　第二節 項目組織

　　第三節 勞動定員

第十一章 項目建設進度及工程招投標方案

　　第一節 基本要求

　　第二節 項目開發管理

　　一、項目管理

　　二、項目實施進度

　　第三節 工程招投標方案

　　一、招標原則

　　二、招標范圍

　　三、招投標程序

第十二章 項目預計投資估算及資金籌措

　　第一節 估算范圍

　　第二節 估算依據

　　第三節 編制說明

　　第四節 項目總投資估算

　　第五節 資金籌措及使用計劃

第十三章 項目的經濟效益分析

　　第一節 評價依據

　　第二節 收入及稅金測算

　　第三節 成本費用測算

　　第四節 利潤測算

　　第五節 財務效益分析

第十四章 項目的社會效益分析

　　第一節 項目實施對社會經濟效應的影響

　　《舊城改造提升項目可行性研究報告》提到，首先，從項目的經濟收益分析可以看出，項目的實施對當地經濟發展將起到積極的促進作用。

　　其次，該項目對促進社會公平與正義，維護社會穩定，促進區域經濟社會協調、可持續發展和社會主義小康社會建設，促進和諧社會建設，具有重要的現實意義和深遠的歷史意義，有利于促進住宅產業協調、可持續發展，提高居民家庭群體的生活質量，符合國家固定資產投資政策以及城市規劃，對促進區域經濟社會發展具有重要現實意義。

　　最后，……

　　第二節 社會效益分析

第十五章 建設項目風險分析及控制措施

　　第一節 項目主要風險因素識別和分析

　　第二節 防范和降低風險措施

　　為了盡可能地避免或減少風險，項目建設和運營過程中應采取以下措施：

　　1、進一步明確項目的市場定位，開拓*****及周邊的市場，擴大市場容量，提升樓盤的價格性能比，在競爭日益激烈的市場中找到自己的定位并做出自己的特色，同時，根據市場區域內居民收入結構確定樓盤檔次，并以薄利多銷的營銷策略占領市場，控制市場風險。

　　2、加強工程的方案設計、技術選擇的監督管理，做到設計方案科學合理、工程技術先進成熟，為項目建設奠定良好的技術基礎。

　　3、加強項目施工建設過程的協調管理，處理好建設中各方面的關系，加強各部門之間的協作，使各項目建設相互銜接，項目開工之前，一定要盡可能深入地了解項目的工程狀況，作好現場的勘察工作，掌握場地周圍市政管線的分布情況，結合場地開挖，地基處理，冬季施工等具體內容盡量科學合理的安排工期，留有余地。再有就是開發商在選擇施工單位和監理單位的時候，一定要按程序走，嚴格把關，切實保證建設質量和建設工期。

　　4、項目建設應加大招商引資的力度，不斷拓寬融資渠道，同時，借助政府相應的政策支持，保證項目建設的資金需求和具體落實。

　　5、在項目推出前，一定要把市場研究透，把策劃功夫做足，爭取使銷售率迅速達到60%以上的安全標準，降低商品房的銷售風險。

　　6、對于房地產行政法律風險的防范，房地產開發商必須配備熟悉行政法律包括房地產專業法律、法規并具有實踐經驗的專業人才，運用其專業特長，預防和彌補風險可能產生的損失。同時，房地產開發商也應規范運作，以最大限度地降低自己的法律風險，使自己在未來的糾紛中處于主動的地位。

　　7、項目在運營過程中，應引入先進、科學的管理方法和經驗，加強管理，強化經營意識，不斷提高職工素質，保證服務質量和服務水平，不斷適應市場的變化，增強市場競爭能力。

　　綜合各方面的情況分析，本項目建設雖然存在一定風險因素，但通過采取行之有效的措施，可以避免或減少風險，保證項目建設的順利實施和良好經營。

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第十六章 建設項目可行性研究結論及建議

　　第一節 建設項目可行性研究結論

　　第二節 建設項目可行性研究建議

　　1、本項目投資類別囊括了多項建筑，在實際操作過程中需要注意的事項較多，如何更好的協調項目規劃設計將是本項目的難點。因此，后續工作中，應該加強對本項目規劃進行深入分析。

　　2、本項目投資額較大，工程量大，在下一步工作中應針對實際情況進行深入分析與研究，做出較為客觀詳細的測算，在確保工程進度的基礎上，提高資金使用效率。

　　3、項目建設單位應積極做好各項前期工作，抓緊落實相關配套資金，認真開展施工前的設計、招標、設備調查等工作，力爭項目盡快建設，盡快投入使用。

　　4、項目在實施過程中要做好建設管理工作，積極與項目所在地有關部門聯系，確保項目選址、資源配置等工作的順利進行，使項目早運營、早見效。

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